マイホームを住み替えるタイミングは？返済前のローンや注意点について解説

マイホームの住み替えを検討する理由は、結婚や転勤、子どもの成長・独立などさまざまです。
住み替えの場合、売却と購入の手続きをあわせておこなわなければいけません。
そのため、タイミングを間違えたり注意点を見落としたりしてしまうと、「無駄な費用がかかってしまった」「売却を売り急いでしまった」と失敗に終わることがあります。
そこで今回は、マイホーム住み替えのタイミングに影響する返済前のローンやメリット・デメリット、住み替え時の注意点についてご紹介します。
埼玉県内でマイホームの住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マイホーム住み替えのタイミングとローン支払いの関係

マイホームの住み替えをおこなう方の多くは、結婚や転勤、子どもの成長・独立といったご自身のライフスタイルが変わるタイミングで住み替えを検討します。
ここで気になることの1つが、返済前のローンはどうすれば良いのかということです。
「ローンが残っていたら売却できず、住み替えできないのでは」と心配になる方もいらっしゃるかもしれませんが、結論から申し上げると、ローンの返済前でも住み替えはできます。

ローンの残債と返済の目処を把握する

ローンを利用して購入した不動産は、借り入れたお金を完済したうえで抵当権を抹消しなければ、売却することができません。
そのため、マイホームの住み替えを検討する際は、最初に資金計画を立てましょう。
ローンの残債や自己資金がいくらあるか、マイホームの売却代金で残債を完済できるかを把握すれば、住み替えをどのように進めていくのかが明確になります。

住み替えの「買い先行」について

マイホームの住み替えをおこなう方法には、「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。
「買い先行」とは、新居の購入を先におこない、引っ越してから今の住まいを売却する方法です。
買い先行では、新居が見つかるまで今の住まいに住み続けることができますので、新居を選ぶ際に妥協することなく時間をかけることができます。
また、新居に引っ越してから売却をおこないますので、売り急ぎの心配が少なく、条件の良い買主が見つかるまでじっくりと売却活動をおこなうことが可能です。
仮住まいの準備も不要ですので、手間や無駄な費用をかけずに住み替えをおこなうことができるでしょう。

住み替えの「売り先行」について

「売り先行」とは、今の住まいを先に売却してから、新居を購入する方法です。
売却代金が先に確定しますので、住宅ローンを売却代金で返済できるか、手元にいくら残るかがはっきりし、無理のない資金計画を立てることができます。
「自己資金がないが住み替えをおこないたい」「スムーズに住み替えができるか不安」といった方は、売り先行での住み替えがおすすめです。

タイミングが重要！マイホーム住み替えのメリットとデメリット

マイホームの住み替えには、以下のメリットを挙げることができます。

• ライフスタイルにあった住まいに住むことができる
• 住まいの資産価値を向上させることができる

ライフスタイルにあった住まいに住むことができる

今まで快適に過ごすことができた住まいでも、ライフスタイルの変化がきっかけで、不便に感じてしまうことはよくあります。
たとえば、子どもが成長すれば「部屋数が足りなく、手狭になった」と感じるかもしれませんし、子供が独立すれば「使わない部屋が増えてしまい、掃除が大変」と感じるかもしれません。
マイホームの住み替えをおこなえば、ご自身のライフスタイルにあった住まいで暮らすことができますので、住み替えの大きなメリットかつ目的であると言えるでしょう。

住まいの資産価値を向上させることができる

住み替えをおこなえば、住まいの資産価値を向上させることも可能です。
たとえば、築年数の古いマンションから築浅のマンションに住み替えれば、5年後、10年後の資産価値は大きく変わります。
また、築年数が同じでも、駅からの距離や周辺環境の良さも、資産価値に大きな影響を与えるでしょう。
築年数の浅い物件は機能性とデザイン性を兼ね備えた最新の設備を導入していることも多く、より快適な暮らしを実現することができます。
ただし、住み替えにはデメリットも存在します。

住み替えには手間や費用がかかる

住まいの売却や購入には、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。
マイホームを売却するときには売却価格の4％程度、購入時には購入価格の5％から6％程度の費用がかかるでしょう。
また、マイホームの住み替え時には、売却と購入の手続きをおこなわなければいけませんので、通常の売却よりも手間がかかってしまいます。

売却と購入は同じ不動産会社に依頼する

住み替えをおこなう際には、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するようにしましょう。
マイホームの住み替えでは、売却する住まいの買主や新居の売主、金融機関などさまざまな関係者とのスケジュール調整が必要になります。
関係者が多くなれば、スケジュール調整の手間も増えてしまうでしょう。
また、売却と購入のタイミングがずれてしまうと、仮住まいが必要となる場合があり、無駄な費用がかかってしまいます。
1つの不動産会社に売却と購入を依頼すれば、不動産会社がスケジュール調整をおこない、スムーズな住み替えを実現することができます。

タイミングが重要！マイホーム住み替え時の注意点

住み替えの注意点を見落としてしまうと、無駄な費用がかかったり、スムーズな住み替えができなかったりする可能性があります。
最後に住み替え時の注意点を確認していきましょう。

買い先行をおこなう際のダブルローン

買い先行で住み替えをおこなう場合は、ダブルローン（売却する住まいと新居のローンを二重で返済する状態）にご注意ください。
2つのローンを同時に返済しなければならないため、月々の負担額が大きくなってしまいます。
ダブルローンは「今後も返済できるのか」と精神的にも負担になりますが、適切な資金計画を立てて月々の返済額を把握していれば、問題なく返済することができます。
住み替えをご検討の際は不動産会社と相談しながら、無理のない計画を立てましょう。

安易な値下げをしない

マイホームの住み替えでは、売却のスケジュールが差し迫っていることや、ダブルローンの負担が重いことを理由に、売却を急いでしまうことがあります。
売却を急いでしまうあまり、「相場よりも安い価格で売却してしまった」と後悔してしまう可能性があるでしょう。
不動産の売却には3か月から半年ほどの時間がかかりますので、余裕をもった売却スケジュールで、安易な値下げは避けることを心がけてください。

内覧時の注意点

売り先行で住み替えをおこなう際は、住みながら売却活動や内覧をおこなうことになります。
室内にほこりが溜まっていたり、生活感のあるにおいがあったりすると、内覧に来た購入検討者に悪印象を与えてしまいます。
掃除や換気はもちろん、芳香剤を利用してなるべく生活感を出さないようにしましょう。
キッチンやお風呂といった水回りはとくに汚れが目立つ場所ですので、ハウスクリーニングを実施するのもおすすめです。

引っ越しがかさむ

売却と購入のタイミングがずれてしまうと、仮住まいが必要になります。
引っ越しの回数がかさんでしまい、手間だけでなく、家賃や引っ越し代などの費用もかかってしまいます。
先ほどご紹介したとおり、売却と購入を同じ不動産会社に依頼し、仮住まいの期間が発生しないようにスケジュールを調整してもらいましょう。

まとめ

今回は、マイホームの住み替えのタイミングについてご紹介しました。
住み替えはご自身のライフスタイルにあった快適な暮らしを実現することができるなど、メリットが多いです。
ただし、売却と購入の手続きをおこなわなければいけませんので、通常の売却よりも手間がかかってしまいます。
それぞれのスケジュールがずれてしまうと、資金計画や引っ越しの計画に支障をきたすことも考えられますので、売却と購入は1つの不動産会社に依頼するようにしましょう。
「売却の窓口　上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県内の住み替えのご相談を承っております。
不動産の買取もおこなっておりますので、スムーズな住み替えをおこないたいとお考えでしたら、お気軽にお問い合わせください。