不動産の共有名義とは？売却方法と注意点について解説！

不動産の売却を検討している方のなかには、相続などで譲り受けた長年使用していない不動産を早く売却したいと考える方もいるのではないでしょうか。
しかし所有している不動産が共有名義になっているため売却できるかどうか分からずお悩みの方もいるかも知れません。
そもそも不動産の共有名義とはどのようなことなのか気になりますよね。
ここではさいたま市を中心とした埼玉県で不動産の売却を検討している方に向けて、不動産の共有名義について売却の方法や注意点もあわせて解説します。

不動産売却前に知っておきたい！共有名義とは？

不動産の共有名義とは1つの不動産を複数の名義人で共有していることを指します。
名義人ごとに「持ち分」と呼ばれる割合が定められ、この持ち分は土地の面積割合ではなく「土地の所有権」の割合であることが特徴です。
たとえば「持ち分が4分の1」の場合は、土地面積の4分の1ではなく「4分の1の所有権」を持っているということになります。
一方、1つの不動産を1人で所有してる状態は「単独名義」と呼ばれており、共有名義でも単独名義でも不動産の価値は変わりません。
しかし共有名義では不動産の売却に対して手順が増えることが多いため手続きには慎重な対応が必要になるでしょう。

共有名義になるケース

• 不動産相続した場合にほかの相続人と共有する
• 不動産を夫婦で購入し物件の名義を共有する
• 不動産を親子で購入し物件の名義を共有する

相続では複数の相続人がいる場合に話し合いで持ち分を決めて共有名義とするケースのほか、相続する不動産自体が共有名義の場合もあります。
また、マイホームや二世帯住宅を夫婦や親子間でそれぞれ出資者となりローンを組むことで共有名義となるケースも多くあります。
このような共有名義の場合は名義人の持ち分をそれぞれ登記することもできます。

共有名義人ができること

不動産の共有名義人は「共有持分権者」とも呼ばれ、所有している不動産に対してできることとできないことがあります。
共有名義人がほかの名義人に関わらず単独でできることは「保存」と「使用」の2つです。
「保存」とは不動産を維持するために、建物の修繕や不法占拠者を追い出す行為のことで現状を変更しない範囲でおこないます。
一方「使用」とは共有している不動産に住んだり使用することで、共有名義者は不動産全体を使用することが可能です。
しかし、不動産を賃貸借に出したり賃貸借契約を解除したりする「利用」や、不動産をリフォーム・リノベーションする「改良」には共有名義の持分割合で過半数以上の同意が必要となります。
また不動産売却や抵当権の設定、賃貸借契約の締結、解体などをおこなう「処分」に関しては共有名義人全員の同意がなければおこなうことができません。

共有名義の不動産を売却する方法とは？

共有名義の不動産は単独の名義人が勝手に売却することはできません。
相続した不動産を売却したいケースや離婚などで不動産を分けるケースなどではどのような方法で売却すれば良いのでしょうか。

共有名義の不動産の売却方法

共有名義の不動産を売却するには大きく分けて5つの方法があります。

• 共有名義人すべての同意を得て売却
• 自分の持ち分だけ売却
• 自分の持ち分割合を分筆して売却
• 換価分割（相続時のみ）を利用する
• ほかの共有名義人に持ち分を買い取ってもらう

まずは、共有名義人全員の同意を得て共有している不動産をすべて売却する方法です。
不動産を売却して現金化することで均等に分けやすいため、空き家などを複数名で相続したときに選ばれやすい方法です。
また、共有名義の不動産が土地だけの場合は他の名義人の承諾がなくても、自分の持ち分だけ売却することが可能です。
しかし不動産の持ち分の一部だけ売却するのは難しいため、不動産会社の買取を利用するのが一般的です。
次に、自分の持ち分割合を分筆してから売却する方法ですが、こちらも不動産が土地のみの場合に利用できる方法です。
分筆することで単独名義になるため、自由に売却できるようになりますが測量や登記手続きなど専門家に依頼する必要があり、費用や時間がかかることがあるので事前に確認が必要です。
また、相続した不動産に限っては「換価分割」という方法で売却することもできます。
換価分割は相続した不動産を売却し現金化してから分割する方法で、相続が発生したときにのみ利用できる制度です。
空き家など今後使用する予定のない不動産を相続した場合に有効な方法といえるでしょう。
最後は、ほかの共有名義人に持ち分を買い取ってもらう方法です。
共有名義人は持ち分が増えることになり、売却した側は現金を手に入れることができます。
離婚などでどちらかが不動産に住み続ける場合などは、買い取ることで不動産を単独名義にすることができるため適した方法といえるでしょう。
また、相続などで複数名の共有名義人がいる場合も、自分の持ち分を買い取ってもらったり自分がほかの持ち分を買い取ったりして、単独名義にしてから売却することもできます。
共有名義の不動産売却を考えている方は、所有している不動産の状況によって売却方法を慎重に検討するのがおすすめです。

共有名義の不動産を売却する際の注意点とは？

複数人で1つの不動産を共有している共有名義の不動産を売却する際には、トラブルを防ぐためにいくつかの注意点があります。

共有名義人を明確にする

共有名義のまま相続を繰り返している不動産の場合、共有者が多く把握しづらい場合があります。
不動産の売却を話し合う相手を把握するためにも、共有名義人を明確にしておく必要があるでしょう。
共有名義人は登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できるため、売却を考えたタイミングで取得し確認しておくのがおすすめです。

売却費用の負担割合を決めておく

不動産の売却前にかかる費用の負担割合を話し合って決めておくことも重要な注意点の1つです。
売却時には仲介手数料や登記費用、税金など売却にかかる費用を共有名義人で負担しなければなりません。
基本的には持ち分の割合に応じて費用負担をおこなうのが、公平であると考えられます。

売却の最低額を決めておく

不動産を売却する前に共有名義人で売却の最低額を決めておきましょう。
最低額を決めておくことで購入希望者から価格交渉があった場合などに、売るべきか待つべきかの判断を何度もおこなう必要がなくなります。
また売却後に「もっと高く売れた」などのトラブルを回避することもできるため、事前に話し合っておきましょう。

委任状を作成しておく

不動産の売却手続きによっては、すべての共有名義人が立ち会わなければいけないケースがあります。
しかしすべての共有名義人が予定を合わせるのが難しい場合も多いでしょう。
そのような場合に備えて委任状を作成し、売却の窓口となる名義人に委任し代行売却を進めることをおすすめします。

不動産の売買は不動産会社に依頼する

共有名義は家族や親族間の場合が多いため、持ち分の売買を個人でおこなおうと考える方がいるかも知れません。
しかし注意点として親族間でも住宅ローンを利用する場合は、必ず不動産会社の作成した書類が必要になります。
またトラブルを回避するためにも売買契約や抵当権の登録変更などは、専門家に依頼するようにしましょう。

まとめ

共有名義の不動産は単独名義の不動産に比べ売却に手間や時間がかかることがあります。
しかし事前に名義人同士で話し合いをしておくことで、スムーズな売却を進めることができるでしょう。
また売却時の状況によっては、共有者に持ち分を買い取ってもらうなどの方法をとることもできます。
私たち「売却の窓口 上野店」はさいたま市を中心に、埼玉県全域の不動産売却サポートをおこなっております。
不動産売却・買取に関するお悩みがあれば、ホームページからお気軽にお問い合わせください。