不動産売却に心理的瑕疵はどう影響する？影響範囲と告知義務を解説

不動産売却はさまざまな事柄が影響するものです。
そのなかの1つに「心理的瑕疵」がありますが、心理的瑕疵がある不動産の売却には告知義務が課せられることを、売却前に知っておかなければなりません。
そこで、本記事では不動産売却における心理的瑕疵の影響や告知義務について解説します。
埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい心理的瑕疵とは？

まず、心理的瑕疵とはどのようなものなのか、ここでしっかりと理解しましょう。

心理的瑕疵とは

まず、「瑕疵（かし）」とは傷や欠陥のことを指します。
たとえば、不動産を購入する際にすでにガラスが割れていたり、外壁が剥がれていたりすると「瑕疵がある不動産を購入した」ということになります。
瑕疵のなかでも心理的瑕疵とは、過去にその不動産で起こった事象を知って「購入したくない」と感じるような心理的な抵抗のことです。
心理的瑕疵の難しい部分は、直接的に目で見ることができない点です。
また、同じ事象でも人によって感じ方が異なるため「どこまで告知するか」という点で、心理的瑕疵がある不動産売却は悩みやすいものです。
たとえば、敷地内で殺人があった不動産が売られている場合、多くの方は購入に際して心理的抵抗を感じるでしょう。
実際に不動産で殺人があった場合は、「心理的瑕疵がある不動産」として扱われます。
しかし、殺人ではなく病死であるとどうでしょうか。
心理的瑕疵とみなされる条件は後述しますが、一般的に病死は心理的瑕疵とみなされないため、告知義務がありません。
しかし、人によっては病死であっても、人との死には変わりないので購入を踏みとどまる要因となりえます。

国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

心理的瑕疵は定義することが難しく、告知に関する基準があいまいでトラブルになったり、不動産の流通が滞ったりしていた状況を打開するため、国が心理的瑕疵に関する基準を設けようと動きました。
令和2年2月に国土交通省が「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を発足し、同年5月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されています。
本ガイドラインの不動産売却に関する要点は、以下のとおりです。

• 宅地建物取引業者が媒介を担う場合、売主・買主に対して過去に生じた人の死について告知書等へ記載することを求めることで、調査義務を果たしたものとする
• 原則、自然死や不慮の死については告知義務が生じない
• 死因や経過期間に関わらず買主から事案の有無を聞かれた際は答えなければならない
• 社会的影響が多いと考えられ、買主に影響が及ぶ場合は告知しなければならない

このように、今まで内容や告知の基準があいまいであった心理的瑕疵について、指標が作成されました。
しかし、検討会の発足は比較的近年であるため、これから更新されていくことが考えられます。
不動産の売却を本格的に進める前に、ガイドラインが更新されていないか確認すると良いでしょう。
また、ガイドラインには専門用語が含まれているため、理解しづらい部分があれば弊社へお気軽にお尋ねください。

不動産売却におけるその他の瑕疵

不動産売却における瑕疵には、心理的瑕疵以外にも以下のようなものもあります。

• 物理的瑕疵：設備の不具合など、不動産そのものに損傷や欠陥がある
• 環境的瑕疵：工場から排気ガスが出るなど、周辺の住環境に懸念事項がある
• 法律的瑕疵：不動産が都市計画法や建築基準法などの条件を満たしていない

これらは、目視で判断できたり調べると分かることであるため、心理的瑕疵と比べると対処がしやすいといえます。

心理的瑕疵が不動産売却に及ぼす影響とは

心理的瑕疵は、売却額と売却期間に大きな影響を及ぼします。
ここからは、売却額と売却期間にそれぞれどのように影響があるのか、解説します。

心理的瑕疵が売却額に及ぼす影響

心理的瑕疵がある不動産はいわゆる「事故物件」と呼ばれますが、事故物件を購入する方は多くはありません。
不動産そのものの価値を売却価格に反映しても、心理的瑕疵の影響で価格が高く感じられてしまい、売却を成功させるのは難しいでしょう。
そのため、実際に心理的瑕疵がある物件は、売却額を下げて売却することが一般的です。
どれほど売却額を下げるのかは心理的瑕疵の内容や不動産の状態によって異なりますが、2割～3割程度引き下げた価格を設定することが多くなっています。

心理的瑕疵が売却期間に及ぼす影響

心理的瑕疵がある不動産はどうしても買い手が付きにくいため、売却額だけでなく売買契約の成立までの期間も伸びてしまいがちです。
売却期間が長引くと、その間に支払う税金などの費用や管理の手間がかかり続けることになります。
なるべく早く売却したい場合は、売却額を大幅に下げるなどの工夫が必要です。
このように、心理的瑕疵がある不動産を売却する際は、売却額と売却期間に大きな影響があることを踏まえて、売却活動をおこなってください。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

ガイドラインからわかるとおり、売却する不動産に心理的瑕疵がある場合は、買主に告知をしなければなりません。
しかし、告知が必要と言われてもどのようにすれば良いのか、戸惑う方が多いでしょう。
ここで、告知方法や注意点、告知義務を履行しなければどうなるのかを確認してみましょう。

告知義務の方法とは

心理的瑕疵は、ガイドラインで示されているように賃貸借取引の場合は事象の発生からおおむね3年までは告知義務があるとされていますが、売買取引の場合は個別に判断する必要があるため3年よりも長くなる可能性があります。
また、告知方法は重要事項説明書に記載することが一般的です。
告知内容には、いつ、どこで、どのように、などを記載する必要があります。
ただし、買主からどこで起こったのかを知りたくないと申し出があった場合は、記載しなくても問題がありません。
心理的瑕疵の告知内容は、不動産会社と漏れがないか確認しながら記載をおこない、買主への説明を進めると良いでしょう。

告知義務の注意点

まず、告知義務においては、告知内容は必ず書類に記載することが必要です。
仮に口頭だけ説明した場合は売買契約の成立後に、「心理的瑕疵が想像していたこと違ったから購入を取り消す」や「心理的瑕疵があることを聞いていない、忘れてしまった」といったトラブルへ繋がるリスクがあります。
また、心理的瑕疵である不動産売却を進めていく際、不動産会社へ査定依頼をおこなう段階で伝えることも重要です。
途中で心理的瑕疵であることを伝えると、売却活動の方向性を修正しなければならない状況になり、売却期間が長引く原因になります。
できるだけスムーズな不動産売却がおこなえるよう、査定依頼や相談の段階で心理的瑕疵の旨をお伝えください。

告知義務を果たさないとどうなる？

告知義務を果たさず、買主が入居後に心理的瑕疵があることを知った場合、損害賠償を請求される恐れがあります。
損害賠償には引っ越し費用や慰謝料などが含まれ、多額の請求をされるかもしれません。
また、損害賠償だけでなく、契約解除も同時になされることもあります。
売却後にトラブルとならないように、告知義務は必ず果たしましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却における心理的瑕疵の影響範囲や告知義務を解説しました。
心理的瑕疵である不動産を売却する際には、さまざまなことに注意しながら進めなければなりません。
1つ1つしっかりと確認し、適切に手続きを進めていきましょう。
「売却の窓口 上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産売却に関するお悩みがあれば、弊社までお気軽にお問い合わせください。