共有名義のマンションは持分だけを買取や売却できる？気をつけるべき注意点は？

共有名義のマンションを手放す方法は、一般的な売却や、共有者や不動産会社に買取してもらうなど、さまざまなパターンがあります。
ただし、共有者全員の同意がないと、買取も売却もできず、手放したくてもスムーズに進まないケースがあるため注意が必要です。
そこで今回は、共有名義のマンションについて買取・売却で手放す方法や注意点について解説します。
さいたま市を中心とした埼玉県でマンションの売却や買取をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

マンション買取時に気をつけたい！共有名義とは？

共有名義のマンションを手放したいときは、自分だけの判断で売却することはできません。
まずは、共有名義とはどのようなものか解説します。

共有名義と共有持分の違いとは？

不動産における共有名義とは、複数の所有者が一つの不動産を同時に所有し、登記している状態をいいます。
似たような名称としてあげられるのが「共有持分」です。
共有持分とは、共有名義の不動産に対して、それぞれの所有者がもっている所有権の割合を指します。
不動産の所有権をもつことで、不動産の使用や収益、処分する権利を与えられます。
共有持分の割合については、不動産を購入した際の資金の負担割合で決められることが多く、相続の場合は、法定相続分の割合となるのが一般的です。

共有名義となるのはどんなケース？

共有名義となるのは、たとえば、マンションを購入する際に夫婦で資金を出し合って購入した場合などです。
他にも、相続によりマンションを遺産として譲り受けた場合は、兄弟や親族で遺産分割するために共有名義にします。
共有名義にすることで、平等に所有権を持てますが、実はデメリットも多いため注意が必要です。

共有名義にした場合のデメリットとは？

共有名義にすると、平等に所有権を分割できる反面、以下のようなデメリットがあります。
売却したくてもできない可能性がある
共有名義の大きなデメリットは、不動産を売却しづらくなる点です。
なぜならば、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要になるからです。
共有者が1人でも反対している場合は売却できません。
また共有名義のマンションを売却する際には、売買契約書へ所有者全員の署名と捺印が必要になります。
そのため共有者の行方がわからない場合は、売却を進められず、認知症の共有者がいる場合は、売却の同意や意思確認などに相当な時間を要する場合もあります。
相続時の権利関係が複雑化する
共有名義の場合、相続時における権利関係が複雑化することもデメリットの1つです。
たとえば、共有名義人の1人が亡くなった場合、その共有者の相続人があらたにその持分を相続します。
その場合、相続人が複数いると共有名義人も増えることから、権利関係がわかりづらくなってしまうのです。
このように共有名義はデメリットも多いため、なるべく早めに共有名義を解消する方法について検討したほうが良いでしょう。

共有名義のマンションを買取・売却で手放す方法とは？

では、トラブルに巻き込まれずに共有名義を解消するには、どうしたら良いのでしょうか？
ここからは、共有名義のマンションを買取・売却で手放す方法について見ていきましょう。

共有者の同意を得て売却する

一番シンプルな方法が、共有者全員の同意を得て売却する方法です。
共有者全員の同意が取れれば通常の売却が可能ですので、まずは共有者へ売却の意思を伝えて、全員の意見をまとめましょう。

共有者に持分を買取してもらう

共有不動産を売却する手段の1つとして、自分の持分を共有者に買取してもらうことも有効です。
共有者に買取してもらうことで、売却先を探す手間も省ける上、現金を手に入れられます。
共有者が将来的に不動産を活用したいと考えている場合は、共有関係が解消されるため、相手にとってもメリットが高い方法と言えるでしょう。
ただし、買取額値下げの要望や、相手に資金力がなく買取してもらえない場合があるなど、スムーズに売却できない可能性があることは覚えておきましょう。

共有者から持分を買い取って売却する

共有者も売却を検討している場合は、一旦共有者から持分を買い取って、単独所有にしてから売却することも可能です。
単独所有にすることで、自分の意思だけで売却できます。
売却価格や売却時期も自分で決められるため、自由度の高い売却が可能です。
ただし、共有者から買い取る際に、相場以上の価格で買い取るよう要求される場合があるため、注意が必要です。

不動産会社の買取がおすすめ

共有者のなかで自分だけが売却を希望している場合は、自分の持分だけを専門の不動産会社に買い取ってもらうのも有効な手段の1つです。
共有持分の売却は、権利関係など複雑なため、一般の個人からは敬遠される可能性があります。
共有者全員を説得して売却しようにも、他の共有者との交渉に時間を要するため、売却手続きを進めるための準備にも手間と時間がかかります。
そこで、共有持分の買取を利用するのです。
共有持分の買取では、自分の持分だけを売却するため共有者の同意などが必要なく、自分の意思のみで売却できます。
「共有者との交渉が難航している」、「まずはいくらか把握したい！」など、共有名義のマンション売却をご検討中の方は、まずは弊社にご相談ください。

共有名義のマンションを買取・売却する際のシーン別注意点！

共有名義のマンションを売却する場合、共有者それぞれの関係はさまざまで、その状況に応じて注意点も異なります。
最後に共有名義人別に、マンションを売却する際の注意点についてご紹介しましょう。

注意点①共有者が親子の場合

共有名義人が親子の場合の注意点は、「無償贈与」となるケースです。
親子名義の不動産を売却する場合は、どちらか一方の単独名義に変更し売却することがあります。
その場合、親子だからといってお金のやり取りをせずに名義変更をおこなうと、「無償贈与」とみなされてしまうのです。
贈与とみなされないためには、親子であっても持分割合に応じた金銭のやり取りをしなければなりません。
ただし親子同時に売却するのであれば、無償贈与にはなりませんので、どちらか一方を選択し、無償贈与にならないよう気をつけましょう。

注意点②共有者が親族の場合

共有者が親族間の場合に気をつけたい注意点が、意見の相違です。
たとえば、マンションの売却時の設定価格や売却後の分割割合で揉めるケースがあります。
一般的には所有権の持分割合で売却金額を分割しますが、共有者の1人に売却に関する手間や労力がかかった場合は、不公平感が出てしまうことから、受け取る金額でトラブルに発展するケースがあります。
このようなトラブルに発展しないよう、売却前に必ず親族間でしっかりと話し合いをしておきましょう。
また、売却したくない共有者が出てきた場合は、自分の持分のみ売却することを検討する必要があるでしょう。

注意点③共有者が夫婦の場合

夫婦で共有名義としている場合の注意点が、住宅ローンについての問題です。
売却価格で住宅ローンの残債が払いきれない「オーバーローン」の場合は、売却後に負債が残るため、一般的には売却できません。
つまり夫婦共有名義のマンションを売却するためには、オーバーローンにならないよう、住宅ローンの返済を進めておく必要があるのです。
このように共有名義のマンションを買取・売却する際は、さまざまな注意点があり、共有者間でのトラブルに発展しないよう、気をつけて進めなければなりません。
難しい問題に直面する前に、マンションの売買を専門とする不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

まとめ

共有名義の不動産を売却する場合、全員の同意が必要だったり、スムーズに手続きが進められなかったりと、複雑化するケースも多いことが実状です。
なかなか意見がまとまらず、売却が進まないとお悩みの方は共有持分の買取を検討してみても良いでしょう。
私たち「売却の窓口　上野店」はさいたま市を中心に、埼玉県全域の不動産売却サポートをおこなっております。
不動産売却・買取に関するお悩みがあれば、HPからお気軽にお問い合わせください。