不動産売却における「契約不適合責任」とは？瑕疵担保責任との違いも解説

不動産売却をして、その不動産と契約内容が異なっていた場合、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
今回は「契約不適合責任」について解説します。
契約不適合責任とはどんな制度か、瑕疵担保責任との違いや注意点など、売主が押さえておきたい基礎知識です。
さいたま市をはじめとする埼玉県で不動産売却をする方は、ぜひ参考にチェックしてみてください。

不動産売却における契約不適合責任と買主に認められた権利とは？

不動産売却にあたって知っておきたい契約不適合責任とは、どのようなものなのでしょうか。
まずは、概要と買主が持つ権利について解説します。

概要

契約不適合責任とは、民法改正によって2020年4月より施行されたものです。
従来の瑕疵担保責任に代わる役割を担うものとして登場しました。
契約不適合責任とは、売買契約や請負契約において、引き渡された不動産が品質や数量、種類に関して、契約内容に適合しないものであった場合に生じる責任です。
今回は、不動産売却をする売主の責任にスポットを当てて、ポイントをご紹介します。
契約不適合責任の判断のポイントとなるのは、「契約内容」と異なるものであるかという点になります。
不動産売却をした場合、契約内容の判断の基準になるのが、売買契約書です。
つまり、不動産売却の売買契約書に、物件の状態や契約条件などがしっかり記載されていれば、契約不適合責任を求められる可能性を軽減できます。
一方、売却して引き渡した不動産が、品質や数量、種類などで契約内容と相違があると、債務不履行と判断される場合があります。
不動産売却の場合には、種類や数量に関する問題よりも、品質面がリスクとなるケースが多いです。
マンションの場合には、次のようなケースなどが考えられます。

• 壁や床についていたキズ
• 給排水管に生じている詰まりや老朽化による水漏れ
• 温水器などの設備の故障

売主は、不動産売却において契約内容にあったものを引き渡す義務があります。
また、買主は債務不履行と判断される場合、契約にあったものを引き渡すよう求めることが認められています。
次は契約不適合責任における買主の権利も見てみましょう。

買主の権利

買主は、次の権利が認められています。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償

①追完請求

追完請求とは、改めて適合するよう求める請求のことで、買主は「目的物の補修」「代替え物の引き渡し」「不足分の引き渡し」を求めることができます。
とはいえ、不動産については代替えや不足分を求めることは難しく、一般的には目的物の補修が求められるでしょう。

②代金減額請求

代金減額請求とは、追完請求に対応が見られない場合、代金の減額を要求できるというものです。

③催告解除

催告解除とは、追完請求に応じないとき、買主が催告をしたうえで契約解除することを指します。
たとえば代金の減額がされても、物件に住むことができない場合や、住もうとすると費用がかさんでしまい現実的でない場合などに、買主が行使できる権利です。

④無催告解除

無催告解除とは、契約の目的を達成できない場合に、買主が契約解除をすることができる権利です。
無催告解除は、旧民法の瑕疵担保責任にあった契約解除を継承したものといえます。

⑤損害賠償

契約不適合責任における損害賠償は、売主の過失責任が対象です。
過失責任とは、過失や故意でない場合、損害賠償責任を負わなくて良いというものです。
このように買主には5つの権利が認められていることも覚えておきましょう。

不動産売却にも影響する？契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

不動産売却をするとき、契約不適合責任の理解とあわせて、従来の瑕疵担保についても予備知識として知っておくと役立つでしょう。
ここでは、両者の違いを解説します。

「瑕疵」とは

不動産売却の際には、普段はあまり見かけない瑕疵という言葉を目にすることがあるのではないでしょうか。
瑕疵とは、「キズ」や「欠点」という意味を持ちます。
瑕疵担保責任とは、簡単にいうと、買主が隠れた瑕疵を見つけたとき、発見して1年の間責任を求めることができるというものでした。
瑕疵担保責任のポイントは、買主が知らなかった「隠れた瑕疵」が対象である点です。
契約不適合責任とは、対象や追及される範囲に違いがあります。

違いを比較

契約不適合責任と瑕疵担保責任について、代表的な違いを比較しながら見ていきましょう。
まず、大きな違いは対象です。

• 瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」
• 契約不適合責任は「契約内容に合致しない場合」

瑕疵担保責任では、買主が注意しても発見できなかった不具合やキズが瑕疵とされ、責任の対象になります。
ちなみに、売主は、把握している瑕疵を知らせる義務がありました。
一方、契約不適合責任は契約に適合していないことが対象の基準となるためすべての瑕疵がきちんと契約書に記載されていることが重要です。
次に、買主の権利にも違いがあります。
瑕疵担保責任では次の範囲でした。

• 契約解除
• 損害賠償請求

契約不適合責任では、前述で触れた5つの権利に拡充されました。
とくに、損害賠償請求については売主の責任に関する内容に違いがあります。
瑕疵担保責任においての損害賠償請求は、「無過失責任」でした。
無過失責任は、故意や過失がない場合も損害賠償の責任があるとみなされることです。
契約不適合責任は、「過失責任」であるため、売主が意図して隠した不具合や、過失による損害でなければ損害賠償請求の対象とならないとされています。
瑕疵担保責任と契約不適合責任ではこのような違いがあるため、不動産売却をされる場合は、違いに注意しましょう。

不動産売却時に気を付けたい契約不適合責任の注意点

不動産売却での契約不適合責任について、気を付けたい注意点も押さえておきましょう。

注意点①買主からの通知期間

瑕疵担保責任では、瑕疵があった場合、1年以内に契約解除か損害賠償請求をおこなうこととされていました。
一方、契約不適合責任では、不適合がわかったときから1年以内に通知をすることとされています。
つまり、通知をしておけば、消滅時効にいたるまでの間、買主の請求権利の行使が可能となるため注意しましょう。
なお、権利が行使できると知って5年間、また権利の行使ができるときから10年間行使をしない場合は、買主の契約不適合責任における権利が消滅します。

注意点②契約書に容認事項を記載する

契約不適合責任は任意規定です。
そのため、当事者が合意すれば、契約書で契約不適合責任の免責を取り決めることなどもでき、契約書に記された内容が優先して適用されます。
契約不適合責任では契約書に記載があるかどうかが注意点となりますから、設備を免責の対象とするなど容認事項を明記しましょう。

注意点③契約不適合責任にくわしい不動産会社に依頼する

契約不適合責任など、不動産の知識は専門性が高いことが注意点で、一般の方がすべてを理解するのは難しい場合もあります。
そこでトラブルなく売却するために頼りになるのが、専門知識を備えた不動産会社です。
弊社では、契約不適合責任への対応はもちろん、売主の方が安心して不動産売却を進められるサポートに尽力しています。

まとめ

契約不適合責任について解説しました。
トラブルを避けるには、契約書に物件の状態をきちんと明記することが重要です。
「売却の窓口　上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県内で、契約不適合責任の心配がない「買取」による売却にも対応しています。
「こんな物件でも売却できるかな」とご不安な場合も、ぜひお気軽にご相談ください。