マンション売却した年の「固定資産税」はどうなる?精算方法や時期を解説

2022-07-08

マンション売却した年の「固定資産税」はどうなる?精算方法や時期を解説

マンション売却を計画しはじめると、売却した年の固定資産税についても、支払いをどのようにすべきか気になるところではないでしょうか。
今回は、マンション売却時の固定資産税について精算の方法や時期のほか、トラブルを避けるために知っておきたい注意点も解説します。
さいたま市を中心とする埼玉県内で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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マンション売却した年の固定資産税は誰が支払う?精算方法を解説

マンション売却した年の固定資産税は誰が支払う?精算方法を解説

固定資産税とは、毎年、1月1日時点でマンションを所有する方に対して課税される税金です。
マンション売却をした場合は、売主と買主の負担割合はどのようになるのでしょうか。
まずは、マンション売却における固定資産税の精算方法について解説します。

売却したら「日割り計算」で精算

固定資産税の納税義務は、1月1日時点の所有者にあります。
そのため、マンション売却をした年の納税義務は、通常、売主にあります。
納付書の送付先も、売主宛です。
しかし、マンション売却をすると所有権は買主の方に移転します。
実際には、日割り計算をおこなって、当事者間で精算をおこないます。
日割り計算後、買主が売主に対して、売却後の税額にあたる金額を支払うという流れです。
その清算金は、固定資産税分担金とも呼ばれます。
清算金の日割り計算は、次の式で求めることが可能です。
固定資産税の納税額×所有権が移転する日以降の日数÷365日

地域によって「起算日」が変わる

日割り計算をするときの起算日は、地域によって異なります。
慣習的な違いによるものですが、関東エリアでは「1月1日」、関西エリアでは「4月1日」を起算日とするのが一般的です。
起算日が1月1日の場合は、所有権の移転日から12月31日までの清算金を買主が負担します。
起算日が4月1日の場合は、翌年3月31日までが日割りの対象です。
つまり、所有権の移転日から翌年3月31日までの清算金を買主が負担することになります。
関東地方となる埼玉県でマンション売却をした場合は、1日1日が起算日となり、固定資産税を精算すると考えられます。
たとえば、固定資産税が15万円のマンションで、9月10日に所有権移転をする場合は、どのような負担割合で精算するのでしょうか。

  • 売主の負担分:1月1日から9月10日までの「253日間」
  • 買主の負担分:9月11日から12月31日までの「112日間」

日数を合計すると、365日となります。
固定資産税を15万円と想定して、それぞれの負担金を計算してみましょう。
すると売主の負担は、「15万円×253日÷365日」で、103,973円とわかります。
買主の負担は、「15万円×112日÷365日」で、46,027円とわかります。
買主は、納税義務者となる売主に「46,027円」を支払います。
マンション売却時の固定資産税は、このように精算されるため、売主の方だけが不合理に負担するという心配もないでしょう。

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マンション売却時の固定資産税は2つの精算時期がある

マンション売却時の固定資産税は2つの精算時期がある

マンション売却時の固定資産税は、精算をおこなう時期も重要です。
精算の時期には2つのタイミングがあるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

①納税通知書が届いたら精算する

まずは、マンション売却した年の納税通知書が届いたら、その後、精算をおこなうというパターンです。
納税通知書が届く時期は、毎年4月から5月頃です。
送付時期がきて手元に納税通知書が届いたら、マンション売却の売買契約を終えた後でも、あらためて買主と連絡を取り、双方で固定資産税を負担します。
今年の納税通知書に基づいて精算するため、納税額が明確になっており、双方の負担額を間違えるといった可能性もないでしょう。

②前年の納税額を参考に精算する

売却した年の納税通知書が届く前の時期でも、精算できる方法があります。
それは、前年分の納税通知書に基づいて、あらかじめ固定資産税を精算するというものです。
つまり、納税通知書の送付時期よりも前におこなう精算方法となるため、おもに1月から3月にマンション売却をした場合が対象です。
この方法では、基本的に前年の税額を参考にして、双方が話し合って精算します。
しかし、前年との差分が生じてしまうタイミングがあります。
固定資産税は固定資産税評価額をもとに算出されますが、評価額は3年に1度、見直しが入る時期があるためです。
見直しの時期の場合、前年から税額が変動する可能性も考えられます。
このようなケースでは、事前に前年の税額で精算を済ませ、必要に応じて再精算するという方法をとることもできます。
また、買主が清算金を支払うときは、売却時に一括で精算されるのが一般的です。
とはいえ、法的に定められているものではないため、精算については双方で取り決めることができます。
精算方法や時期を取り決めるときは、トラブルを回避するためにも、プロである不動産会社にお任せください。
弊社に仲介をご依頼いただいた場合、マンション専門店のノウハウを活かし、精算の時期にも配慮して、スムーズなマンション売却がおこなえるよう尽力いたします。

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マンション売却で固定資産税を精算するときの3つの注意点

マンション売却で固定資産税を精算するときの3つの注意点

マンション売却時に気になる固定資産税ですが、買主と売主で精算することができるとわかりました。
しかし、精算については、いくつか気を付けたいおきたい注意点があります。

注意点①買主に法的な納税義務がない

マンション売却後の固定資産税の精算は、法的に定められたものではありません。
厳密には買主には固定資産税の納税義務はなく、精算は買主と売主の双方の合意のもとにおこなわれるものであることを注意点として把握しておきましょう。
納税義務者は、1月1日時点でマンションの所有者である売主側となります。
そのため、買主が精算に応じることも、義務とはなっていないことが注意点です。

注意点②精算した金額は譲渡所得に含まれる

固定資産税の清算金は、税金という扱いではなく、売却代金の一部となることが注意点です。
マンション売却をしたら、売主が多く負担する分を買主から返金してもらうというイメージをされるかもしれません。
しかし、売却した年の固定資産税は売主が負担するものとされているため、契約書でも清算金は売却代金とあわせて記載されます。
また、マンション売却をして、利益が生じたときは譲渡所得税を納めることになります。
譲渡所得税は、売却益である譲渡所得をもとに算出されます。
つまり、マンション売却後は、売却代金だけでなく清算金も合計して譲渡所得を計算する必要があります。
売却代金の一部になると思わずに、清算金を計算から省いてしまうと、譲渡所得税の計算も異なる可能性が出てきます。
固定資産税以外の税金も、気を付けたい注意点といえます。

注意点③精算方法は不動産会社に相談する

固定資産税の精算をする際には、精算方法をはじめ、起算日も法律で定められていません。
基本的には当事者の合意によって進められます。
とはいうものの、実際のマンション売却では、精算方法や起算日について詳しく理解して買主と交渉することは困難なケースも少なくありません。
トラブルを防ぐための注意点として、精算は不動産会社にご相談にいただくことが大切なポイントです。
弊社では、精算にいても安心して進めていただけるよう、丁寧に対応させていただきます。

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まとめ

マンション売却における固定資産税の精算について解説しました。
スムーズな精算をするには不動産会社のサポートが肝です。
「売却の窓口 上野店」ではさいたま市を中心とした埼玉県内に密着し、エリア特性を活かした販売戦略も得意としています。
販売活動から税金の精算まで、あらゆるご相談もお気軽にお問い合わせください。

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