認知症の親の不動産売却は可能？発症後に利用できる成年後見制度も解説

「できるだけ良い介護を受けさせてあげたい」といった思いから、認知症になってしまった親の不動産売却をご検討されるケースがあります。
今回は、認知症を発症した親に代わって不動産売却はできるのか、また不動産売却をお考えの方が知っておきたい成年後見制度などについても解説します。
さいたま市を中心とした埼玉県全域で不動産売却をご検討されている方のお役に立てば幸いです。

親が認知症になってしまった後に不動産売却はできる？できない？

認知症になってしまった親に代わって、不動産を売ることはできないのでしょうか。
その答えは、「意思能力」の有無がカギとなってきます。
まずは、不動産売却と意思能力がどのように関わっているのか、また委任状があれば代理として不動産売却できるケースと、できないケースについて解説します。

売却に必要な意思能力とは？

親が所有する不動産を売却するとき、意思能力が欠如した状態だと、不動産売却ができないと考えられます。
意思能力とは、意思表示ができる能力や、自分の意思による行為からどのような結果を得るのかが理解できる能力のことです。
不動産売却は法律に基づく行為として民法で定められており、意思能力についても触れられています。
簡単にいうと、所有者となるご本人に意思能力がない場合は、法律行為である不動産売却もできないと定められています。
とはいえ、認知症とひとくちにいっても、症状などはケースによってさまざまです。
たとえば親に意思能力がないと判断される場合は、所有者である親の同意を得ることや、同意するための判断能力が衰えているために、子どもが代わって売ることもできない状態です。
しかし、認知症の可能性が疑われるケースであっても、意思能力に問題がないと判断されれば、親本人が売却できる場合があります。

委任状によって売ることができる？

委任状を準備することで、子どもが代理人となって不動産売却できるのでは？と疑問を持たれた方もいらっしゃるでしょう。
委任状を用いる場合も、親に代わって売却ができるケースと、できないケースがあります。
次のような場合は、委任状を準備して売ることができるケースです。

• ご本人が自力で契約に赴くことができないといった身体能力においての問題があっても、意思能力には問題がない
• 代理人を任命する判断ができる

一方、委任状を準備しても、認知症によって親の判断能力が衰えている場合は、子どもが不動産を売ることはできないケースとなります。
認知症によって意思能力がなくなっている場合は、そもそも代理人を定める行為が困難なためです。
委任状を用いた不動産売却は、所有者が売買についての正常な判断能力を有しているときに限られることを覚えておきましょう。
しかし、親が認知症になってしまった後では、不動産売却ができないということではありません。
のちほど、解決策となり得る成年後見制度についても解説します。

認知症になった親の不動産売却で起きやすいトラブルとは？

親が認知症になってしまったときの不動産売却では、気を付けておきたいトラブルのリスクがあります。
代表的なトラブルとしてどのようなケースがあるのか、またどのような点が気を付けたいポイントとなるかを知っておくと、スムーズな不動産売却をかなえるためにも役立つでしょう。

トラブル例①家族が勝手に不動産を売っていた

親が認知症になったときに生じるトラブルには、「親族が勝手に売ってしまっていた」というケースがあります。
親が認知症を発症している場合、後から問題になりやすいのは、やはり意思能力の有無についてです。
名義人である親以外が不動産売却をする場合、親の意思能力があるときに生前贈与を受けているといったケースでは、トラブルが生じにくいでしょう。
しかし、認知症となっている親のために、良かれと思ってでも家族や親族が勝手に売ることは認められておらず、気を付けておくことが重要です。
意思能力の有無について、トラブルを防ぐには、事前に医師による確認と診断書を得ておくことも良い対策となるでしょう。
あるいは司法書士による契約時のやりとりの確認なども、有効です。
ちなみに、認知症により意思能力が不十分ではないかを判断するには、裁判所の判例も参考になります。
過去の判例では、アルツハイマー型の認知症は、中程度に至っている場合、意思能力が不十分であると判断されたそうです。

トラブル例②介護費用を捻出するための売却に同意してもらえない

親が認知症になってしまったとき、介護する場所が自宅でも、施設であっても、必要になってくる費用があります。
たとえば、おむつや介護用品の購入代金、また施設の入居費用などです。
しかし、認知症の介護に要する費用を捻出するため、親の所有する不動産を売却して揉めるケースもあります。
家族や親族が、介護のための売却について認めてくれない場合です。
不動産売却をおこなうときは、相続人となる親族から許可を得るようにしましょう。
売却代金がどのような費用に充てられたかが示せるように、購入した介護用品の領収書や施設の資料を保管することも大切です。
また、不動産売却をした後、先々で意義をとなえないとする承諾書を用意して、すべての推定相続人の同意を得ておくことも重要です。
このようなトラブルを未然に回避するには、次の章でご紹介する成年後見制度を利用するのも有効な手立てとなるでしょう。

親が認知症を発症しても不動産売却ができる成年後見制度をご紹介

最後に、認知症を発症した親の不動産を売却するために、押さえておきたい成年後見制度の基礎知識について解説します。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分とされる「被後見人」に代わって、「後見人」が援助をおこなう制度です。
成年後見制度を利用すると、後見人がご本人に代わって、契約の手続きや財産管理、確定申告などができるようになります。
そのため、不動産売却の手続きも可能です。
成年後見制度には、次の2種類があります。
法定後見制度
すでに認知症を発症しており、意思能力が衰えている場合に利用できるのが法定後見制度です。
家庭裁判所が、適切な人物を「法定後見人」として選任します。
また、法定後見制度では、被後見人の判断できる能力にあわせて、後見人に付与される権限の範囲も変わってきます。
「補助」は判断能力が不十分な方が対象、「保佐」は判断能力が著しく不十分な方が対象、「後見」は判断能力がまったくない方を対象に支援します。
任意後見制度
成年後見制度のなかでも、任意後見制度は、認知症になる前にご本人が後見人を選べる制度です。
公証役場で契約を結ぶことで、事前に誰を後見人とするかを定め、代行する範囲についても取り決めておきます。

法定相続人による売却の方法とは

認知症を発症している場合の成年後見制度で、家庭裁判所が選任する「法定後見人」になれるのは、親族のほか、弁護士や司法書士、社会福祉士などになります。
なお、成年後見制度によって法定後見人となった場合の不動産売却も、通常の流れと大きくは変わりません。
弊社のような不動産会社にご依頼いただき、売却活動を経て、買主が見つかったら売買契約に移ります。
ただし、後見人が売るときには条件が設けられており、親がマイホームとして所有するマンションなどを不動産売却する場合には、家庭裁判所の許可を得ておこなうことが必要です。
また、不動産売却は被後見人の利益につながる契約であることも条件のひとつとされ、たとえば介護施設への入居費用をつくる目的での売却は、条件を満たしていると認められます。

まとめ

親が認知症を発症した際の不動産売却を解説しました。
発症後も、成年後見制度により売却は可能です。
「売却の窓口　上野店」では、ご家族ごとの事情やお気持ちに真摯に寄り添った不動産売却に努めております。
さいたま市を中心とした埼玉県内で、親の不動産売却をお考えの場合も、ご遠慮なくご相談ください。