リフォームで事故物件の資産価値を維持しよう！費用や注意点とは

所有している事故物件をリフォームすべきか迷っている方はいませんか？
事故物件の売却を検討されている方であれば、資産価値を維持する意味でもリフォームが効果的です。
そこで今回は、事故物件のリフォームが資産価値にどう影響するのかについて解説するとともに、リフォームに必要な費用や注意点についてもご紹介します。
さいたま市を中心とした埼玉県エリアで事故物件のリフォームについてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

事故物件の資産価値を維持するにはリフォームが効果的？

近年、映画やバラエティ番組などの題材として取り上げられる機会が増え、「事故物件」という言葉が広く知られるようになりました。
事故物件とは、事件や事故、自死などによって人が亡くなった物件のことです。
居住するうえで問題になるような物理的な欠陥があるわけではなく、あくまで「住みたくない」というマイナスな印象を持ってしまう物件のことを指すため、法律上は「心理的瑕疵物件」として扱われています。
事故物件は購入を遠されてしまう傾向にあることから資産価値が下がり、一般的な不動産売却の価格相場と比較すると1割から5割ほど値下げをする必要があると考えておきましょう。
しかし、事故物件にリフォームをすることで、資産価値の低下を防ぐことができます。
心理的瑕疵に関しては、買主側の価値観や受け取り方で資産価値が大きく変化するからです。
たとえば「自死があった家」に対し、「絶対に選ばない」という方もいれば「殺人事件でないなら気にならない」と考える方もいます。
「条件次第では事故物件でも問題ない」という方にとっては、少しの値下げや適切なリフォームが購入の後押しになるケースも珍しくありません。
人が亡くなった場所の床や壁を張り替えるリフォームはもちろん、浴室やトイレといった水回りをきれいにするリフォームが、資産価値の維持には効果的です。
事故物件のイメージを払しょくするような、清潔感のある明るい印象の家を目指しましょう。

注意点：リフォーム後も告知義務はなくならない

心理的瑕疵物件には、「告知義務」があります。
告知義務とは、物件の不具合（瑕疵）について買主に事前に伝えなければならないという売主の義務のことです。
賃貸物件では事件や自死が起きてから3年以上を経過すると告知義務がなくなりますが、売却の場合は告知義務が消滅することはありません。
国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、事故物件の場合はリフォームの有無に関わらず告知義務が発生するとされています。
また、売却する物件がマンションの場合は、マンションの共有部分やエレベーター、敷地内の駐車場などで起きた事故に関しても告知義務の対象です。
事故物件であることを伝えずに不動産を売却してしまうと、のちに買主から契約解除や損害賠償請求をされるリスクがあります。
事故物件を売却する際の重要な注意点として覚えておいてください。

事故物件のリフォームに必要な費用の相場とは

事故物件の資産価値を維持するためにリフォームをするならば、「内装」「水回り」「フルリノベーション」を検討してみましょう。
ここでは、それぞれの費用相場について解説します。

内装のリフォームにかかる費用とは

一般的な不動産の場合でも壁紙を新しくするリフォームはよくおこなわれますが、事故物件の場合は床材を含めて内装の全面的な交換が必要になると考えておきましょう。
床材のリフォームは「新しい床材を上から重ねる方法」と「床材を剥がして新しいものと交換する方法」がありますが、体液や血液が染みついてしまっている可能性も考えると新しい床板に替える方法が安心です。
必要な費用の相場は次のとおりです。

• フローリング（1㎡あたり）：3,000～4,000円程度
• クッションフロア（1㎡あたり）：2,000～4,500円程度
• 畳（1畳あたり）：8,000～12,000円程度

なお、クロスの種類にもよりますが、壁紙の張り替えは1㎡あたり1,000～2,000円程度の費用がかかります。

水回りのリフォームにかかる費用とは

浴室やトイレで人が亡くなった事故物件では、浴室ユニットの交換やトイレのフルリフォームが必要です。
浴室やトイレが遺体発見現場でなかった場合でも、水回りの設備が古いままでは買主に敬遠されてしまう可能性があるので注意しましょう。
また、事故物件かどうかに関わらず、水回りがリフォームされている物件は買主が見つかりやすい傾向にあります。
浴室のリフォームには設置費用だけでなく撤去費用や処分費用もかかるため、ワンルームマンションのようなコンパクトタイプのユニットバスでも50万円ほど必要です。
ファミリーサイズのユニットバスでは、100万円ほどかかると考えておきましょう。
浴室と併せて更衣室もリフォームする場合は、さらに更衣室の床材やクロスがかかります。
また、トイレをフルリフォームするには便器の交換と内装のリフォームが必要です。
費用相場は工事費込みで20万円から30万円ほどとなっています。

フルリノベーションにかかる費用とは

事故物件では、思い切ってフルリノベーションすることで資産価値の維持が期待できます。
明るい印象の家にするために窓を広くしたり、不要な壁を取り払って開放的な間取りにしたりと、抜本的なイメージの変更も可能です。
人気のある内装を取り入れたり、あるいは希少価値の高い設備を取り入れるなど、フルリノベーションならではの付加価値を付けることもできます。
フルリノベーションにかかる費用は物件の大きさによっても異なりますが、500万円以上が目安です。
ほかのリフォームと比較すると高額にはなりますが、資産価値の維持には大きな効果があるといえるでしょう。

事故物件をリフォームする際に覚えておきたい注意点

リフォーム後も事故物件の告知義務が消滅しないことはすでにお伝えしましたが、リフォームの際に覚えておきたい注意点はそれだけではありません。
ここでは、事故物件をリフォームする際の注意点について解説します。

注意点1：特殊清掃を済ませておく

多くの事故物件では、血液や体液などをきれいにする特殊清掃が必要です。
遺体の発見が遅れた事故物件などではにおいが染みついてしまっているため、特殊な除菌剤や消臭剤による作業もおこなわなければなりません。
注意点としては、リフォーム業者の業務はあくまで物件の修繕であるため、特殊清掃については対象外としているケースがほとんどだということです。
リフォームを始める前に、専門の業者に依頼して特殊清掃を済ませておきましょう。

注意点2：事故物件であることを伝える

リフォームの対象が事故物件であることは、かならず事前にリフォーム業者に伝えるようにしましょう。
なかには事故物件のリフォームを受け付けていない業者もあるため、事故物件だとわかった時点で契約を解除されたり、場合によっては契約違反のトラブルに発展したりする可能性があります。
また、リフォームのプロに事故物件だと伝えることで、経験を踏まえた効果的なリフォームプランを提案してもらえるかもしれません。

注意点3：希望条件を提示する

リフォーム業者との現地調査の際には、リフォームに関する希望条件を提示できるように準備しておきましょう。
予算をはじめ、リフォームしたい部分に対する具体的な内容について箇条書きにしておくと安心です。
用意した要望書をもとに専門家の目で現地を確認し、希望条件と予算のバランスが適切かどうか相談しましょう。

まとめ

事故物件の売却を検討しているのであれば、資産価値を維持するためにもリフォームが効果的です。
不動産会社に相談しつつ、ご自身が所有している事故物件の最適なリフォーム方法について検討してみましょう。
さいたま市を中心に埼玉県で事故物件のリフォームをお考えの方は、「売却の窓口　上野店」までお気軽にお問い合わせください。