ローン残債があっても不動産売却はできる？抵当権抹消の方法や注意点を解説

不動産を購入した際に、住宅ローンを利用した方は多いのではないでしょうか。
一般的には、住宅ローンを完済した状態で売却することが望ましいですが、短期間で住宅ローンを完済することはなかなか難しいかと思います。
しかし、住宅ローンの残債があっても条件が満たされれば不動産売却をおこなうことができます。
ただし、残債があるということは抵当権も残っている状態ですので、残債がない状態との売却とは方法が異なります。
ここでは、残債があっても売却できる方法や売却するときの注意点を解説していきます。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認してみてください。

ローン残債があり抵当権がついている状態での不動産売却

不動産は大きな金額になるため、住宅ローンを組んで購入する方がほとんどです。
住宅ローンを組むと、その不動産には抵当権が設定されます。

抵当権とは何か

不動産を担保にする権利のこと
住宅ローンは、大きな金額になることから金融機関は貸し出すときに不動産を担保にします。
不動産を担保にすることで、万が一収入が減少したことによって支払いが難しくなったときに、不動産売却によって金融機関が担保した分を回収できるようにしています。
一般的に、抵当権がついている不動産は売却することができず、売却する場合には同時に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消する方法

住宅ローンを完済すること
抵当権は、住宅ローンを組んだ金額分が設定されます。
そのため、抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があります。
ただし、抵当権を抹消するためには手続きが必要なため、住宅ローンを完済しただけでは抵当権は抹消されません。
住宅ローンを返済して抹消されたと思ったら、抵当権が残っていることは多々ありますので、ご注意ください。
残債がある状態で不動産売却をするには、住宅ローンを繰上げ返済することで売却ができます。
住宅ローンの繰上げ返済には、金融機関によっては、繰上げ返済費用が発生したり、抵当権抹消費用も必要となってきます。
抵当権抹消は、一般的に司法書士に依頼して登記関係の手続きをしてもらいます。
抹消費用は、不動産一筆につき1,000円の手続き費用と司法書士への報酬料がかかります。
不動産売却をおこなう際には、これらの手続きが必要となりますので、売却の計画を立てる際には、事前に確認しておきましょう。

ローン残債があっても不動産売却をおこなう方法とは

一般的には、住宅ローンが完済していて抵当権がない状態で不動産売却をおこないますが、ローン残債がある場合の不動産を売却する方法と流れをご紹介します。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状態
前述で、抵当権を抹消するにはローン残債を完済する必要があるとご説明しました。
アンダーローンの場合は、住宅ローンの残債が売却価格を下回っているため、売却価格を返済に充てることで住宅ローンの完済ができ、抵当権を抹消することができます。

オーバーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態
オーバーローンのは、売却金額を住宅ローンの返済に充ててもローン残債が残っている状況のことをいいます。
このままでは、不動産売却をおこなうことができません。
そのため、オーバーローンの場合には、不動産売却後に残債分を預貯金から返済する必要があります。
しかし、預貯金だけでは残債分をまかなえない場合には、任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却とは

任意売却とは、支払いが困難な場合に金融機関の承諾を得ることで、不動産を売却できる方法です。
通常の不動産売却と同じ方法で売却活動をおこなうため、売却価格が極端に低くなるということはありません。
任意売却の際は、金融機関の許可をもらったうえで抵当権を抹消するため、ご検討中の方は早めに金融機関に相談するようにしましょう。
一般的には、無理のない範囲で改めて分割払いにて残債分を支払うことで、抵当権が残ってしまうような金額でも不動産売却をおこなうことができます。

リースバックを使うこともできる

同じ家に賃貸物件として住み続けることもできる
リースバックとは、不動産売却後に、そのままその家に賃貸という形で住み続ける方法のことです。
リースバックでは、住所を変えずに不動産売却をすることができるため、生活環境を変えたくないけど、まとまった資金が必要な方におすすめの売却方法です。
売却金額で抵当権を抹消し、買主がその家のオーナーになります。
リースバックのメリットは、将来、その不動産を再度購入することができる点です。
老後の生活資金の確保として不動産を売却した際に、得た資金を介護施設の入居費用に充てることも可能です。
また、賃貸として生活をすることで、固定資産税などの支払いも不要になるので、負担が減ることも良い点といえるでしょう。
その後、場合によっては、売却した不動産を改めて購入することもできますので、引越しのストレスもなく、資産として確保することもできます。

ローン残債がある状態での不動産売却の注意点

ローン残債はない状態の方がスムーズに不動産売却をおこなえますが、条件によっては、ローン残債があっても不動産売却をおこなうことはできます。
ローン残債があっても不動産売却をおこなうときの注意点について解説していきます。

売却スケジュールの確認

売り先行にて売却する
ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう場合は、売却のスケジュールが非常に大切になります。
売却金額をローン残債の返済に充てないといけないため、次の家を購入するよりも先に不動産を売却しなければなりません。
不動産が売れた後に次の住居を購入する流れを「売り先行」と言います。
売り先行にすることで、売却金額をローンの返済に充てることができるので、抵当権をきれいになくしてから次の購入へと進むことができます。
売り先行の注意点は、購入とタイミングを合わせることです。
不動産の売却が決まった後に次の住居を探していては、すぐに引っ越すことができません。
旧居の退去日には引っ越す必要があり、場合によっては仮住まいが必要になることがあります。
そうした状況にならないためにも、売却の金額の目処が立ってきた段階で、次の物件も候補に入れて計画を進めましょう。
このとき、売却と購入でそれぞれ違う不動産会社の場合だとタイミングを合わせることが難しくなってしまいますので、できるだけ売却と購入は同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。

築年数にも気を付ける

築年数が経つと売却価格が下落していく
不動産売却において、建物の築年数は売却価格に大きく影響します。
残債と築年数の下落率は平行線ではないため、築年数が経った状態で売却する場合は高値で売ることが難しくなり、オーバーローンとなってしまう可能性が高くなります。
少しでも不動産を高く売却して残債の返済に充てたい場合は、早めの不動産売却をご検討してみても良いかもしれません。

まとめ

住宅ローン残債がある状態で不動産売却をおこなうときは、売却価格やローン残債など、さまざまな注意点を意識することが大切です。
ローン残債があっても不動産の売却は可能ですが、状況に合った売却方法がありますので、まずは一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。
売却の窓口上野店では、さいたま市を中心に埼玉県の不動産売却をお手伝いしておりますので、売却についてお困りの際はお気軽にご相談ください。