地中埋設物とは何？土地の売却前に知っておきたい調査や撤去の方法も解説

土地を売却する方が気を付けておきたいものに、「地中埋設物」があります。
たとえば、屋根瓦やコンクリートガラなど、地中に埋まっているものを指します。
埋まった状態だと、地盤の質に影響する場合もあるため注意が必要です。
今回は地中埋設物とは何か、調査方法や撤去方法などを解説します。
さいたま市をはじめとする埼玉県内で、土地の売却をお考えの方はぜひご覧ください。

土地の売却に影響する可能性がある地中埋設物とは？

土地の売却するときに、知っておきたい地中埋設物とは、どのようなものなのでしょうか。
また、土地の売却においてどのような影響が考えられるかも、押さえておきたいポイントです。

「地中埋設物」とは

地中埋設物とは、地中のさまざまなものを指しています。
実は、水道管や下水道施設といった、土地をスムーズに売却するために必要となる埋設物もあります。
一方で、地中埋設物といえば、屋根瓦やコンクリートガラといった建物の基礎や資材などの廃棄物をイメージされることが一般的でしょう。
ほかにも、古い浄化槽や井戸が地中に残されているケースもあります。
地中埋設物とは、必ずしもリスクになるものばかりではありませんが、建築工事への影響や土壌汚染が懸念されるケースがあることも否定できません。
地中埋設物が埋まっていると考えられる土地を売却する際には、調査や撤去のほか、買主へ撤去済みであることを伝えることなどが重要になります。

地中埋設物の種類

地中埋設物の代表的な種類について押さえておきましょう。
建設廃材
建築廃材とは、屋根瓦やコンクリート片、鉄骨などの資材で、解体によって廃棄物となったものです。
かつて廃棄物に関する規制が厳密ではなかったころ、解体後に出た建築廃材を地中に埋めるという処置がとられることも少なくありませんでした。
建築廃材も、深い穴を掘ってそのなかに埋めてしまうと、一見しただけでは地中埋設物があると分かりません。
とはいえ、土地の売却後に買主が新築しようとした際、基礎工事を阻害する原因にもなり得ます。
そのため、建築廃材は気を付けたいもののひとつです。
古井戸や浄化槽
解体後に埋設した建築廃材とは異なり、もとから地中に設置しているものもあります。
たとえば、古井戸や浄化槽などです。
これらも適切な対応が必要になる地中埋設物の種類です。
とくに、古い井戸がある場合は地中深く設置されているために、掘り起こして撤去するのもの困難です。
そのため、工事をおこなって埋め戻すのが一般的といえるでしょう。
もし埋め戻さずにそのまま売却すると、地盤沈下や転落事故などのリスクも懸念されます。
古井戸は専門の会社に依頼して、適切な埋め戻しの工事が必要になることを覚えておきましょう。
また、浄化槽については解体工事の際に取り除かれているケースが多いですが、なかには残っている場合もあります。
このようなケースでは、重機を用いて土地のなかに存在する浄化槽を掘り出してから、撤去をおこないます。

売却する土地の地中埋設物を調べる調査方法をご紹介

地中埋設物のなかには、リスクとなるものもあることが分かりました。
しかし、土地は外からみただけでは何か埋まっているか分かりにくいものです。
そこで重要になるのが地中埋設物の調査です。
ここでは、調査をおこなう理由や調査方法について解説します。

調査はどうして必要？

地中埋設物は、何もしないでそのままにすると、さまざまなトラブルを生じる場合もあります。
たとえば、地盤の強度が下がってしまったり、汚染物質により衛生面でのリスクになったり、あるいは買主が建築するときの基礎工事に影響するケースも見られます。
土地を売却する方が予備知識として押さえておきたいのが「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、契約内容に合致しないものを引き渡した場合に売主が負う責任です。
該当すると判断された場合には、買主から代金の減額や損害賠償、最終的には契約の解除を求められるケースもあります。
このようなトラブルを回避するためには、事前に調査をおこなっておくことが重要になってきます。

3つの調査方法

土地を売却する場合、見ただけでは地中埋設物があるか分かりません。
そこで有用なのが、3つの調査方法です。
地歴調査
売却する土地に地中埋設物があるか分からないときにも、最初に実施するのが地歴調査です。
土地に建設されていた建物についての資料や図面から、地中に何か埋まっているかを推測できる場合があります。
具体的には地形図や古地図、登記簿などが地歴調査に用いられます。
たとえば、以前に建築されていたのがガソリンスタンドやクリーニング工場であった場合は、埋設物や薬品による影響などの可能性も考えられるでしょう。
簡易的であれば、地歴調査は5万円から10万円が相場です。
地中レーダー探査
地歴調査をおこなって、可能性ある場合は調査も次の段階に移ります。
非破壊検査となる地中レーダー探査をおこないます。
地中レーダー探査では、電磁波によって地中の状態を知ることができます。
地中埋設物だけでなく、地盤の緩みや空洞の状況を知ることが可能です。
通常の宅地であれば、費用は10万円から15万円ほど見ておくと良いでしょう。
ボーリング調査
2つの調査方法をおこなった結果、売却する土地に地中埋設物があると考えられる際にはボーリング調査を実施します。
まず、土地に8センチほどある鉄製の部品をさし、その上からハンマーを落として地盤の強度を調べるという流れです。
本格的な調査には30万円ほど必要になりますが、宅地であれば、通常は簡易な調査方法でおこないます。
その場合はスウェーデン式サウンディング試験が用いられ、費用も10万円ほどが目安です。

地中埋設物の撤去方法と売却する土地に残して問題ないものを解説

調査によって売却する土地に地中埋設物があると分かったら、撤去をおこなうことが必要です。
ここでは撤去方法と、例外的に撤去しなくても問題ないものについて解説します。

撤去方法

宅地として使われる土地では、屋根瓦やコンクリートガラなどが地中埋設物になっているケースが多いでしょう。
撤去方法としては、重機で掘り出し、その後、廃棄物としてトラックで処理場に運搬します。
撤去作業から廃棄までおこなって20万円から30万円ほどの費用が必要です。
もし井戸や浄化槽などが見つかった場合には、さらに撤去費用がかかる可能性もあります。

撤去しなくても問題ないもの

地中埋設物のなかでも水道管はライフラインになるため、売却後も必要とされます。
通常、水道管は前面道路に沿って通してあり、それぞれの土地に引き込みます。
水道管の工事は売主がおこなうため、すでに引き込んであれば、費用も抑えられるでしょう。
しかし、水道管自体が古くなり、交換工事が必要になっている場合もあるので事前調査をおこなっておくことが重要です。
また、以前にビルが建っていた土地では基礎杭が深く打たれていることが考えられます。
撤去には重機を用いて、費用も作業も大がかりになります。
そのため、売却後に一般的な宅地となるケースでは、地中の1.5メートルほどの位置で杭を切断し、それより深い部分は残しておくという方法がとられることもあります。
基礎杭による地盤沈下や土壌汚染といった影響は考えにくいためです。
とはいえ、売却にあたっては、残してある基礎杭について重要事項説明書に記載することが大切です。

まとめ

土地の売却にあたって気を付けたい地中埋設物について解説しました。
売却後のトラブルを回避するためには、調査や撤去が重要です。
「売却の窓口　上野店」ではさいたま市を中心に埼玉県全域で、安心できる土地の売買に尽力させていただいております。
土地の売却に関する質問など、ささいなことでもご遠慮なくお尋ねください。