土地の評価額とは何か？5つの評価額の特徴と調べ方について

不動産を売却するときに非常に大切になってくるのが、土地の評価額です。
しかし、土地の評価額と言われてもどのように評価されているのかわかりにくい部分も多いのではないでしょうか。
土地には5つの評価額があり、それぞれの特徴と調べ方を知っておくと、不動産を売却するときの参考とすることができます。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ土地の評価額について知っていただき、計画的な不動産売却をしていきましょう。

土地の評価額とは何か？

土地を売却するときに参考値としてみている評価額とはどのように評価されているのか。
土地の評価額について解説していきます。

土地の評価はどのように評価されているのか

5つの種類の評価額がある
土地の評価額は、売却や相続、固定資産税の支払いなどさまざまな場面で必要となってきます。
評価額には、実勢価格、公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額の5種類の評価額があります。
それぞれの評価額は、それぞれ価格が異なり、土地の評価額の基準とされるのは「公示価格」となります。
「基準地価」は、公示地価が定められていないエリアでの基準となる地価となっています。
「実勢価格」は公示価格より10～20%高いとされており、「相続税路線価」は公示価格の約90%、「固定資産税評価額」は公示価格の約80%のとされています。
このように評価額の違いを知っておくことで、売却相場を見ることもでき、売却価格の参考にすることができます。
詳しい特徴の違いや調べ方は、次の章から解説していきます。
土地はさまざまな要因によって価格が変わってくるため、実勢価格以外は、全て公的な機関が土地の評価額を決めています。

土地の価格が変わる要因とは

土地の売却相場は、公的に算出された評価額を参考に値付けされていますが、その価格は社会的要因や地域的要因、個別要因によって変動していきます。
社会的要因による変動
土地の価格は、社会の経済状況によって大きく変動します。
経済情勢の変化や税制の改正などに影響を受けたり、コロナ禍による首都圏から地方への移住者の増加などの社会の状況によって変わります。
地域的な要因による変動
その土地ならではの事情で価格が変動することもあります。
近隣で大きな開発があり、土地の価値自体が高まる場合や津波や地震、洪水などの災害被害があるエリアは価格が下がってしまったりとその土地で起こったことで価格が変動することもあります。
個別的要因による変動
土地は全て同じ形や大きさではありません。
土地の形や大きさ、高低差、駅までの距離によって需要も異なりますので、立地や条件によっても土地の価格は大きく変動していきます。

土地の5つの評価額の特徴とは

土地の評価額は5種類に分けられており、それぞれの目的によって評価額が使い分けられています。
それぞれの特徴の違いについて解説していきます。

公示地価について

公示地価とは、国土交通省が算定した土地の評価額で、1月1日時点の基準値となるエリアの1㎡あたりの価格を公表しています。
公示地価は、国土交通省が公表している公的な評価額ではありますが、税額を決めるためのものではなく、土地の取引価格の参考にさせるのが目的です。
そのため、公示地価を参考に土地の適正価格を設定させられるようになっています。

実勢価格について

実勢価格とは、実際に取引された金額のことを指します。
土地は、一定の基準となる公示地価が設けられていますが、社会的要因や個別的要因などによって売却価格は異なってきます。
社会的要因を大きく受けて、公示地価よりも高くなる場合もあれば、売主が早く売らないといけないために安く売り出すこともあるなど、そのときの状況によって取引金額は異なります。

基準地価について

基準地価とは、各都道府県が選定した基準値のことです。
毎年1月と7月に不動産鑑定士によって鑑定され公表されます。
基準地価は、公示地価よりも細かいエリアに選定されるので、公示地価で選定しきれないエリアも補っています。
公示地価と同じように、土地の価格の参考値として算出することで、売却の際の参考値としても使用されます。

相続税路線価について

相続税路線価とは、国税庁の鑑定によって公表される評価額です。
相続税路線価は、道路ごとに選定されており、相続税と贈与税の税額を決める際の参考値として利用されています。
路線価の評価の仕方は、相続税路線価によって算出された数値に面積をかけるだけでなく、土地の形状も影響していきますので、細かい計算は税理士に依頼すると良いでしょう。

固定資産税評価額について

固定資産税評価額とは、市区町村によって定められる土地の評価額で、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税額を計算する際に用いられます。
固定資産税評価額は、毎年選定されるわけではなく数年に一度見直されますので、税金が毎年大きく変わるものでもありません。

土地の評価額の調べ方について

5種類の土地の評価額にはそれぞれの特徴や使い方があり、それぞれで調べ方も異なってきます。
選定している公的機関や計算方法も異なってきますので、解説していきます。

公示地価を調べる方法

公示地価は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることができます。
ページ内の地図上で調べたいエリアを選択することで、エリアの公示地価を見ることができます。

実勢価格を調べる方法

実勢価格となる実際の取引事例は、国土交通省が運営している「レインズマーケットインフォメーション」や「土地情報総合サイト」で調べることができます。
レインズマーケットインフォメーションとは、不動産情報の取引事例をまとめているサイトで、実際に売却した価格も公表されています。
土地情報総合サイトでは、実際に土地の取引をした方からのアンケートをもとに掲載されています。

基準地価を調べる方法

基準地価は、公示地価と同様に「土地総合情報システム」で調べることができます。

相続税路線価を調べる方法

相続税路線価は、国税庁が運営しているサイト内の路線図・評価倍率表で調べることができます。
路線価は、設定されているものの金額しか調べることができませんが、市区町村を選択することで、地図上から見ることができます。
サイト内では、「40C」などと書かれています。
「40」は40千円で4万円という意味で、「C」などのアルファベットは借地権割合を示しており、ここでは70%の評価となることが記載されています。
路線価方式による計算では、40千円に土地の面積をかけることで簡易的に計算することができます。
実際には補正率がかかり、土地の形状による数値の変更がありますので、ここでは参考値として計算してみてください。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、課税明細書を確認する方法と、役所で固定資産評価証明書か公租公課証明書を取得して確認したり、固定資産課税台帳で確認することもできます。
書類の発行には1通ごとに発行料がかかるのでご注意ください。

まとめ

5種類の土地の評価額は、不動産売却する際の売買価格や税金の価格を算出していきます。
適正価格での売却や早く売りたいときにはこのような参考値となる評価額を知っていることが大切です。
インターネットで簡単に知ることもできるものから、専門の知識を必要とする計算もあります。
不動産の売却を検討する際には、自分でも土地値の参考を把握しつつ不動産会社に相談するようにしましょう。
売却の窓口上野店では、さいたま市を中心に埼玉県の不動産の売却をお手伝いしております。
売却をご検討の際には、お気軽にお問合せください。