不動産の一部を売却するための「分筆」とは？メリットとデメリットも解説

活用していない広い土地が負担になっている場合や、相続した土地の一部を不動産売却したいとお考えの場合に、知っておきたいのが「分筆」です。
分筆をすると土地の一部が売却しやすくなり、お悩みの解決策となるかもしれません。
今回は、分筆のメリットやデメリット、方法について解説します。
さいたま市をはじめとする埼玉県で、不動産売却をお考えの方のお役に立てれば幸いです。

不動産売却における「分筆」とは？どんなケースに用いる？

土地の一部分だけを不動産売却する場合に、有効な手段となるのが「分筆」です。
実は、ほかにも土地の一部のみを不動産売却する方法はありますが、分筆が多く活用されているのはなぜでしょうか。
ここでは、分筆とはなにか、ほかの分け方との違いや、分筆の利用が有効なケースなどを解説します。

「分筆」とは

土地の数え方は、1筆、2筆です。
「分筆」とは、簡単にいうと1筆の土地を2筆以上に分けることを指しています。
分筆の大きな特徴は、「登記をする」という点です。
登記をすることで、分筆した土地はそれぞれ異なった住所を割り当てられます。
たとえば、「A町1番」という広い土地を2筆に分けるとします。
その場合、法務局で手続きをすると、登記上も別々の土地として登記簿が作成されます。
割り振られる住所が、「A町1番1」と「A町1番2」となります。

「分割」との違いとは

分筆との違いがあいまいになりやすいものに「分割」があります。
予備知識として、分割についても押さえておきましょう。
分割とは、建築基準法を満たしながら、便宜上、土地を複数に分けるというものです。
「登記をしない」という点が、分筆とは大きく異なります。
そのため分割の場合には、登記簿上では1筆の土地のままで、所有権にも変更はありません。
しかし、建築基準法を満たして分割すると、その土地に2つ以上の建物を建てることができます。
複数の建物を建築したいというだけの場合など、分割が利用されるケースもあります。
また、「合筆」というものもあります。
合筆とは、分かれている土地を1筆にして登記することです。
合筆は、登記簿上、複数に分かれていることで、不動産売却の際の売買契約や移転登記の手続きが煩雑になるケースなどで利用されます。

どのようなケースで「分筆」するのか

分筆は、土地の一部を不動産売却したいときに役立ちます。
分筆であれば登記上も別の土地にできるため、売却した部分の土地は買主の所有となり、残しておいた部分はそのままご自身が所有することも可能です。
また、相続した土地を複数の相続人で分ける場合にも、分筆が有効です。
相続した土地は、共同名義で所有することもできますが、いざ売却したいという場合に、相続人間のトラブルになってしまう可能性もあります。
一方、分筆すると、相続人がそれぞれの土地の所有者として明確に分かれるため、トラブルになりにくく、売却しやすいことが特徴です。

不動産売却における分筆のメリットとデメリットをご紹介

分筆は、土地の一部を不動産売却する場合に適しているという点以外にも、複数のメリットがあります。
一方で、あわせて知っておきたいデメリットもあります。
メリットとデメリットの両方を押さえて、分筆を活用するときの判断の参考にしてください。

メリット①登記で異なる地目にできる

土地の用途の違いを地目といいます。
たとえば、「宅地」のほか、「田」「畑」「原野」「山林」といった区分の地目があります。
基本的に、1筆の土地には1つの地目しか決められません。
たとえば、もともと畑である土地に、宅地という地目を加えたくても、1筆のままではできないことがデメリットです。
しかし、分筆をすれば、分けた土地のそれぞれに違う地目を設定することができます。
畑の部分は農地として使用し続け、宅地の地目になった土地に建物を建築することいったことも可能です。

メリット②節税につながる場合がある

相続税や贈与税、固定資産税といった税金は、評価額が高くなると課税額も大きくなるのが一般的です。
土地の評価額は、形状や間口、道路幅などが影響します。
たとえば、大通りに面した土地は便利である反面、評価額が上がり、税金が高くなる可能性があることはデメリットといえるかもしれません。
分筆によって大通りに面した部分と、そうではない部分に分ければ、評価額が低い土地をつくれる場合があります。
すると、結果的に税金が安く抑えられる場合があることがメリットです。

メリット③土地の使い勝手が高まる

複数の相続人で不動産を受け継いだ場合、相続人によって希望する土地の活用法が違うことは少なくありません。
たとえば、1筆の土地のままで、1人が土地の一部分にマイホームを建築しようとします。
この場合、住宅ローンを利用すると、土地全体に抵当権が付いてしまいます。
しかし、分筆することで回避することができ、該当する部分にのみ抵当権を設定することが可能です。
分筆によって、それぞれの所有者が使い勝手よく活用しやすくなることがメリットといえるでしょう。

分筆するデメリットとは

複数のメリットがある分筆ですが、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
ひとつは、分筆によって土地が小さくなりすぎると、使いづらくなるケースがあることです。
このようなケースでは不動産売却が難しくなる可能性も出てきます。
また、分筆をするときは、接道義務をクリアするようにしないと、建物を再建できなくなる点にも注意が必要です。
このようなデメリットを回避し、不動産売却しやすくするには、弊社のような不動産会社にご相談いただくことも有効な対策になり得ます。

不動産売却の際に分筆をおこなう方法とは

不動産の一部を売却できるなど、メリットが複数ある分筆ですが、取り組むときにはどのような方法で進めるのでしょうか。

分筆の方法

まずは、分筆する方法をおおまかな流れでつかんでおきましょう。

• 事前調査
• 境界確定測量
• 分筆案の作成
• 境界標を設置
• 分筆登記

このような流れで分筆をおこないます。
分筆の方法のなかで、ポイントとなる点をいくつか解説します。

分筆登記が完了すると売却できる

分筆する方法としては、土地家屋調査士に依頼をします。
分筆登記の手続きも依頼するときには、委任状を忘れずに用意しましょう。
ほかにも分筆登記には、「登記申請書」「地積測量図」「筆界確認書」「現地案内図」などが必要になります。
分筆登記を申請すると、1週間ほどで手続きがおわり、登記識別情報通知書と登記完了証が届けば、不動産売却が進められます。

分筆後に個人で売り出せるのは1筆

個人が、分筆した土地を不動産売却するときは1筆のみとなります。
というのも、個人で同時に2筆以上を売ると事業性があるとみなされ、宅地建物取引業法に触れる可能性があるからです。
2筆以上ある場合、期間をあければ残りの土地も不動産売却できますが、期間の目安は明確に決まっていません。
このようなケースの売却も、まずは弊社のような不動産会社にご相談いただくと良いでしょう。

分筆は調査が重要

分筆する方法のなかでも、調査は大切です。
事前に役所や法務局で、登記簿謄本や公図から土地の情報を確認します。
分筆案の作成にあたっては、現地調査や確定測量などが重要です。
トラブルのなく分筆するためにも、調査は慎重におこないましょう。

まとめ

不動産の一部を売却するときに有効な分筆について解説しました。
相続した不動産も分筆でスムーズに手放しやすくなります。
弊社には、さいたま市を中心に埼玉県全域から、さまざまな不動産売却に関するご相談を受け付けています。
不動産相続された方の売却についても、「売却の窓口　上野店」までお気軽にお問い合わせください。