土地の査定方法を解説！査定に影響する接道義務などもあわせてご紹介

土地を手放そうと考えはじめたら、まず気になるのは「売却価格」ではないでしょうか。
そこで今回は、さいたま市を中心とした埼玉県全域で土地売却のサポート実績を誇る弊社が、土地の査定方法について解説します。
査定に用いる公的評価とは何か、ポイントとなる前面道路との関係など、土地売却をご検討中の方の参考になれば幸いです。

土地の売却査定に用いられる公的評価額とは？

土地を査定する方法は、弊社のような不動産会社にご依頼をいただくことからはじまります。
査定に用いられる代表的なものには、「公的評価額」があります。
また、「取引事例比較法」も土地の値決めでよく用いられる方法です。
まずは、これらについて、それぞれどのようなものかを解説します。

公的評価額の種類

土地を査定する場合、地域の相場を把握することが重要になります。
相場を知る代表的な方法で挙げられるのが、「公的評価額」を参考にする方法です。
公的評価額には、次の種類があります。

• 国土交通省が公表する「公示地価」と「基準地価」
• 市区町村が公表する「固定資産税評価額」
• 国税庁が公表する「相続税路線価」

公的評価額は、いずれも公的なデータですが、それぞれの用途や調査の方法などが異なっています。
公示地価
これは、国土交通省が全国約2万6,000地点の1月1日時点の地価を調べ、毎年公表している公的評価額です。
基準地価
基準地価は、毎年7月1日時点の全国約2万1,000地点の地価を調べた公的評価額です。
調査は都道府県がおこない、国土交通省が公表する方法がとられています。
公示地価と基準地価はいずれも時価相当額となりますが、公平性のあるデータとして、さまざまな場面で指標として用いられています。
公示地価と基準地価を知る方法としては、国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム」で該当地点を検索する方法があり、一般の方でも閲覧可能です。
固定資産税評価額
固定資産税などの課税額を求める基準として、市区町村が公表する公的評価額です。
1月1日時点の評価額が示され、3年に1度見直しが入ります。
価格は公示地価の7割相当とされています。
市区町村から1月1日時点の土地の所有者に対して発送される固定資産税の納税通知書で、同封の課税明細書を見ると確認ができます。
相続税路線価
相続税路線価は、毎年、国税庁が公表している公的評価額です。
これは道路に面する土地の地価水準を示すもので、もともとは相続税評価額を定める目的で公表されています。
路線価を調べるときには国税庁が公開する「路線価図」を見る方法などがあります。
路線価図とは、1㎡あたり千円単位で地価が表記されている地図です。
たとえば、路線価図で「100」と表記されている土地であれば、路線価は1㎡あたり10万円ということになります。
面積が100㎡の土地の場合なら、「10万円×100㎡」というように路線価に面積を掛けることで、相続税評価額が1,000万円とわかります。
さらに、相続税評価額は公示地価の8割相当とされているため、割り戻すと、売却したい土地について時価の概算ができます。
上記のシミュレーションの場合であれば、「1,000万円÷0.8」で1,250万円となり、査定の参考になるでしょう。
ただし、相続税路線価はもともと税額を求めるためのもので、土地売却の査定額として必ずしも適正価格とは限らないことも覚えておきましょう。
都市部では、路線価よりも1、2割ほど高値となることもあります。
査定では、単純な計算だけでなく、その土地ごとに適切な判断ができるプロの目線が重要です。

取引事例比較法とは

土地の価格設定をする方法のひとつに、取引事例比較法があります。
取引データが広く公開されている土地総合情報システムのほか、不動産会社はネットワークシステムである「REINS」を用いて事例を比較します。
近隣の成約事例などを比較していくと、相場観を掴むことにも役立つでしょう。
しかし、膨大なデータから最適な比較対象を選定することや、適切な相場を見抜くことは、容易ではない場合もあります。
地域に精通した不動産会社に依頼することが、効率的に質の高い査定をおこなう最短ルートといっても良いでしょう。
さいたま市を中心とした埼玉県内で多数の取引実績を誇る弊社では、公的なデータに加え、地域に密着した不動産のプロとして、精度の高い査定をご提案させていただきます。

「前面道路との関係」は土地の査定方法におけるポイント！

土地の査定には、データ以外にも影響するポイントがあります。
そのひとつが「前面道路との関係」です。
ここでは、前面道路の幅員や位置関係が、土地の価値にどのように影響するか見ていきましょう。

土地と前面道路との関係

土地の査定には、前面にある道路との関係も影響します。
土地の査定方法を理解するうえで、予備知識として知っておきたいのが、「接道義務」です。
接道義務とは、都市計画区域と準都市計画区域内で建物を建てる際に、条件を満たすよう求められる規制です。
具体的には、「建築基準法で認められる幅員が4m以上の道路に、土地の間口が2m以上接していること」が条件となります。
しかし、古い土地のなかには過去に分筆をおこなったなどで、2mの接道条件を満たしていないケースもあります。
このような土地は、売却しても用途が限られるため、査定額に影響が出てしまいます。
また、道路の幅員が4mに満たない場合もあります。
解決方法としては、敷地を前面道路の中心線から2m下げること（セットバック）で、建築もできるようになります。
とはいえ、セットバックした部分の土地の面積は道路という扱いになるため、その分、査定額も低くなる傾向です。

査定における角地の優位性

接道義務以外でも、前面道路との接道具合や位置が、査定に影響します。
たとえばL字状の道路があり、道路の2面と接している土地は「角地」と呼ばれてます。
一方、一面にのみ敷地が接する土地は、「中間画地」です。
いずれも接道義務を果たしている土地ではあるものの、角地のほうが査定額が高くなるのが一般的です。
というのも、角地は日当たりや風通しが良いという特徴があります。
さらに、角地は通行人の視界にも入りやすいため、用途によっては店舗にも適しているためです。

査定方法でポイントとなる「土地の形状」

土地の査定に影響するポイントとして、「土地の形状」も挙げられます。
最後に、査定において、どのような形状の土地が高く、あるいは安くなる傾向にあるかをご紹介します。

活用されやすい土地の形状

土地は、形状によっても活用方法や利用のしやすさに違いが生じます。
そのため、査定においても土地の形状がポイントとなって、価格差が出る可能性があります。
一般的に、活用されやすいのは「整形地」といわれる正方形や長方形の土地です。
整形地とされる土地は、査定で価格も高くなりやすいでしょう。

不整形地にはどんな影響がある？

長方形など、きれいな形状に整った土地以外の場合、不整形地と呼ばれます。
たとえば、棒状の敷地の奥に、四角い土地が広がる「旗竿地」も不整形地の一種です。
このような土地は、相場よりも安くなる傾向にあります。
ケースにもよりますが、同じ面積の場合、旗竿地よりも整形地のほうが2割から3割ほど高い価格になりやすいです。
しかし、形状だけで価格が決まるわけではなく、不整形地でも広さがある土地は活用しやすく価格差も生じにくいでしょう。
また、建物を建てにくい部分もカーポートとして活用するなどの方法で、売却しやすくなるケースもあります。

まとめ

土地の査定方法について解説しました。
公的評価額を用いて査定をおこなうのが一般的ですが、接道状況や土地の形状も査定価格に影響を与えることがあります。
ご自身でも相場観をつかみながら、正確な査定を不動産会社に依頼しましょう。
「売却の窓口　上野店」では、さいたま市を中心とした埼玉県全域で土地の売却をお手伝いしております。
「こんな土地も売れるかな」とご不安な場合も、ぜひご相談ください。