マンション売却後の確定申告は必要？申告手続きの流れもチェック！

マンション売却をして、利益が生じると確定申告が必要になります。
また、売却後の確定申告は、利益が生じなかった場合もおこなったほうが良いケースがあることをご存知でしょうか。
今回は、マンション売却をする方が知っておきたい確定申告の必要性や流れ、譲渡所得税の計算方法を解説します。
さいたま市をはじめとする埼玉県内でマンション売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

マンション売却したら利益の有無に関わらず確定申告が必要な理由

会社員の方でも、マンション売却をして利益が生じたら、翌年に確定申告が必要です。
もし、利益が生じなかった場合は、確定申告をおこなうのは任意となります。
しかし、損失が出たときも、確定申告をしたほうが良い場合があります。
まずは、マンション売却後の確定申告の必要性について、見ていきましょう。

利益が出たら必ずおこなう

マンション売却をして得た利益は、譲渡所得や譲渡益と呼ばれています。
通常、会社員の方は、会社が年末調整をおこなうため、確定申告は必要ありません。
しかし、マンション売却による譲渡所得は会社が把握していない所得となるため、売主の方がご自身で申告手続きをする必要があります。
確定申告では、所得にかかる所得税を申告し、納税をおこないます。
申告手続きの時期は、毎年2月16日から3月15日です。
そのため、売却をしてから間があく場合などは、確定申告を忘れてしまわないように気を付けましょう。
申告を忘れてしまったときには無申告加算税、申告はしたものの納税が遅れたときには延滞税などがかかる場合もあります。

損失が出たときにもおこなうと良い理由

マンション売却をしたときの売却損を譲渡損失といいます。
譲渡損失が出ている状態だと申告の必要性はなく、当然ながらペナルティもないです。
しかし、損失が出た場合にも確定申告をおこなったほうが良いとされる理由があります。
それはマンション売却で損失が生じたときに、一定の条件を満たしていると活用できる特例があるからです。
そのひとつが、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
対象となるのはマイホームであるマンションの買い替えで、譲渡損失が生じたとき、その損失を給与所得などから控除することができます。
売却した年に損益通算で控除しきれなかった損失は、翌年以降に繰り越して、最長で4年間の控除が可能です。
たとえば、給与所得が400万円で、マンション売却で900万円の損失が出た場合だとします。
すると、給与所得より損失のほうが大きいため、控除後は源泉徴収によって払い過ぎになっていた分の所得税が還付されます。
ほかにも「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」があります。
この制度は、住宅ローンの残債を下回る価格となり損失が生じたときに活用できます。
残債から譲渡価格を差し引いたオーバーローンの金額を売却した年に損益通算します。
損益通算で控除しきれなかった分は翌年以降に繰り越して、最長で4年間の控除が可能です。
いずれの特例も、適用するには確定申告の手続きが必要です。
また、2023年12月31日までに売却するマンションが対象ですが、それぞれ異なる適用条件があるため事前に確認しましょう。

マンション売却後に必要となる確定申告の流れをご紹介

例年、年末調整があるため確定申告が必要ない場合や、マンション売却後の確定申告をはじめておこなう場合など、「どのような手順でおこなうのか不安」というケースもあるでしょう。
ここでは、マンション売却をお考え方が知っておきたい、申告手続きのおおまかな流れを解説します。

流れ ①譲渡所得税の計算

マンション売却後の確定申告の手順は、大きく3つの流れに分けることができます。
最初のステップが、譲渡所得税の計算です。
譲渡所得税は、売却価格にかかるのではなく、利益である譲渡所得に対する課税であることがポイントです。
譲渡所得は、売却価格から、譲渡費用や取得費などを差し引いて割り出すことができます。
譲渡所得税の計算方法についても、のちほどくわしくご紹介します。

流れ②必要書類の用意

確定申告には、複数の必要書類の準備が必要になります。
まずは、書類の準備からはじめましょう。
税務署で入手できるもの

• 確定申告書B様式
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

自分で用意するもの

• マンション購入時の売買契約書
• マンション売却時の売買契約書
• 印紙税や仲介手数料といった費用の領収書

会社員の方の場合は、基本的に確定申告書B様式と確定申告書第三表を用います。
売買契約書はコピーを準備することで対応が可能です。
また、特例を利用する場合には、制度ごとに提出が必要になる書類があるため、あわせて確認して準備をしましょう。
申告書などの入手ができた流れで、必要書類の作成もおこないます。
はじめて確定申告をおこなう場合でも、税務署のホームページなどから、必要書類の作成方法を参考にすることができます。

流れ③税務署へ提出

用意できた必要書類の提出先は、所轄の税務署です。
確定申告の期限は、変更となる場合もありますが、通常、2月16日から3月15日です。
期限内に手続きしましょう。
なお、インターネットを利用したe-TAXや郵送による申告も可能です。

マンション売却後の確定申告で必要になる譲渡所得税の計算方法

マンション売却をして確定申告をする場合には、譲渡所得税の計算が必要になります。
最後に、マンション売却をする方が押さえておきたい譲渡所得税の計算方法もあわせて見ていきましょう。

ステップ①課税譲渡所得を割り出す

まずは、「①収入金額-（②取得費+③譲渡費用+④特別控除額）」の計算方法で課税譲渡所得を求めます。
①収入金額
収入金額は、利益ではなく、そのままの売却代金を指しています。
具体的な計算方法は、手付金と残金を合計した額となります。
②取得費
これは、売却したマンションを購入するときに必要となった費用です。
購入代金をはじめ、購入時に支払った仲介手数料や登録免許税などの税金、リフォーム費用などを含めることができます。
ただし、建物は経年劣化するため、購入時のままの金額ではなく、減価償却費相当額を差し引いた金額を足します。
減価償却費相当額の計算方法としては、次の式で求めます。
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって適用する数値が異なります。
たとえば、マンションの構造に多い鉄筋コンクリート造の場合は「0.015」を償却率として式に当てはめて求めます。
また、購入が昔であるため取得費がわからないといったケースでは、売却価格の5％を取得費とすることも可能です。
③譲渡費用
マンション売却をするために必要になった費用が、譲渡費用となります。
たとえば、マンション売却時の仲介手数料や売主が支払った印紙税などが含まれるので、領収書は捨てずに保管しておくことが大切です。
税制上で認められない費用もあるため、計算をする前に確認しましょう。
④特別控除額
課税譲渡所得を求める計算方法では、3,000万円特別控除を適用した場合、特別控除額として差し引きます。
もし売却代金が3,000万円以下であった場合は、課税譲渡所得がゼロとなるため、この時点で譲渡所得税がかからないことがわかります。

ステップ②課税額の計算方法

課税譲渡所得がわかったら、次の計算方法で譲渡所得税の課税額がわかります。
課税譲渡所得×税率
税率は、マンションを所有していた期間で異なります。
5年未満なら短期譲渡所得として「39.63%」、5年超なら長期譲渡所得として「20.315%」が税率となります。

まとめ

マンション売却をしたときの確定申告について、流れや計算方法を解説しました。
損失が生じた場合も控除できる特例があり、利用する際には確定申告が必要となります。
「売却の窓口　上野店」では、さいたま市を中心とする埼玉県全域から、売却計画について多くのご相談をいただいております。
税金対策についてのご質問なども、お気軽にお問い合わせください。