タワーマンション売却のタイミングを3つの観点から解説！

タワーマンションは、憧れる方も多く人気があります。
それだけに、「いつ売るべきだろう」と売却のタイミングに迷われている方も少なくないようです。
今回は、さいたま市を中心とした埼玉県全域で、マンション専門店として売却実績を誇る弊社が、タワーマンションの売り時について解説します。

2つの相場からタワーマンションを売却するタイミングを考える

日本にタワーマンションが登場し、現在に至るまで約20年ほどです。
比較的歴史が浅いこともあり、売却のタイミングについても、「どうしたらいいか」と悩まれるケースが少なくありません。
しかし、タワーマンションを売却するタイミングは、いくつかの観点から検討することができます。
そのひとつが「相場」です。
まずは、「価格」と「金利」の2つの相場から考える売り時について解説します。

「価格相場」からタイミングを考える

タワーマンションの売却のタイミングを考えるとき、把握しておきたいのが不動産市場の状況です。
市場動向が良い方向であれば、タワーマンションの売却もしやすいと考えられるでしょう。
そこで参考にできるのが、中古マンション市場における相場です。
「不動産価格指数」を見ると、客観的なデータに基づいた中古マンションの相場や推移を知ることができます。
不動産価格指数とは、相場の変動差を純粋に捉えることができる指数です。
国土交通省が、ヘドニック法という計算を用いて30万件の成約価格に基づいて割り出したデータを、毎月公表しています。
過去に遡り、不動産価格指数から中古マンションの市場を観察すると、2013年以降、上昇傾向が続いています。
ちなみに、2013年は日銀金融緩和の発表があった年です。
以降、約9年の間に、中古マンションの指数は74％アップしています。
つまり、相場は右肩上がりで推移をしており、タワーマンションも売り時のタイミングと見ることができそうです。

「金利」からタイミングを考える

タワーマンションを売却するタイミングを考えるとき、価格のほかに「金利相場」も判断材料として有効です。
金利が低いと、「このタイミングで買おう！」と考える購入層の動きが活発になり、タワーマンションの売却にも良い影響が考えられます。
近年は、まさに超低金利が続いています。
そのため、買主にとっても、タワーマンションの購入を検討しやすいタイミングといえるでしょう。
しかし、長らく続いている低金利も永遠とは言いがたく、今後、上がることを予想する向きもあります。
将来の動向は誰にも分かりませんが、低金利であるうちにタワーマンションの売却に踏み出すというのは、賢い選択肢といえるかもしれません。

タワーマンションを売却するタイミングは「税金」もヒントになる

タワーマンションを売却するタイミングは、「税金」をポイントに考えることも可能です。
ここでは、「住宅ローン控除」「特例」「税率」という3つのポイントについて解説します。
これらは、ご自身に合った売却のタイミングをつかむ良い判断材料になるでしょう。

住宅ローン控除が終わるタイミング

タワーマンションの購入時には、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
ご存知の通り、住宅ローン控除には、控除期間があります。
住宅ローン控除は、毎年、年末時点のローン残高の1％の金額を所得税から「10年間」に渡って控除するという、税金面でうれしい制度です。
税制改正により、2022年以降に入居となる場合は、減税率は0.7％になりましたが、控除期間は「13年」です。
期間中は税金を抑えることができますが、終了後は控除されていた分の税金も支払うことになります。
そのため、控除がなくなるタイミングで、タワーマンションの売却を考えるというのも、ひとつの手です。

特別控除の特例が受けられるタイミング

マイホームとして使用していたタワーマンションを売却する場合には、譲渡所得を大きく減らせる「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
譲渡所得とは売却したときの利益を指し、譲渡所得に対して、「譲渡所得税」が課されます。
ちなみに譲渡所得税という名の税金はなく、売却した利益にかかる所得税と住民税をあわせた通称です。
3,000万円特別控除の活用によって、タワーマンションを売却したときでも税金が生じない、というケースは少なくありません。
しかし、特例を活用するための要件のひとつに、「住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した場合」という内容があります。
つまり、タワーマンションから転居している場合には、この期間内に売却すると特例を受けることができ、税金を抑えることができます。
特例を使用できる期限を、売却のタイミングとして考えるのも良いでしょう。

税率が切り替わるタイミング

マイホームであるタワーマンションを売却すると、譲渡所得税がかかる場合があります。
その際、税率は所有期間によって変わることも覚えてきましょう。
タワーマンションを売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として「39.63%」が適用されます。
もし、所有期間が5年超なら長期譲渡所得となり「20.315%」になります。
所有期間が5年に近いタイミングなら、5年を超えて売却することで大幅に税率が下がり、税金対策になり得ます。
さらに、10年以上の場合は、軽減税率の適用が可能です。
譲渡所得6,000万円までの部分は「14.21%」、6,000万円を超える部分には「20.315%」が適用されます。
タワーマンションの売却を考えるときには、税率が切り替わるタイミングも確認してみましょう。

タワーマンション自体から売却のタイミングを考える

タワーマンションの売り時を知るために参考にできるのは、相場や税金といった外的な要素だけではありません。
タワーマンション自体を基に、売却のタイミングを検討するポイントも解説します。

大規模修繕の前

通常、マンションは、12年のサイクルで、外壁の補修や給排水の工事といった大規模修繕工事をおこなうケースが多いです。
タワーマンションも大規模修繕工事をおこなうため、修繕費用を積み立てています。
しかし、タワーマンション自体の規模や外観の形状なども影響し、修繕をおこなう足場を組むにも、難易度が高いケースが見られます。
また、大規模修繕はこれからおこなうという物件も多いため、前例自体が少なく、参考にしにくいという面もあります。
このような要因が重なることで、修繕費用がかさみ、積立金が不足してしまうケースもあるようです。
そのため、タワーマンション自体の大規模修繕で費用不足となる前が、売却のタイミングと捉えることもできるでしょう。

賃貸中に「空室」となったタイミング

タワーマンション自体を賃貸しているケースであれば、入居者が退去して、空室となったときが売却のタイミングといえます。
というのも、マンションは賃貸している状態で投資用として売り出すよりも、空室のタイミングでマイホームになる居住用として売り出すほうが、価格自体も高くなる傾向にあるからです。
空室をネガティブに捉えず、相場に近い価格で売れる可能性がある好機とするのも良いでしょう。

リフォーム前が売り時？

売却する前に、「リフォームをして売り出すほうが良いのでは？」と考えるケースもあります。
しかし、リフォーム自体に高額の費用がかかることは珍しくありません。
費用分を回収しようと上乗せして売却価格を高くすることは難しいのが一般的です。
そのため、内装などが気になったら、リフォームをする前が売却のタイミングといえるでしょう。

まとめ

タワーマンションの売却のタイミングについて解説しました。
売り時は、ケースごとに検討することが大切です。
マンション売却のエキスパートである弊社には、さいたま市を中心とする埼玉県全域から、多くのご相談や査定依頼をいただきます。
タワーマンションについてのご相談も、ぜひ「売却の窓口　上野店」にお任せください。