土地の売るタイミングはどう考えるべき？地価動向についても解説

大切な資産である土地の売却を考えるとき、「売るタイミング」は重要であり、気になるところです。
土地の売り時は、経済や地価動向から探る以外に、所有期間からも考えることができます。
今回は、さいたま市をはじめとする埼玉県全域で土地の売却をお考えの方に向けて、売るタイミングと注意点を解説します。

土地の所有期間によって税率と売るタイミングが変わる！

土地の売却を考えるとき、着目したいポイントのひとつが「所有期間」です。
というのも、土地の所有期間によって、売却した後にかかる譲渡所得税の税率が変わってきます。
まずは、所有期間から、ご自身に合ったタイミングを知る方法をご紹介します。

所有期間で変わるタイミング

土地を売る方が、予備知識として知っておきたいのが「譲渡所得税」の税率です。
譲渡所得税は、土地を売った売却益となる「譲渡所得」に課税されます。
譲渡所得税は、土地の譲渡所得にかかる所得税と住民税、復興特別所得税を総称したものです。
税額を求める式は、「譲渡所得×税率」です。
この税率が所有期間によって異なってくるため、売るタイミングを考えるうえで重要なポイントとなります。
土地の所有期間が5年未満の場合、「短期譲渡所得」の税率「39.63%」が適用されます。
ちなみに税率は、譲渡所得税に含まれる3つの税金の税率の合計したものです。
また、土地の所有期間が5年超の場合は、「長期譲渡所得」となり、税率「20.315%」が適用されます。
つまり、土地を売るタイミングの所有期間が5年未満か、5年超えかで、かかる税金が大幅に変わってきます。
たとえば、譲渡所得が400万円だったとき、所有期間が5年未満であれば税率39.63%で、税額158万5,200円です。
一方、5年超であれば税率20.315%で、税額81万2,600円です。
もし、土地を売るときに所有期間が「まもなく5年を超えそう」というときは、超えたタイミングで売ることが賢い選択となるでしょう。

所有期間によって活用できる特例

所有期間によって、譲渡所得税を抑えることに役立つ特例もあります。
そのひとつが、「取得費加算の特例」です。
土地を相続や遺贈で取得した場合、3年10か月以内に売ると、相続税の一部を取得費に加算できます。
取得費は、譲渡所得から差し引くことができる費用です。
譲渡所得が小さくなることで、税額も抑えられます。
また売るのが土地ではなくマンションで、10年超所有する居住用不動産であった場合には、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」があることも覚えておきましょう。
この特例を活用できると、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が「14.21％」に引き下がります。
このように、不動産を売るときには、所有期間によって適切なタイミングを見計らうこともできます。

地価動向から土地を売るタイミングを考える

「地価動向」も、売るタイミングを探るうえで外せない要素です。
ここでは、地価動向とあわせて、経済や社会の動向などから、総合的に土地を売るタイミングについて考えます。

近年の地価動向

地価動向を知るうえで参考になるのが、地価公示です。
地価公示とは、毎年、国土交通省が全国の標準値を鑑定し、公表する土地の価格です。
2021年（令和3年）の地価公示に注目してみましょう。
2021年は、前年よりもコロナ禍の影響を受けた地価動向といえます。
とくに都市部には、大きな影響が見られました。
東京、大阪、名古屋の3大都市圏を例にとると、地価動向は8年ぶりの下落です。
全体で0.7％、さらに商業地については1.3％の低下を見せました。
また、土地を売る方にとっては、住宅地の地価動向が気になるところでしょう。
たとえば東京23区の地価動向は、近年、どのような動きでしょうか。
東京23区は、2014年から商業地だけでなく、住宅地も上昇傾向が続いてきました。
しかし、2021年になると商業地の公示地価は2.1％の下落となったもの、住宅地については0.5％と下落幅は軽微なものといえる結果でした。
住宅地が大きなマイナスに至らなかったのは、東京23区だけの特徴ではありません。
毎年、都道府県知事が基準地を調査し公表する基準地価も加味して観察すると、ひとつの傾向が見えてきます。
それは、都市部へのアクセスが良いエリアや、生活利便性に優れた郊外は、上昇しているところも少なくないということです。
埼玉県内に注目すると、川口市や戸田市の住宅地は、前年平均変動率が1%以上の伸びを見せています。
たとえば、川口市であれば主要駅のJR川口駅から東京まで20分ほどの好アクセスであり、駅周辺には商業施設も多く、豊かで便利な暮らしが可能です。
これらの地価動向は、コロナ禍によってライフスタイルが変わり、都市にこだわる必要性も見直され、暮らしやすい郊外のニーズが高まっていることを示唆しているようでもあります。

景気と地価動向から見た売り時

土地の地価には、社会や経済の動きも密接に関わっています。
景況を知るには、内閣府があらゆる経済の数値をもとに割り出す、「景気動向指数」が役立ちます。
過去の推移を見ると、2020年5月の指数はコロナ禍の打撃を受け、バブル崩壊時よりも低い数値となっています。
これは、リーマンショック当時に近い数値です。
地価動向を重ね合わせると、過去に景気が底を示したタイミングで、地価も下落を見せています。
景気動向指数自体は、コロナショック以降、回復傾向を見せているため、土地の売却についても必ずしも悲観的になる必要はないでしょう。
ちなみに景気が良好なとき、土地の購入希望者が増え、売り時と考えられます。
とはいえ、過去の傾向をふまえると、今後もコロナ禍の影響を受ける可能性は否めません。
土地を売るなら、今検討することが重要です。
結論的には地価動向、景気の動向を合わせ見ても、現在、土地を売る良いタイミングといえるでしょう。
さらに、土地を売る方にとっては、住宅ローンが低金利であることも好材料です。
ただ、金利は政府や日銀の方針を受けて変化するため、低金利が今後も続くことは言い切れません。
ご自身にとっての好機を逃さないためにも、今のタイミングで売却の検討することは大切といえそうです。

土地を売る前のタイミングで気を付けたい注意点とは？

最後に、土地を売るタイミングでの注意点についてもご紹介します。

売却時には名義が注意点

土地を売る場合の注意点として、契約をおこなうのは名義人本人であることが求められます。
たとえば、信頼する親子の間であっても、名義人以外が土地を売却することはできません。
名義人が変わる場合は、土地を売る前に、名義変更を必ずおこなうことが注意点です。
相続を受けた場合も、同様です。
名義変更が完了したタイミングで、土地の所有権者が変わります。

相続時の名義変更の流れ

土地が親の名義のままでは売ることができないので、名義変更のための相続登記をおこないます。
相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議で土地を相続する人を決めます。
もし共同名義とする場合は、売るタイミングで、全員の同意が必要になることが注意点です。
協議で決まった土地の相続人は、相続登記をおこないます。
登記の手続きは自分では複雑なため、司法書士に依頼するケースも多いです。
その場合は、印紙代や登録免許税など手続きにかかる費用とあわせて、司法書士の報酬も必要になることが注意点です。
名義変更できたら、土地を売ることができます。

まとめ

土地を売却するタイミングや注意点を解説しました。
売り時を考えるときは、地価動向も見ながらタイミングを逃さないことが大切です。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県全域で、数多く土地売却をサポートさせていただいております。
ご自身にあった売り時でお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。