不動産の売却における媒介契約とは何か？メリットや注意点についても解説

不動産を売却するときには、不動産会社に売却の相談や依頼をするところから始まります。
不動産会社に売却の仲介を依頼するときに締結するのが媒介契約です。
媒介契約には3種類の契約形態があり、それぞれ特徴が異なります。
そのため、メリットやデメリット、注意点について理解して媒介契約を選ぶことが大切です。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までお読みいただきスムーズに不動産売却を進めていきましょう。

不動産売却における媒介契約とは何か

仲介で不動産売却をおこなうためには、不動産会社と売主が媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約を締結することで、不動産会社が販売活動をおこない、成約時には仲介手数料が発生します。
この媒介契約には、3種類の契約形態がありますので、ここではそれぞれの特徴を解説していきます。

3種類の媒介契約の特徴

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、不動産会社1社のみと販売活動を依頼する媒介契約を締結することができます。
また、自分自身で買主を見つけてきても、個人で契約を結ぶことができず必ず不動産会社を間に入れないと売却することができません。
契約期間は最長で3か月と定められており、3か月を超える契約を結ぶことはできません。
しかし、3か月経っても不動産が売却できなかった場合は、更新契約を結ぶことでそこから新たに最大3か月間媒介契約を延長することができます。
専属専任媒介契約では、不動産会社は契約締結の翌日から5営業日以内に、不動産流通機構が運営するネットワークシステム（レインズ）に不動産情報を登録しなくてはなりません。
レインズに登録することで、他の不動産会社も売却情報を見ることができるようになります。
また、売却活動の報告義務も発生し、7日に1回以上売主へ販売活動の報告が必須となります。
専任媒介契約
専任媒介契約では、専属専任媒介契約と同様に不動産会社は1社しか選べませんが、自分自身で買主を見つけてきた場合には、不動産会社を通さずに売却することができます。
契約期間は、専属専任媒介契約と同じく最長3か月です。
専任媒介契約では、契約締結の翌日から7営業日以内にレインズに登録しなくてはなりません。
売主への販売活動報告の期間も異なり、14日に1回以上の報告となります。
一般媒介契約
一般媒介契約では、専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、販売活動を依頼する不動産会社を複数選ぶことができ、自分自身でも売却をすることができます。
ただし、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務は不動産会社に課されません。
契約期間は売主と不動産会社で定めることができますが、一般的には専属専任媒介契約や専任媒介契約と同様に3か月の期間で締結することが多いです。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約することができるため、明示型と非明示型と言われる契約形態があります。
明示型では、どこの不動産会社と契約しているかを明示するもので、非明示型とは、複数の不動産会社に依頼をしているのかどうかや、どこの不動産会社に依頼しているのかを明示しなくても良いというものです。
一般媒介契約を締結する際には、この条件も覚えておきましょう。

不動産売却におけるそれぞれの媒介契約のメリットとデメリットとは

3種類の媒介契約のそれぞれのメリットとデメリットはどのような点でしょうか。

専属専任媒介契約や専任媒介契約

メリット
販売活動の報告義務があるため、売主は売却状況を把握しやすくなります。
特に専属専任媒介契約では、報告頻度が3つの中で一番高いため、遠方にある不動産を売却するときにも、販売活動の報告で確認することができるのが良い点です。
また、専属専任媒介契約と専任媒介契約では販売活動の報告義務により販売活動が把握できることで状況にあった計画をたてることが可能となり、早期売却につながることもあるというメリットがあります。
デメリット
一方デメリットとして、専属専任媒介契約や専任媒介契約ではレインズへの掲載が必須のため、近隣に知られたくないという方にはあまり向いていないでしょう。
しかし、その場合でもレインズの広告転載区分を不可するといった対応もできるため、不動産会社に相談しましょう。

一般媒介契約

メリット
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に売却を依頼することができる点です。
複数の不動産会社が販売活動をできるので、買主へのリーチが広くなり多くの方に認知されやすくなります。
また、レインズへの登録義務がないため、条件によっては、未公開という形での売却活動も可能で、近隣にあまり知られたくないという方には向いている売却方法です。
デメリット
一般媒介契約では、専属専任媒介契約や専任媒介契約のように売却活動の報告義務がないため、どのように不動産会社が売却活動をしているのか把握ができなくなってしまいます。
また、窓口となる不動産会社が増え、全ての不動産会社に同じ条件や話をしておかないといけないため、連絡をする手間が増えるでしょう。

不動産売却における媒介契約の注意点とは

媒介契約の特徴やメリットなどを見てきましたが、最後に媒介契約を結ぶ注意点について解説します。

売却期間

注意点として考えておきたいのが、売却期間です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、一社のみと契約をおこなうため事前に売却期間についてよく相談をしておきましょう。
一方、一般媒介契約では複数の不動産会社が同時に売却活動を進めるため、時間に余裕がある方は一般媒介契約でじっくり売却するなど、売却したい期間をあらかじめイメージしておくほうが良いでしょう。

一般媒介契約の注意点

専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、一般媒介契約では複数社に依頼することができるため、窓口が増えてしまいます。
そのため、内見の日程調整や広告の出し方などもそれぞれの不動産会社に伝えておく必要があります。
一般媒介契約では、複数の不動産会社から同時に内見の相談がくることもあります。
内見の日程調整を怠ってしまうと、同時に内見が重なってしまったり、内見できると思って来たのにできないなど、窓口が増えることで連絡の手間が増えてきます。
内見の打診など複数の連絡先から連絡が入ることが増えるため、忙しい方は連絡が溜まってしまうなどして大変かもしれません。

費用の確認

一般的に不動産会社からの請求は売却が成立したときに成功報酬として支払う仲介手数料のみですが、場合によっては他の費用が発生することもあります。
例えば、遠方にある不動産を売却する場合の交通費や出張費としての費用が必要な場合があります。
どのような費用がかかるのか、媒介契約を締結するときにしっかりと確認しておきましょう。

まとめ

仲介で不動産売却をするにあたり、入り口となるのが媒介契約です。
しかし、3種類の媒介契約があり、どの種類の媒介契約にすれば良いのか迷うこともあるでしょう。
媒介契約を締結する前にそれぞれの特徴やメリット、デメリットをしっかりと確認することが大切です。
不動産売却がはじめてで不安な場合などは活動報告の義務のある専属専任媒介契約や専任媒介契約をおすすめします。
売却の窓口上野店では、さいたま市を中心に埼玉県にて不動産売却を扱っておりますので、お気軽にお問い合わせください。