離婚時に不動産売却をすると財産分与はどうなる？流れや注意点を解説

離婚による不動産売却は通常の売却とは異なった手続きが必要になります。
そのなかでも「財産分野」についてはしっかりと知っておかなければなりません。
そこで、ここでは離婚によって不動産売却をした際の財産分与について解説します。
埼玉県で離婚が原因で不動産売却をする予定の方は、ぜひご参考になさってください。

離婚での不動産売却における財産分与とは？

離婚によって不動産売却をする際、財産分与をするために売却する方が多いでしょう。
そもそも財産分与とはどういったものなのでしょうか。 まずは財産分与の概要を解説しますので、財産分与の対象となる財産、対象とはならない財産の違いについてもここで確認してみてください。

財産分与とは

財産分与とは、離婚時に相手と婚姻期間中に気付いた財産を分け合うことです。
財産分与は法務省により定義がしっかりとなされており、離婚時に財産分与できなかったとしても、離婚から2年間は財産を相手に請求することが保証されています。
財産分与は以下の3つの性質を持っています。

• 夫婦によって形成された財産の公平分配
• 離婚後の生活保障
• 有責配偶者（離婚の原因を作った方）への損害賠償

財産分与となるものは幅広くありますが、不動産も対象となります。
ただし、不動産は現物を分け合うことは厳しいため、不動産売却後に得られる売却益にて財産分与をすることが一般的です。

財産分与の対象となる財産

財産分与は「夫婦によって形成された財産の公平分配」といった性質を持っているため、夫婦によって形成された財産は対象となります。
たとえば、夫婦の共同生活のなかで購入した家具や家電などが対象となるのです。
また、このように財産分与の対象となる財産を共有財産と呼ぶこともあります。
ここで、共有財産の名称から共有名義のものしか対象とならないと勘違いされやすいのですが、実はそうではありません。
たとえば、夫婦どちらかの名義になっている車、預貯金、保険解約返戻金なども財産分与の対象となります。
ただし、あくまでも夫婦の共同生活で用いるための財産でなければならないので、婚姻前や離婚後に取得したものは対象外です。

財産分与の対象とならない財産

財産分与の対象となる財産が共有財産と呼ばれるのに対し、対象とならない財産のことを特有財産と呼びます。
特有財産は前述の婚姻前から取得していた財産、婚姻中でも夫婦の協力とは無関係な財産などが対象です。
たとえば、婚姻前からの預金や相続した不動産などは特有財産と当たるため、財産分与をおこなうことができません。
ただし、取得が夫婦によるものでなかったとしても、価値の維持を夫婦でおこなっていたのであれば共有財産とみなされることもあります。
このように財産分与の対象の判別は難しいことも多いです。
そのような場合は弁護士が相談窓口となりますので、適宜相談をおこなっていきましょう。

離婚による不動産売却の財産分与の方法と流れ

不動産売却によって得られる売却益は財産分与の対象となりますが、どのような方法と流れでおこなっていくのでしょうか。
ここで具体的な方法と流れを確認しておき、手続きがスムーズに進むようにしておきましょう。

不動産売却における財産分与の方法

まず、財産分与の方法には以下の3種類があります。

• 清算的財産分与：婚姻中に形成した財産を夫婦それぞれに平等に分配をおこなう
• 扶養的財産分与：夫婦どちらかの生活を支える目的で財産分配をおこなう
• 慰謝料的財産分与：離婚の原因となった方が慰謝料として相手に財産分配をおこなう

財産分与にはこのような種類があり、どの目的を持っておこなうのかを明確にすることが必要です。
ただし、現在では財産分与というと清算的財産分与を指すことが多くなっています。
そして、離婚による財産分与は夫婦それぞれで半分ずつとされることが一般的です。
これは専業主婦や専業主夫などでも変わらないとされています。
しかし、場合によっては割合を変更したいこともありますよね。
離婚の方法が協議離婚であると、財産を分け合う割合を自分たちで決めることができます。
協議離婚やその他の離婚方法の概要は、以下のとおりです。

• 協議離婚：夫婦2人で話し合って離婚について話し合う方法
• 調停離婚：家庭裁判所を介して離婚について話し合う方法
• 裁判離婚：家庭裁判所の判決によって離婚を決める方法

調停離婚や裁判離婚による離婚方法では、原則である半分ずつの割合が適用されます。
もし、割合を変えたい場合は協議離婚をおこなう必要があります。

不動産売却における財産分与の流れ

不動産売却における財産分与の流れは以下のとおりです。

• 不動産名義の確認
• 不動産の査定依頼
• 分配方法の決定
• 不動産売却
• 財産分与

まず、不動産名義の確認と不動産の価値を調べることが必要になります。
名義は売買契約書などから調べることが可能ですが、不動産の価値を調べることはなかなか難しいものです。
そのため、不動産会社へ査定依頼をおこない、適した売却相場を確認しておきましょう。
「売却の窓口　上野店」ではホームページから無料で査定依頼をしていただけます。
査定依頼をお考えの方は、ぜひ弊社へご相談ください。
査定が終わったのちに、前述の方法から適したものを選んで手続きを進めていきます。
その後には実際に不動産売却を進めていきますが、不動産売却においても適した方法を選ばなければなりません。
不動産売却には以下のように買取や仲介といった方法があるため、どちらの方法が適しているのかもしっかりと話し合っていきましょう。

• 仲介：売却額が相場同等になりやすいが、売却期間が長くなりやすい
• 買取：売却期間が相場の6～7割程度になりやすいが、売却期間が短い

そして、不動産売却をおこなった後には取り決めた内容に沿って財産分与をおこないます。
財産分与は不動産売却も含めて方法の選定がもっとも大切です。
しっかりと話し合い、適切に手続きが進められるようにしておきましょう。

離婚による不動産売却の財産分与の注意点

財産分与にはいくつかの注意点があります。
これらの注意点について確認しておき、トラブルにならないようにしておきましょう。

注意点①財産分与の請求期間は2年間

財産分与は、離婚の成立日から2年を超えると財産を請求する権利が消滅してしまいます。
ただし、2年以内に財産分与の旨を伝えていれば権利の消滅は起こりません。
財産分与をおこなう予定の方はもちろんのこと、おこなうか悩んでいる方も財産分与について話し合うことをおすすめいたします。

注意点②離婚協議書は公正証書化しておく

公正証書とは公証人が証書として作成した書類のことであり、相手方が金銭債務を怠った際の強制執行に用いることができるものです。
実際には一般的な離婚協議書と公正証書化した離婚協議書の効力は変わりません。
しかし、公正証書化は強制執行のプレッシャーがあることから、基本的には公正証書化をおすすめいたします。

注意点③オーバーローンであると売却がおこなえない

最後は財産分与の注意点というよりも不動産売却自体の注意点と言えます。
不動産の売却額よりローン残高が大きいことをオーバーローンと言いますが、オーバーローンであると抵当権が残るため不動産売却がおこなえません。
そのためオーバーローンであると、ローンを返済するために売却して得たお金以外に自己資金から捻出しなければならない、可能性や競売にかけられる恐れがあるため注意が必要です。

まとめ

今回は離婚によって不動産売却をした際の財産分与の方法や流れ、注意点について解説しました。
財産分与を適切に進めていくためには、しっかりとした話し合いが必要です。
もし、財産分与や不動産売却について不明な点がございましたら、弊社へお気軽にお問い合わせください。
私たち「売却の窓口　上野店」はさいたま市を中心に、埼玉県全域の不動産売却サポートをおこなっております。
不動産売却・買取に関するお悩みがあれば、ホームページからお気軽にお問い合わせください。