袋小路の土地を売却したい!袋小路にある家の価格相場や売却方法を知ろう

2022-07-23

袋小路の土地を売却したい!袋小路にある家の価格相場や売却方法を知ろう

袋小路とは、行き止まりの道路に面した家を指しています。
袋小路は売りにくいといわれることがありますが、売却は可能です。
今回は袋小路とはどのようなものか、売りにくいとされる理由や価格への影響、売却の方法を解説します。
また、袋小路の土地には売却時にアピールできるメリットもあります。
さいたま市を中心とした埼玉県内で不動産売却をお考えの方のお役に立てば幸いです。

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袋小路にある家の特徴とは?土地を売却するメリットをご紹介

袋小路にある家の特徴とは?土地を売却するメリットをご紹介

袋小路とはどのような土地を指しているのでしょうか。
売却しにくいといわれることもある袋小路の家ですが、実は売却時にアピールできるメリットも複数あります。
まずは、袋小路の特徴とともに、メリットとデメリットについて解説します。

「袋小路」の土地とは

袋小路とは、文字通り、袋のように一方向だけが通行できる状態で、通り抜けはできない路地のことです。
袋小路の土地とは、このような路地の突き当たりに面した土地を指しています。
また、突き当たりの部分だけでなく、路地の側面にある土地を含めて指す場合もあります。
ちなみに、突き当たりが河川や崖になっている場合とは区別されており、突き当たりが建物や壁になっているのが袋小路です。

袋小路の土地を売却する「メリット」

袋小路の土地は、「不動産売却しにくいのでは…?」と不安を持たれるかもしれません。
しかし、袋小路の家ならではの売却メリットもあるので、見ていきましょう。
落ち着いた環境
袋小路の土地は、構造上の特徴から、落ち着いた住環境を求める方に売却しやすいことがメリットです。
通常の道路に面した土地は、家の前を車が往来します。
交通量が多いエリアであれば、売却時に騒音だけでなく、排気ガスにも気になるでしょう。
しかし、袋小路にある家の前を往来するのは、ほとんどが住民の車の出入りです。
しかも、多くの場合、トラックのような大型車は通れません。
通り抜けができないから袋小路だから、購入者に静かな住環境が提供しやすことはメリットです。
防犯面
袋小路とは、一方向に伸びた行き止まりです。
奥へ向かって出入りするのは、基本的に住民と、住民を訪ねてこられる来訪者、そして郵便などの配達員であることもアピールできるポイントです。
地域の目も働き、不審者の侵入にも気付きやすいという特徴があります。
プライバシーを確保しやすい
不特定多数の人の往来がないことで、プライバシーが確保しやすいことも、袋小路の売却をするうえでアピールできるメリットです。
納税額が比較的少なくなる可能性
袋小路は評価額が低くなる傾向にあり、土地の固定資産税などが少なくなる場合もあります。
このことも、売却時に購入者へ提供できるメリットのひとつといえるでしょう。

袋小路の土地を売却する「デメリット」

売却にあたり、押さえておきたいデメリットもあります。
避難経路が確保しにくい場合がある
袋小路は火災発生時に消防車が入りにくいなどケースがあります。
また、通り抜けができないために、奥の家は避難しにくい場合もあります。
しかし、買主が家を建築するときに、土地の周囲を壁ではなく生け垣にするなど取り組める工夫もあります。
前面道路が私道のケース
袋小路が私道である場合、売却後のトラブルを防ぐために注意が必要です。
建築基準法において道路の条件をクリアしていれば、私道に面していても、土地を購入した方が家を建てることは可能です。
しかし、私道のため、通行に影響がでてトラブルに発展するといったことを防ぐには、事前に所有者に確認をしておくと良いでしょう。

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袋小路にある家は価格にどう影響する?売却しにくい理由も解説

袋小路にある家は価格にどう影響する?売却しにくい理由も解説

道路の突き当たりとなる袋小路の家は売却をするとき、価格にどのような影響を受けるのでしょうか。
売りにくいといわれる理由とともに見ていきましょう。

評価額から見た傾向

袋小路の家は、一方向へのみの通行となるため、通常の土地と比較して評価額が低くなる傾向にあります。
また、購入する買主側からみると、道も狭いのでマイカーの出入りがしにくいのではないかといった使い勝手の部分も、売りにくいとされる理由のひとつです。
このようなことから、袋小路の家を売却する場合、土地の価格相場は、通常よりも低い傾向あります。
ひとつの目安として、一般的な物件と比較すると5割から7割ほどの価格になることが多いでしょう。
売却するときに、袋小路の土地の価格相場を確認したい場合は、次の評価も参考にできます。
過去の取引事例による評価
国土交通省が運営するサイト「不動産取引価格情報検索」を見ると、取引事例を閲覧することができます。
周辺エリアで、条件の近い売却の取引事例を複数比較してみます。
詳細に調べることで、取引事例の価格傾向から相場をつかむことができるでしょう。
公示価格
公示価格は、国土交通省が毎年調査して公表する土地価格です。
「標準地・基準地検索システム」という国土交通省のサイトで調べることもできます。
ただし、公示価格を参考とする場合、売却価格は多少低くなる場合があります。
路線価
国税庁による土地の評価が路線価で、相続税などの計算の基準にも用いられます。
袋小路にある土地の価格の参考として見ることもできます。
路線価の約1.25倍を価格の目安としてとらえるとよいでしょう。

接道義務も価格に影響する

接道義務は、敷地に家を建築するための条件として、幅員4mの道路に間口2m以上接することを定めたルールです。
接道義務をクリアしていない土地は、再建築不可物件となるため、買主は購入しても家を新築することができません。
そのため、接道義務を果たしていない袋小路の物件は、売却しにくい可能性が考えられます。
路線価からとらえる価格よりも低くなる傾向にあるでしょう。
接道義務を満たしていない場合は、評価が5割から7割ほどになる場合もあります。

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袋小路にある家を売却するために有効な3つの方法をご紹介

袋小路にある家を売却するために有効な3つの方法をご紹介

袋小路にある物件は、通常の物件と異なる特徴を備えています。
そのため売りにくいとされることもありますが、適切な方法をとることで、袋小路の物件もより売却しやすくなるでしょう。

方法①印象を良くする

接道義務をクリアしていれば、袋小路にある物件の売却は、通常の不動産売却の方法と大きくはかわりません。
袋小路にある家の場合も、内覧に向けて、印象をアップする工夫が重要です。
たとえば、掃除の徹底などが挙げられます。
とくに、内覧者が注目しがちなキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、印象を左右するポイントになります。

方法②再建築不可の場合はリノベーションをする

再建築不可物件の場合も、売却をあきらめる必要はありません。
建築確認申請のいらないリノベーションをして、売却するという方法があります。
とくに、築年数が古い場合などにも有効でしょう。

方法③更地にして売却する

袋小路にある家を売却する場合、更地にしてから、隣地の所有者に売却する方法があります。
袋小路にある家は、お隣りに位置する土地も接道義務を満たしていないというケースが見られます。
そのような場合、隣地の所有者が購入することで、接道義務をクリアできるケースもあるでしょう。
また、ひとつの広い土地になることで、資産価値が高まりやすくなることも、隣地の所有者にとってメリットです。

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まとめ

袋小路にある家の売却について解説しました。
「売却の窓口 上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県全域から、土地の売却についても無料相談をお受けしております。
袋小路のようなケースも適切な方法で売却は可能です。
弊社が培ったノウハウを活かし、丁寧にサポートさせていただきますので、ご遠慮なくご相談ください。

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