「親族間売買」とはどんな不動産取引？適正価格の考え方もご紹介

不動産取引は、第三者と交わす以外に、親族間でおこなうこともできます。
たとえば親子や兄弟で不動産取引をおこなうケースなど、通常の不動産売買よりもスムーズに進む場合もあるでしょう。
今回は、親族間売買とはどのような不動産取引なのか、メリットやデメリット、また適正価格について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で不動産売買される方は、ぜひ参考にご覧ください。

「親族間売買」とは？親族間で不動産取引をするメリット

不動産売買のひとつとして、「親族間売買」があります。
まずは、親族間売買とはどのような取引で、どのようなメリットやデメリットが生じるのかについて解説します。

「親族間売買」とは？

親族間売買とは、親族の間で不動産を売買することを指し、個人間売買の一種となります。
「親族とはどの範囲になるのだろう？」と疑問に思うかもしれません。
民法では、配偶者と3親等の範囲内の姻族、くわえて6親等の範囲内の血族を「親族」としています。
一方、税務上では厳密な定義がなされていません。
一般的には、親と子、兄弟間などで取引することが多いでしょう。

親族間売買のメリット

取引の柔軟性
親族間売買のとき、互いの条件を考慮して、内容によっては柔軟な動きをとりやすいことがメリットです。
たとえば、引っ越しをする日程や引き渡し日なども調整しやすいでしょう。
また、一般的な不動産取引では、残代金を決済時に一括払いします。
親族間売買では、住宅ローンがすでに完済している、あるいは自己資金で完済できる場合、話し合いで分割払いとして取り決めることもできます。
この場合は、契約書に明記し、購入側は利息分も払うことが大切です。
親族による安心感
親子や兄弟など信頼できる間柄での取引のため、安心感を得やすいのがメリットです。
不動産は大切な資産であり、思い入れがあって容易には他人へ譲渡しにくい場合もあります。
しかし、親族間売買なら、信頼できる相手なので売却しやすく、買う側もどのような土地や不動産であったかを知っているので購入しやすいでしょう。
相続トラブルを回避しやすい
たとえば、親からの相続が発生したとき、不動産はプラスの大きな遺産ですが、現金とは違い物理的な分割が難しいという側面もあります。
そのため、売却によって現金化すると分割しやすくなり、解決できるのが一般的です。
それでも、なかには割合などについてトラブルが生じるケースも見られます。
そこで親が健在なうちに、適正価格で親族間売買をしておくと、周囲も納得しやすくなります。
親の死後、相続トラブルに発展する可能性を防ぎやすいのもメリットです。

親族間売買のデメリット

メリットの多い親族間売買ですが、利用時にはデメリットも踏まえて検討しましょう。
個人間で親族間売買の取引をおこなった場合、トラブルが生じやすいのがデメリットです。
不動産の売買は、家族や親族であっても、ルールに沿っておこなうことが求められます。
個人では法律の理解や書類の作成に手間取り、困難に感じることもあるでしょう。
専門家を介さない個人間売買には、リスクも伴います。
弊社では不動産取引のプロとして、法律を遵守しながら、専門性の高い書類の作成から権利関係にまつわるサポートなども、丁寧におこなっています。

親族間売買と一般的な不動産売買の違いをチェック！

親族間売買とはいっても特別な難しさがあるわけではなく、実は一般的な不動産売買の流れと大きな違いはありません。
とはいえ、いくつかの違いもあるので、ポイントを押さえて見ていきましょう。

売却価格に対する違い

親族ではない第三者との売買では、通常、売る側は高値で売却したく、買う側はできるだけ安く購入したいという心理が働きます。
一方、親族間売買では必ずしも高値にこだわらないケースもあり、一般的な不動産売買との違いと言えるでしょう。
しかし、不動産取引をおこなうときに気を付けたいのが、「みなし贈与」です。
みなし贈与とは、贈与するつもりはなかったけれど、贈与をしたと見なされてしまうケースです。
たとえば、不動産を無償で譲渡したのではなくても、親族間で破格の売却価格によって取引をした場合など、贈与にあたるとされることがあります。
この点も踏まえると、親族とは相続人になる間柄の範囲と考えることもできるでしょう。
ちなみに、みなし贈与は親族間だけの注意点ではなく、第三者との不動産取引でも極端に安い価格の場合、みなし贈与と判断されるケースもあります。
みなし贈与になると、当事者同士が意図していなくとも、結果的に贈与税が生じる場合があるため気を付けたいポイントです。
しかし、適正価格で取引すれば、このような心配も軽減されます。
親族間売買をお考えの場合、安全な取引をおこなうために、弊社のような不動産会社にご相談いただくことが安心につながります。

控除や特例についての違い

一般的な不動産売買との違いとして、親族間売買は活用できない控除や特例があります。
当事者同士が、配偶者か直系血族、もしくは生計をひとつにしている親族の場合などは注意が必要です。
たとえば、売る側の特例としては、自宅だったマンションを売却するときの「3,000万円特別控除」です。
買う側の特例では、マンション購入での「住宅ローン控除」などが利用できません。

住宅ローンの審査

一般的な不動産売買との違いとして、親族間売買は、住宅ローンの審査が厳しいとされています。
相続対策としておこなわれる可能性や、個人間売買の場合、宅地建物取引士による重要事項説明がおこなわれていないことにより、審査が厳密になっていると考えられます。
ただし、これらは個人間売買に限ったリスクと捉えることもできるでしょう。
不動産会社にご依頼いただければ、取引の信頼性が増し、買主側も住宅ローンの審査に通りやすくなります。

親族間売買で不動産の贈与とみなされないための適正価格とは？

親族間売買をおこなう場合、みなし贈与と判断されないよう、適正価格での不動産取引が重要です。
ここでは、不動産贈与とみなされない適正価格の設定方法についてご紹介します。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士とは、土地や不動産の適正価格を定めることができる有資格者です。
親族間売買で適正価格を設定する際には、不動産鑑定士による鑑定に基づいて決める方法もひとつの手です。
ただし、不動産鑑定士が鑑定をおこなう場合には費用が必要となり、数十万円かかってきます。

路線価に基づいた設定方法

路線価とは、毎年国税庁が公表する地価のことで、相続税などの計算においても活用されています。
親族間売買をおこなうときの適正価格でも、路線価を用いることは有効です。
公示地価の80％ほどで路線価は定められており、取引価格よりも低めです。
しかし、過去の判例では、そのままの路線価で不動産売買した場合も、著しく安い価格にはあたらないとされています。
そのままの路線価を適正価格として用いるほかにも、「路線価×1.25」で実勢価格を割り出す設定方法もあります。
とはいえ、適正価格の設定に数十万円の費用をかけられない場合や、ご自身で路線価から割り出すことに不安な場合もあるでしょう。
そのような心配も、不動産会社へ依頼すれば不要となりますので、弊社までお気軽にご相談ください。

まとめ

不動産の親族間売買について解説しました。
トラブルを回避し、安心できる取引には専門家を介することが重要です。
弊社には、さいたま市を中心に埼玉県全域から、親族間売買についてのご相談やご依頼もいただいております。
親族間売買をお考えの場合も、「売却の窓口　上野店」がご家族の要望にそって尽力させていただきます。