土壌汚染の可能性がある土地も売却は可能！土壌汚染調査をすべき場合も解説

スムーズな土地の売却のために知っておきたいのが、土壌汚染にまつわる知識です。
今回は、売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルや、土壌汚染調査を実施したほうが良いケースなどについて解説します。
土壌汚染の可能性がある土地の売却方法もご紹介します。
さいたま市を中心に埼玉県内で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にチェックしてみてください。

土地の売却後に土壌汚染が発覚したときのトラブルについて解説

土地を売却する場合、土壌汚染があるかどうかは、買主が購入の判断にあたって重視するポイントです。
土壌汚染の可能性がある場合、そのことを伝えずに売却すると、後々トラブルに発展してしまうことも考えられます。
まずは、土壌汚染の可能性がある土地を売却し、後に発覚した場合に生じる2つのトラブルについて解説します。

トラブル①売買契約の解除

土壌汚染の可能性を伝えずに土地の売却が成立しても、その後、発覚することで「売買契約の解除」のトラブルに至るケースがあります。
とくに、土地を手放す売主が「土壌汚染の可能性」について知っていた場合は、リスクも大きくなるでしょう。
買主へ土壌汚染についての情報を伝えず売却したとなれば、民法によって詐欺罪に該当する可能性もあるからです。
一方、土壌汚染の可能性について売主が知らなかった場合は、トラブルにならないのでしょうか。
この場合も、錯誤のある売買契約として、契約自体が無効になってしまうケースがあります。

トラブル②損害賠償請求される可能性

売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合には、契約不適合責任を負うトラブルも考えられます。
契約不適合責任は、引き渡した土地が契約内容と違った場合に、売主が買主に対して負う責任を指しています。
もし、土壌汚染について伝えず、契約書の記載もなく売却したら、契約不適合責任を負うことが考えられるでしょう。
売却後に可能性があることが発覚し、土地に含まれる有害物質の除染作業をするには、高額な費用がかかります。
すると、買主からその費用など、損害賠償を求められる可能性があります。
土壌汚染の可能性がある土地では、適切な売却でなかった場合に、このようなトラブルに至るケースがあることも覚えておきましょう。

土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法と費用をご紹介

所有する土地に土壌汚染の可能性が懸念される場合、「土地の売却ができなのでは…？」とお悩みのケースもあるでしょう。
土壌汚染の恐れがある場合でも、売却に対して法律的な制限はなく、土地を手放すことは可能です。
ここでは、土壌汚染の可能性がある土地を売却する3つの方法と費用について解説します。

土壌汚染調査をおこなって売却する

ひとつめの方法は、土壌汚染調査をおこなってから売却するというものです。
買主が購入の判断に迷い、後々のトラブルになりやすいケースは、土壌汚染があるか明確になっていない場合といえるでしょう。
そこで有効な対策となるのが、土壌汚染調査です。
土壌汚染調査では、土地の地下水やガスを採取することで、汚染物質が含まれていないかや、基準値内であるかなどを調べることができます。
たとえば、土壌汚染が考えられる場合でも、立地が良いケースなどでは、汚染除去費用を負担しても購入したいという買主が見つかることも珍しくありません。
とはいえ、土壌汚染の有無が不明なままでは、買主も浄化にかかる費用などをシミュレーションすることができず、購入が検討しにくくなってしまいます。
また、汚染物質の状況を明確にして、調査の結果を伝えて売却する方法をとれば、契約不適合責任のトラブルも回避しやすくなるでしょう。
土壌汚染調査には、次の3つの種類があり、それぞれ費用も異なります。

• 地歴調査：土地の経歴を調べる方法で、相場は7万円から35万円ほど
• 表層土壌調査：表面に近い浅いところを調べる方法で、相場は20万円から60万円ほど
• 深度方向調査：深い部分も調べる方法で、相場は20万円から80万円ほど

土壌汚染調査の費用は、土地を売却する売主が支払うことが一般的です。
費用はかかりますが、調査をすることはトラブルを回避し、前向きに検討してくれる買主を見つけやすくする方法といえるでしょう。

汚染物質除去の費用分を値引く

土壌汚染が判明したら、通常、売主が汚染除去の対策をおこないます。
しかし、除去作業をおこなうには費用の準備のほか、実施するための時間も必要です。
できるだけ時間や手間をかけず早期売却をしたいと考えるケースもあるでしょう。
そこで、汚染物質除去の費用分を値引いて手放すという方法があります。
土壌汚染がある場合、物件にもよりますが、売却価格の相場は7割ほどがひとつの目安となります。

土地の活用が可能な買主に売却する

土地の売却は、さまざまな要因で決まります。
少し目線を変えることで、土壌汚染の可能性があっても、アピールしやすいターゲット層が見つかることは少なくありません。
たとえば、面積が広い場合には駐車場の活用に適していたり、立地が良い場合には商業用地としてのニーズが見込めたりなどです。
さいたま市を中心とした埼玉県内に精通した弊社では、地域性と土地の特徴をあわせて考慮した販売戦略で、売主の方をサポートいたします。
また、土壌汚染など、「土地の売り出しに不安がある」というケースでは、不動産会社の買取も有効な方法です。
弊社なら買主を探す仲介も、早期売却が可能な買取も、ご要望にあわせて選択いただくことができます。

土地を売却する前に土壌汚染調査をすべきケースとは？

売却をするにあたり調査をおこなうことは有用です。
しかし、費用もかかるため、実施するべきか慎重になる場合もあるでしょう。
最後に、土地の売却前に土壌汚染調査を実施すべきケースと、実施したほうが良いケースについてもご紹介します。

義務となる2つのケース

土壌汚染調査は、法律上義務化されていません。
基本的には任意となりますが、一部のケースでは実施が必要となります。
土壌汚染対策法で指定されている土地
売却したい土地が、次の条件に当てはまるとき、調査が必要です。

• 有害物質を使用する特定施設を廃止する
• 土地が3,000㎡以上あり、形質変更の届出をする

ガソリンスタンドや一部の工場が特定施設にあたります。
該当するケースでは、法律により所有者が土壌の調査と報告をおこなうよう義務付けられています。
知事により調査を命じられた
都道府県知事から調査を命じられるケースもあります。
たとえば、健康被害の恐れがあると判断されたとき、土壌汚染対策法に沿って、事業者に対して調査が命じられます。

自主的に調査をしたほうが良いケース

土地の売却にまつわるトラブルを避けるために、調査をしたほうが良いケースもあります。
土壌汚染の可能性が高い
たとえば、「地中埋設物がある」「農地を売却する」「化学物質などを扱った工場の跡地」などの土地の場合、自主的な調査の実施がおすすめです。
とくにダイオキシン類の有無を調べることが、トラブル防止のためにも重要です。
買主から調査を求められた
安心して購入するために、買主から調査を求められる場合もあります。
たとえば、マンション用地として売却するケースなどで、調査の開示が求められます。
工事が進んでから汚染物質が発見された場合には、浄化費用も多額になるだけでなく、スケジュールにも影響し、損害が出ることが考えられます。
そのため、このような場合も調査をおこなったほう良いケースといえるでしょう。

まとめ

土壌汚染の可能性がある土地の売却について解説しました。
基本的には土壌汚染の可能性があっても土地の売却に制限はありません。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心とする埼玉県全域から売却や買取のご相談をお受けしております。
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