孤独死が起きたマンションも売却できる！資産価値の低下を防ぐ方法もご紹介

所有するマンションで孤独死が起きたとき、資産価値にどのように影響するのでしょうか。
今回は、孤独死があったマンションの資産価値と、また資産価値の低下を防ぐ方法や、そのほかの注意点について解説します。
さいたま市を中心とする埼玉県全域で、不動産売却をお考えの方のお役に立てば幸いです。

孤独死が起きたマンションは売却時の資産価値にどう影響する？

孤独死があったマンションは、資産価値がどのように変化するのでしょうか。
そもそも「売却できるのかな…」とお悩みのケースもあるでしょう。
まずは、孤独死が起きたマンションの資産価値について解説します。

物件の価値は下がる傾向

孤独死が起きたマンションは、一般的に資産価値が下がる傾向にあります。
しかし、一概にすべてのマンションで大幅な下落が見られたり、売却が困難になるということではありません。
ご遺体発見のタイミングや立地、また時間の経過などによっても変わってくることがポイントです。
たとえば、ご遺体の発見が比較的早かった場合はどうなるのでしょうか。
発見が早く、腐敗が見られなかったケースでは、マンション売却の価格も10％ほどの低下にとどまることが多いです。
自死や他殺といったケースよりも、孤独死のほうが資産価値への影響は少ないと考えることができるでしょう。
なかでも、ご遺体発見のタイミングが亡くなられた当日や翌日といった場合なら、自然死という扱いをされることもあります。
すると、心理的瑕疵も低く、資産価値の低下はゼロとなるケースも見られます。
発見が早く腐敗がないと、資産価値が大きく変わらず、通常の売却時に近い価格で手放せる可能性もあるでしょう。
次に、孤独死されたご遺体の発見までに時間がかかった場合、資産価値は早く発見されたときよりも低下すると考えられます。
腐敗が進んでいると、臭いやシミを除去する特殊清掃やリフォームが必要になるケースもあります。
その分の費用を加味したとき、相場となる価格から20％から30％ほど下がる場合も見られます。
しかし、発見まで時間がかかったケースでも、マンションの立地条件が良い場合などは買主が見つかりやすいということも珍しくなく、資産価値の低下も少なくて済むでしょう。
ちなみに、孤独死が起きた場合、土地にも告知義務が生じます。
そのため、資産価値が10％から20％ほど下がることが一般的ですが、土地の場合も人気のあるエリアや、年数が経っているケースでは大きな影響が見られないことも少なくありません。

賃貸物件の場合も影響はある？

マンションを賃貸物件としているケースでも、孤独死が起きた場合には、賃貸契約の前に告知をおこなうことが義務化されています。
そのため、家賃を相場よりも下げるケースも見られます。
なかには大幅に下げるケースもありますが、相場より0％から10％ほどの低下に抑えられているケースも多いです。
賃貸物件の場合も、立地が良いと、やはり資産価値を維持しやすいと考えられます。
また、賃貸物件の場合は、入居者が入れ替わるタイミングや経過年数によっても、心理的瑕疵が低下しやすい傾向にあります。
それによって、大幅には家賃を下げずに貸し出せる可能性もあるでしょう。

孤独死が起きても売却前にマンションの価値低下を防ぐことは可能

孤独死が起きたマンションは資産価値が低下する傾向にありますが、それを防ぐ方法もあります。
ここでは、マンション売却をお考えの方が知っておきたい資産価値の低下を防ぐ3つの方法についてご紹介します。

特殊清掃をおこなう

孤独死が起きたマンションの資産低下を防ぐ方法として、まず「特殊清掃」が挙げられます。
ご遺体が発見されるまでに時間が経過していると、一般的な清掃では除去することが難しい臭いや汚れが付いていることも少なくありません。

• 腐敗臭
• 血液や体液によるシミ
• 害虫の発生
• 浴室や洗面室の腐敗した水

このような状況が見られる際、プロによる特殊清掃は、価値の低下を防ぐためにも効果的です。
とくに、孤独死が起きた場所が浴室である場合は、配管の清掃が必要な場合もあります。
専門的な清掃道具や薬剤を使用し、売却をおこなう前に、マンションの原状回復をはかることができるでしょう。
特殊清掃には内容に応じた費用も必要です。
たとえば、室内の消臭は3万円ほどがひとつの目安です。
浴室の清掃は水が溜まっているかどうかによっても変わりますが、8万円から10万円ほどが相場といえるでしょう。
また、孤独死が起きた場合は、特殊清掃とあわせて遺品整理も必要です。

特殊清掃の費用をまかなえる保険に加入する

マンション売却にあたって、資産価値の低下を防ぐには、特殊清掃が重要であるとわかりました。
しかし、孤独死の状況によっては、費用がかさむ心配もあります。
そこで活用できるのが、不動産オーナーが加入できる保険です。
孤独死や自然死が起きたときに対応できる保険があり、特殊清掃の費用も補償されます。
あらかじめ費用を備えておくといった負担を防ぐためにも役立つでしょう。

少し期間を置く

孤独死が起きたマンションを売却するとき、少し期間を置くことも有効です。
マンション売却をする場合に、期間を置くことで風評被害も軽減され、資産価値の低下を防ぐことにもつながります。
賃貸物件としている場合も、告知期間の間は賃料の低下に迫られるケースもあるでしょう。
資産価値を下げず、相場の家賃で貸し出せるようになるまで、時間を要する可能性もあります。
しかし、十分な時間を空けられない場合もあるでしょう。
その場合、弊社のような不動産会社の買取を活用するのも、資産価値の低下を防ぐひとつの手です。
弊社では仲介のほか、買取にも対応しており、ご要望にあわせてご相談いただくことも可能です。

孤独死が起きたマンションを売却するときの注意点をご紹介

孤独死が起きたマンションを売却する際には、通常の売却とは違ったポイントにも配慮することが大切です。
最後に、孤独死が起きたマンションを売却するときの注意点も解説します。

注意点①物件の汚れは「特殊清掃」で除去する

孤独死が起きたときの注意点は、ご遺体による汚れや臭いがマンションの室内にこびりついてしまっている場合があることです。
その際、清掃方法はハウスクリーニングではなく、特殊清掃を実施するようにしましょう。
特殊清掃では、強力な消臭剤や専門性の高い薬剤なども用います。
孤独死の発見が早く、マンションへのダメージも軽微であればハウスクリーニングで対応できる可能性もあるでしょう。
しかし、しっかりと臭いやシミを除去し、安心して売却するためには、ハウスクリーニングよりも特殊清掃がより有効であることを注意点として覚えておきましょう。

注意点②遺品整理を利用して遺族へ渡す

孤独死が、急死であった場合など、故人の方の遺品が残ります。
遺品の処分も注意点のひとつです。
まずは、遺族と連絡をとり、処分方法をどうすべきか確認しましょう。
できれば引き取ってもらうことがおすすめですが、処分をすることになった場合には、遺品整理のサービスを利用します。
当然ながら、遺品が残っている状態では賃貸をしたり、売却をしたりすることは難しく、注意点となります。
なお、余分にかかる費用は遺族から受け取ります。

注意点③孤独死が起きたことは告知する

通常、孤独死は病気や熱中症などにより起こり、事件性をともないません。
しかし、心理的瑕疵から、告知義務があるとされています。
マンションに損傷がみられなくても、孤独死が起きたことは買主や不動産会社に伝えましょう。
事実を告げずにいると、告知義務違反となり、債務不履行責任を負う可能性があることも注意点です。

まとめ

孤独死が起きたマンションの売却について解説しました。
資産価値の低下を防ぎつつ、売却することは可能です。
「売却の窓口　上野店」ではスピーディーな現金化ができる買取も対応しております。
さいたま市を中心とした埼玉県内で、「売却できるか不安…」といった物件の場合も、弊社が誠心誠意、売却に向けてお力になります。