マンション売却の際に知っておきたい管理費の注意点や売却タイミングを解説

マンションを購入すると、毎月「管理費」「修繕積立金」を支払う義務があります。
しかし、管理費や修繕積立金がどのような用途に使われるのか、不明確な方も多いのではないでしょうか。
また、マンションを売却するときに管理費や修繕積立金がどのような扱いになるか気になる方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、管理費および修繕積立金とはなにかや、気を付けるべき注意点、管理費と修繕積立金から見た売却するタイミングについてご説明いたします。
さいたま市を中心に埼玉県にお住まいの方は、ご参考にしてください。

マンション売却の際に知っておきたい管理費と修繕積立金とは

分譲マンションには、組合員（区分所有者）全員で構成されるマンションを管理する団体があり、一般的に管理組合と呼ばれます。
具体的な活動としては、マンションの管理費徴収や修繕計画などの協議をおこなっており、マンションを購入した方は必ず加入しなければなりません。
そして加入すると、管理組合が定めた管理費と修繕積立金を支払う義務が生じるのです。
ご家族が住んでいたり賃借人が住んでいたとしても、持ち主に支払いの義務があります。
この章では管理費と修繕積立金についてご説明いたします。

マンションの管理費とは

マンションの管理費とは、住人が快適にマンションに住めるように管理するために使われる費用です。
マンションの共用部や敷地の植栽の管理などに管理費は使われ、マンションの所有者全員に支払う義務があります。
共用部の管理費は、清掃やエレベーターの定期管理、共用部の電気代などです。
また、マンションコンシェルジュが常駐していたり、マンション内にショップがある場合、人件費は管理費から捻出されます。
管理費はマンションにより異なり、充実した設備があるマンションほど管理費は高くなる傾向があります。
管理費の金額は、所有している部屋の専有面積によって決まるケースが多いようです。
改めて、ご自身のマンションの管理費はどれくらいか、また使用用途について確認してみるのも良いかもしれません。

マンションの修繕積立金とは

マンションの修繕積立金とは、マンションが劣化した際に修繕するために蓄えておく費用です。
主に外壁塗装工事や共用部の設備の修理や交換、屋根上防水などに使われます。
築年数が経つと、外壁の剥がれや、屋上の防水設備が劣化し雨漏れの原因になるなど、修繕が必要になります。
一般的に、築年数がそれほど経っていないマンションほど修繕積立金は安く、築年数がある程度経っているマンションは高い傾向にあります。
おおよそ築30年を過ぎたマンションは大規模修繕をする傾向にあり、大規模修繕に向けて徐々に修繕積立金が値上げされていくのです。
管理費と同様に、修繕積立金もマンションの所有者に支払う義務があります。

マンション売却の際の管理費と修繕積立金の注意点とは

次に、マンションの売却を検討している際に気を付けておきたい管理費と修繕積立金の注意点は、どのようなものがあるでしょうか。
この章では注意点として、管理費と修繕積立金の滞納や売却の際の取り扱いについてご説明いたします。

注意点①管理費と修繕積立金を滞納した場合

管理費と修繕積立金の滞納を放置した場合、さまざまなことに悪い影響を与えてしまいます。
まず、管理費と修繕積立金の滞納を続けると、最悪の場合マンションが差し押さえられて、手放さなければならない可能性があります。
滞納をすると初期段階では督促などの処置がとられますが、長引くと徐々に督促内容が厳しくなり、それでも支払わなければ強制的に競売に出されることもあるのです。
また、管理費や修繕積立金の滞納をしている場合、マンションを売却する際にも悪影響を与えます。
滞納があっても売却できないということはないですが、滞納の事実を売却時に買い手に伝える必要があるため、悪い印象を与えてしまいます。
加えて、滞納していた管理費と修繕積立金の支払いは買い手が負担することになるので、同程度売却金額を値引く必要があるのです。
管理費と修繕積立金の滞納は買い手にも悪い印象を与えてしまうため、注意点として、滞納は避けるようにしましょう。

注意点②売却時の管理費と修繕積立金の取り扱い

マンションの売却時の注意点として、管理費と修繕積立金の取り扱いを把握しておく必要があります。
マンションを売却する際、管理費と修繕積立金は返金されません。
管理費については月々の維持費や人件費に使用されているため、返金されません。
また、修繕積立金も管理組合の修繕計画に沿って徴収される費用ですので、マンションを売却した際も支払い義務が買い手に移ることになり、返金はされないのです。
マンションの売却を検討されている場合、管理費と修繕積立金は戻ってこないと認識しておきましょう。

管理費と修繕積立金から考えるマンションの売却タイミングとは

最後に、マンションの売却を検討する際に、管理費と修繕積立金の観点から最適な売却タイミングについてご説明いたします。
管理体制や修繕計画によっては、早急に売却をしたほうが良い場合があります。
マンション売却を検討されている際に、ぜひご参考にしてください。

管理費から見たマンションの売却のタイミングとは

管理費については、一般的に増減がない費用ですが、場合によっては管理費が増額される可能性があるでしょう。
まず、マンションに空室が増えた場合や、滞納者がいる場合などで管理費が足りなくなった際に値上げの可能性があります。
また、値上げをせざるを得ないなど、管理組合の体制に問題がある場合もあるでしょう。
管理費が増額される場合はネガティブな理由の可能性が高いため、売却を検討したほうが良いかもしれません。

修繕積立金から見たマンションの売却のタイミングとは

次に、修繕積立金がどのようになれば売却のタイミングなのかご説明いたします。
修繕積立金は、管理組合の修繕計画に基づいて、マンションの所有者に支払う義務が生じます。
また、マンションの劣化の具合によって修繕費用は異なりますので、築年数が経つほど修繕積立金の金額は上がっていきます。
築年数がある程度経てば大規模修繕をおこなうため、多くの費用が必要です。
大規模修繕をおこなう前は、修繕計画以上の費用が発生することが発覚して、修繕積立金の金額が増える可能性があります。
売却を検討する際には、マンション購入時の書類に大規模修繕計画があれば参考にして、売却するタイミングとして検討するのが良いかもしれません。

まとめ

この記事では、マンションの売却をする際に把握しておきたい管理費と修繕積立金とはなにか、注意点、売却のタイミングについてご説明いたしました。
管理費と修繕積立金は、マンションの規模や築年数によって変わりますので、いずれ売却するのを見込んで確認しておく必要があるでしょう。
また、修繕積立金が値上がる前のタイミングを、マンション売却の一つの目安としても良いかもしれません。
さいたま市を中心に埼玉県でマンションの売却を検討されている方は、ぜひ「売却の窓口　上野店」までご相談ください。
管理費や修繕積立金から見た売却についても、弊社まで気軽にご相談いただければ幸いです。