住宅ローンが返済不可となった場合の対処法とは？競売と任意売却も解説

不動産を取得する際には、住宅ローンを組んで購入する方がほとんどですが、仕事の関係や環境の変化によって、住宅ローンが返済不可となってしまう方もいます。
その場合、住んでいる不動産はどのようになってしまうのか気になるでしょう。
今回は、住宅ローンが返済不可となってしまった場合の売却方法である競売と任意売却について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県に不動産をお持ちの方で、現在、住宅ローンの返済が難しくなってきたなとお感じの方は、ぜひ最後まで確認して対処法を身につけてください。

住宅ローンが返済不可となってしまった際の対処法とは

不動産を購入する際には、住宅ローンを組んで購入される方が多いのではないでしょうか。
年収に対して、無理のない範囲で金融機関から住宅ローンを借入している方でも、仕事の都合などの環境の変化によって住宅ローンが返済不可となってしまうことがあるでしょう。
住宅ローンを2か月程度滞納してしまうと、金融機関から督促状や催告書がご自宅まで郵送されます。
これでも返済が難しい場合には、競売や任意売却となってしまいますので、ご注意ください。
もしも、返済不可という状況になってしまいそうな場合には早めに金融機関に相談することが大切です。
では、返済不可となりそうな場合にはどのような対処法があるのでしょうか。

借り換えを検討する

返済不可な状況になりそうな場合には、今借りている金融機関の金利を見直すことで返済が少し楽になる可能性があります。
例えば、3,000万円の住宅ローンを1%で30年借りていた場合、月々の支払いは、96,491円ですが、3%の金利の場合には、126,481円です。
金利が変わるだけで、月々の支払い額も変わってきますので、より低い金利の金融機関に借り換えるのを検討するのも良いでしょう。
しかし、借り換えをおこなうと手続きの手間や諸費用がかかるため注意しましょう。

返済プランと家計の見直し

月々の支払いが難しい場合に、今借りている金融機関に返済プランの変更を打診することも1つの対処法となります。
相談内容によっては、年数を伸ばすことで月々の支払いを減らすことができるかもしれませんので、一度相談してみると良いでしょう。

不動産の売却

住宅ローンの組み替えや返済プランを見直しても、月々の支払いが大きく変わらず返済が難しい場合には、不動産を売却することも検討すると良いでしょう。
滞納してからでは、任意売却や競売ということになってしまいますので、住宅ローンの残債よりも売却価格が高くつきそうであれば、滞納する前に、不動産を売却して住み替えるほうが生活は安定するかもしれません。

住宅ローンが返済不可となってしまった場合の競売の流れとは

住宅ローンが返済不可の状況となってしまい、滞納してしまうと競売となってしまいます。

競売とは

競売とは、住宅ローンの支払いを滞納してしまい、滞納後も返済不可の場合に、裁判所が強制的に不動産を売却することをいいます。
この場合には、売主が金額設定をすることもできず、一般的な売却価格の5割程度の金額で早期に売却されます。

競売までの流れ

滞納から期限の利益の喪失
住宅ローンが返済不可となってから2か月程度すると、督促状が届きます。
この督促状を無視して、返済不可となってから3か月をすぎると、「期限の利益」を喪失します。
期限の利益はローンをゆっくり返済すれば良いという利益で、これが喪失となるとローンの一括返済を求められてしまいます。
競売開始決定通知
期限の利益を喪失してしまうと、保証会社によって金融機関へ代理での一括支払いが実行されます。
保証会社による一括返済後には、債権者が金融機関から保証会社に移り、保証会社が地方裁判所へ競売の申し立てをすることによって、競売開始決定通知書がご自宅に届きます。
これによって、不動産は差押えされてしまい、競売が開始されることとなります。
もし、このとき連帯保証人となっている方がいる場合、連帯保証人にも返済の請求がいってしまい、最悪の場合、連帯保証人の不動産も差押えされてしまいます。

販売が始まる

競売での売却は早期に売却させるために一般的な価格よりも5割近く下がった価格で進められていきます。
また、売却後も残債が残っている場合は、その金額の一括支払いが求められますので、相場よりも低い価格で売却される競売では余計に支払いが難しくなってしまいます。
住宅ローンが返済不可となりそうな場合には、なるべく早めに行動をして任意売却などを検討することをおすすめします。

住宅ローンが返済不可となった場合の任意売却について

住宅ローンが返済不可となってしまった際には競売のほかにも、任意売却による不動産の売却をおこなうことができます。
競売では、強制的に不動産売却価格を決められてしまい、相場の5割ほどで売却しないといけなくなってしまいますが、任意売却の場合は異なります。

任意売却とは何か

住宅ローンの支払いを滞納してしまってからでも、一般的な不動産売却の方法と同じ方法で売却をすることができるというものです。
ただし、任意売却をおこなう場合は、期限の利益を喪失する前に、金融機関に相談をして許可をもらう必要があります。
いくらで売却をして、その後の返済はどうするかまでしっかりと打ち合わせをおこない、任意売却の許可を取ります。
許可が取れれば、不動産会社の査定による金額で不動産を売却することができます。

任意売却のメリットとは

任意売却は競売と比べると非常にメリットが大きいです。
そのため、できる限り早めに交渉をして任意売却で売却できるように心がけましょう。
一般的な不動産売却と同じように売却できる
この点が任意売却の一番大きなメリットと言えるでしょう。
競売の場合は、強制的に5割くらいの金額を設定されてしまいますが、任意売却の場合は、不動産会社や金融機関とも相談した上で価格設定をおこなうことができます。
そのため、残債の金額を少なくすることができます。
売却後に分割払いができる
競売の場合は、売却後に残った残債は一括返済することが必要でした。
しかし、任意売却の場合には、もし売却後に残債が残ってしまったとしても、金融機関と相談次第では、分割で無理のない範囲での支払いが可能となります。
このように分割で支払いができることで自己破産を免れることもできますので、大きなメリットと言えるでしょう。
引越し費用がもらえる
金融機関との交渉次第では、売却益から次の住まいへの引越し代を確保することができる可能性があります。
競売の場合には、売却益は全て返済に充てないといけなくなってしまいますが、任意売却の場合は、次の引越し先への移動まで対応してくれることがあるでしょう。

まとめ

不動産を購入した際に組んだ住宅ローンの返済が不可になってしまうと、場合によっては差押えになってしまうことがあります。
もし、返済不可になりそうであれば、すぐに金融機関に相談しましょう。
金融機関の許可が得られれば、任意売却での売却が可能になります。
競売での売却は不動産の売却価格を決めれないなど、さまざまなデメリットがあるため、なるべく任意売却での売却をおすすめします。
「売却の窓口　上野店」では、不動産の売却に関するお手伝いをしております。
さいたま市を中心に埼玉県にて不動産の売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。