不動産売却の注意点とは？離婚時や相続後の売却は気を付けよう！

後々のトラブルを避けるためにも、不動産売却の注意点は事前に知っておきたいですよね。
そこで当記事では、不動産売却の契約内容に関する注意点と、離婚時の売却や相続物件の売却に関する注意点を解説します。
さいたま市周辺の不動産を売却する際には、本記事をぜひご確認ください。

不動産売却の契約内容に注意！「仲介」と「買取」の違いとは

不動産売却の契約内容には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
契約内容の違いについて知らない方も多いので、不動産売却の際には注意が必要です。

仲介と買取の契約内容の違いに注意しよう！

仲介と買取の契約内容の違いは、不動産売却をおこなう前に確認しておきましょう。
買主が違う
仲介と買取の大きな違いは、買主が違うこと。
仲介の場合、不動産会社が探す個人のお客様が買主です。
対して、買取の場合、不動産会社が買主となって契約を進めます。
仲介手数料の有無が異なる
仲介で不動産売却をおこなう場合、売却が成立したときに不動産会社へ仲介手数料を支払います。
買取で不動産売却をおこなう場合は、買主が不動産会社になるので基本的に仲介手数料がかかりません。
この点は、買取で不動産売却をおこなうメリットと言えるでしょう。
売却期間が違う
仲介で不動産売却をおこなう場合、買主を探すまで期間が必要になります。
スムーズに売却が進んだ場合でも、3～6か月は必要になるので注意しましょう。
仮に埼玉県で不動産売却をおこなう場合、中心都市であるさいたま市で売却をおこなうのと、郊外で売却をおこなうのでは売却期間が異なります。
さいたま市のような栄えた地域のほうが、買い手が見つかりやすく売却がスムーズに進むのです。
しかし、買取であれば買主を探す手間が省けるため、売却期間が短くなります。
最短3日で売却できるケースもあるので、郊外の不動産売却を検討中の方や、すぐに売却を進めたい方におすすめの方法です。
売却金額が違う
仲介と買取の場合、売却金額が異なります。
仲介の場合、広告を利用して幅広く買い手を探すため、相場の価格で売却できるケースが多いです。
しかし、買取の場合、相場の価格より1～3割ほど低い売却金額で契約するのが一般的です。
不動産売却をおこなう際は、相場の売却金額をよく調べたうえで、仲介と買取のどちらにするか選択するのが良いでしょう。
あとから後悔することがないよう、注意してくださいね。

仲介と買取どちらを選択するべきなのか

築年数が古い建物や、郊外にある土地は買取を検討するのも1つの手段です。
このような不動産は、仲介に出しても1年以上買い手が見つからないケースもあります。
時間が経てば結果的に資産価値は下がってしまうので、早い段階での買取をご依頼いただければ幸いです。
反対に、築浅の建物やさいたま市など利便性の良いエリアの不動産であれば、仲介で契約を進めるのが良いでしょう。
築浅で利便性の良い不動産は、相場の価格でもそれほど時間をかけずに買い手が見つかる可能性が高いです。

離婚で不動産売却をおこなう際の注意点とは？

不動産売却を検討するケースのなかでも、離婚を機に売却をする場合は注意が必要です。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合、財産分与や住宅ローンの残債など、さまざまな注意点があります。
ここからは、離婚で不動産売却をおこなう際の注意点と、正しい手続きの流れについてご紹介します。

離婚で不動産売却をおこなう流れ

離婚で不動産売却をおこなう場合、売却価格はどのくらいになるのか、不動産会社に査定を依頼することからはじまります。
不動産の評価額を知ることで、「財産分与が可能なのか」「住宅ローンの支払いが完済できるのか」を判断することが可能です。
ここでの注意点は、信頼できる不動産会社に査定依頼をすることです。
査定のご依頼はぜひ「売却の窓口 上野店」にお任せください。
査定で不動産の評価額が分かったあとに、財産分与がいくらになるのか、住宅ローンの返済は完済できるのか考えていきましょう。

注意点①財産分与について

家を売却した財産分与は、1/2ずつに分けるのが一般的です。
しかし、場合によってはどちらか片方が全額を受け取るケースもあります。
不動産売却をする前に、財産分与をどのように分けるかよく話し合いをおこないましょう。
【財産分与に含まれない不動産】
なかには、財産分与に含まれない不動産もあるので注意が必要です。

• 売却しても住宅ローンが残っている不動産
• 婚姻前に親から譲り受けた不動産
• 婚姻前に自分で購入した不動産

売却しても住宅ローンの返済が残る場合は、そもそも財産として残らないため分けることが不可能です。
婚姻前に手に入れた不動産は、特有財産と呼ばれ共有の財産には含まれません。
財産分与の注意点として頭に入れておきましょう。

注意点②住宅ローンが残る場合

離婚で不動産売却をおこなう際には、売却後に住宅ローンが残るのか確認しておく必要があります。
住宅ローンが残る場合、資金を調達してローンを完済するか、任意売却で不動産売却をおこないましょう。
任意売却とは、金融機関などの債権者に承諾を得て不動産売却をおこなう方法です。
任意売却で得た売却金をローン返済に充てることで、残積を少しでも減らすことができます。

注意点③不動産売却は離婚後にしよう

離婚前に不動産売却をおこない財産を分けると、受け取る側に贈与税が発生します。
離婚後の財産分与であれば贈与税は発生しないので、不動産売却は必ず離婚後におこないましょう。

相続物件を不動産売却する際の注意点とは？

また、注意が必要な不動産売却のケースとして、相続物件の売却も挙げられます。
相続物件を売却する注意点と、正しい手順について確認しておきましょう。

相続物件を売却する手順

相続物件を売却する正しい手順は下記のとおりです。
手順①遺産分割協議をおこなう
相続物件を売却する前に、遺産分割協議をおこない相続財産の分割方法を決定します。
遺産分割協議の内容は、必ず遺産分割協議書に記載しましょう。
手順②相続登記をする
遺産分割協議がまとまったら、相続物件の名義を相続人に変更する相続登記をおこないましょう。
このとき、相続人のうち、代表者1人に名義を変更するのが一般的な方法です。
相続登記は複雑な手続きになので、司法書士に委託することもおすすめです。
手順③相続物件を売却する
いよいよ、相続物件を売却する手続きに進みます。
売却の手続きは、相続物件ではない物件を売却する際の手続きと同じです。
「仲介」か「買取」か相続人同士でよく話し合い、後々トラブルに発展しないよう細心の注意を払いましょう。
手順④現金を分割する
相続人が複数人いる場合は、物件を売却した後に売上金を相続人で分けるケースが多くあります。
この方法を「換価分割」と言い、相続人の間で金銭を平等に分けることができるため、トラブルが少ない遺産の分割方法です。
相続人が多い場合には、換価分割を検討してみてはいかがでしょうか。

相続物件の不動産売却ではトラブルに注意しよう！

相続物件の売却は、相続人同士のトラブルに発展しやすいので注意が必要です。
相続物件を売却する際は、必ず相続人全員の同意を得る必要がありますが、1人でも売却に反対する相続人がいると売却できないため、調整に時間がかかることがあります。
また売却に向けては、相続人の間での調整だけでなく、不動産会社や司法書士とのやりとりが発生するため、複数人で対応すると何がどこまで進んでいるのか把握しづらくなります。
おすすめなのは、不動産会社や司法書士とやり取りをおこなう担当者を1人決めておくことです。
担当者は、打ち合わせや資料の準備などさまざまな作業をおこなうことになるので周りのサポートが欠かせませんが、手続きがスムーズに進むためトラブルに発展しにくくなります。
売却価格に関して、納得のいかない相続人が担当者を責めないように、売却価格の最低ラインを相続人全員で決めておくと良いでしょう。
最低ラインを切るようであれば、再度相続人同士で集まり、話し合いをおこなうことが重要です。

まとめ

今回は、不動産売却における注意点をご紹介しました。
離婚時や相続後の不動産売却は注意点が多いので、トラブルに発展しないよう気を付けましょう。
私たち「売却の窓口 上野店」はさいたま市を中心に、埼玉県全域の不動産売却サポートをおこなっております。
不動産売却・買取に関するお悩みがあれば、ホームページからお気軽にお問い合わせください。