不動産売却前・売買契約締結時・決済における必要書類を解説

「不動産売却をしたいけれど、どんな書類を準備すれば良いのだろう」と疑問をお持ちではないでしょうか。
不動産売却は、売却活動の前と売買契約時、決済と引き渡し時の3つの段階にわけることができ、各タイミングで必要書類をそろえる必要があります。
この記事では、それぞれのタイミングごとにどのような書類が必要かについて解説いたします。
さいたま市などの埼玉県内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における必要書類1：売却活動開始前まで

不動産売却をするためには、まず不動産会社に査定を依頼し、物件の価値を知ることから始めます。
その後、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動が開始されます。
ここでは売却活動が始まる前、不動産売却の初期段階に当たる時点での必要書類をご説明いたします。

査定時の必要書類

不動産会社に査定を依頼する際、あればより物件の価値を上げることのできる書類は以下のとおりです。

• 建物状況調査（インスペクション）の結果報告書
• 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
• （旧耐震基準の建物のみ）新耐震基準などに適合することが確認できる書類

これらの書類は必須ではありませんが、あれば物件の信頼性をより高めることができます。
このような情報があれば買主が安心して購入に踏み切れるため、物件の状況に応じて取得を検討しましょう。
建物状況調査の取得には5万円ほど、建設住宅性能評価書には10万円程度の費用がかかります。

媒介契約締結時の必要書類

不動産会社から物件の査定を受け、とくに問題がなければそのまま媒介契約に進みます。
媒介契約締結時の必要書類は以下のとおりです。

• 身分証明書
• 登記済権利証

身分証明書や登記済権利書によって、その不動産の所有者本人であるかどうかを確認します。
提出するのではなく、確認のために提示すれば問題ありません。
もし不動産の名義が複数人の場合、所有者全員の合意がなければ売却することはできないためご注意ください。
また、売却活動開始前には物件の付帯設備表や物件状況確認書（告知書）に売主として記入が必要です。
これらの書類は不動産会社が用意し、記入方法も説明するのでご安心ください。
媒介契約時には印鑑が必要なこともありますが、その場合は実印ではなく、認印で結構です。

不動産売却における必要書類2：売買契約締結時

売却活動によって買主が見つかれば、不動産売却は次の段階に進みます。
買主は売買契約締結の前に宅地建物取引士から重要事項の説明を受けています。
その内容に買主が納得し、売主と買主がお互い条件に合意できれば、いよいよ次は売買契約の締結です。
ここでは、売買契約締結時の必要書類をご説明いたします。

売買契約締結時における売主の必要書類

売主として売買契約締結時までに準備しておかなければいけない書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証
• 身分証明書
• 固定資産税納付書
• 実印
• 印鑑証明書

この他にも状況に応じて必要書類が追加されることもあります。
その場合は、不動産会社から事前になにが必要かを個別にお伝えいたします。
売買契約で重要な売買契約書などは不動産会社が用意するため、必要事項をご記入ください。
他にも買付証明書など複数の書類に記入が求められますが、事前に担当者からご説明いたします。
それでもご不安や疑問があれば、遠慮なく担当者にお尋ねください。
なお、売買契約書（書面）には印紙が必要で、それには印紙税がかかります。
売買契約書に記載されている取引金額が高いほど印紙税も高くなる仕組みです。
必要書類とは少し異なりますが、この印紙税の代金や、仲介手数料の半金を売買契約締結時に支払う必要があります。
このときまでにそれらの支払いの準備をしておくようにしましょう。

代理人が契約をおこなう場合の必要書類

売主本人が売買契約締結の場に出席することができない場合、代理人に依頼して契約を結ぶことも可能です。
その際、以下の書類が必要となります。

• 委任状
• 代理人の本人確認書類
• 代理人の印鑑
• 売主の印鑑証明書

認識のずれがないように、売主本人には事前にしっかり売却の意思確認をおこないます。
委任状には売主の自署と実印の押印が必要です。
印鑑証明書は3か月以内のものと期限が定められているため、期限内に準備するようにしましょう。

売買契約締結時に買主が支払う手付金とは

売買契約締結の際に、買主が売主におよそ売買価格の5%から10%に当たる手付金を支払います。
手付金は売買代金の一部を先払いしているようなものです。
もし売主の都合で契約解除をする場合は、手付金を倍にして買主に渡すことになります。
反対に、買主の都合で契約解除となった場合は、手付金はそのまま売主のものとして受け取れます。

不動産売却における必要書類3：決済および引き渡し時

売買契約が締結されたら、買主から売主に代金を支払う決済をしたうえで、物件の引き渡しをおこないます。
残金決済と引き渡しの際に用意する書類は多いため、きちんと全部揃っているか早めに確認しておきましょう。
引き渡しが完了すれば、不動産売却の一連の流れは終了です。
ここでは、決済および物件引き渡し時の必要書類をご説明いたします。

決済および引き渡し時に必要な書類

決済と引き渡しの際に必要となる書類は、一戸建てかマンションかによって少し異なります。
一戸建てでもマンションでも共通して必要となる書類は以下のとおりです。

• 身分証明書
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 設備取扱説明書・保証書・アフターサービス基準書

固定資産税・都市計画税納税通知書をもとに、固定資産税や都市計画税の清算をおこないます。
引き渡し前日までは売主負担、引き渡し当日以降は買主負担として日割り計算するのが一般的です。
また、売却する物件に付帯する設備の説明書や保証書なども渡す必要があります。

一戸建て（土地）の決済および引き渡し時に必要な書類

一戸建ての土地の決済と引き渡しに必要な書類は以下のとおりです。

• 実測図・筆界確認書・越境の覚書
• 建築確認済証・検査済証・設計図書など
• 近隣との覚書・建築協定など

マンションであればこれらの書類は不要ですが、一戸建ての場合は用意しなければいけません。
これらの書類は売主が保有しているものなので、売却することが決まったら保管場所を確認しておきましょう。

マンションの決済および引き渡し時に必要な書類

マンションの決済と引き渡しに必要な書類は以下のとおりです。

• 分譲時のパンフレット
• 管理規約・使用細則・マンション理事会の会計報告書や議事録の写しなど
• 管理費・修繕積立金の額の確認書など

分譲時のパンフレットは売主が保有していることが多いですが、もしなければ管理組合に言えばコピーをもらえる可能性があります。
その他の資料は管理組合に伝えて、売主側が手に入れる必要があります。

まとめ

不動産売却における必要書類を、売り出し前と売買契約締結時、決済および引き渡し時の3段階にわけてご説明いたしました。
不動産売却をするためには多くの書類が必要で、取得には時間がかかることもあるため、早めの準備が大切です。
わたくしども「売却の窓口　上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県全域で不動産売却を多数取り扱っております。
必要書類など、不動産売却に関するお悩みはぜひ弊社までお気軽にご相談ください。