リースバックで生じやすいトラブルとは?事例とあわせて対策も解説!

2022-08-24

リースバックで生じやすいトラブルとは?事例とあわせて対策も解説!

リースバックを活用すると、不動産売却でまとまった資金を得ながら、自宅にそのまま暮らし続けることができます。
住宅ローンの支払いが難しくなったケースなどでリースバックは有用ですが、利用には気を付けたい注意点もあります。
そこで今回は、リースバックのトラブル事例や対策を解説します。
さいたま市をはじめとする埼玉県内で不動産売却をお考えの方の参考になれば幸いです。

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リースバックのトラブルを防ぐために注意点を押さえておこう!

リースバックのトラブルを防ぐために注意点を押さえておこう!

リースバックの仕組みを活用すると、住宅ローンの返済が苦しくなった場合も、不動産売却をして現金化することができ、支払いに充てることができます。
しかし、活用するには起きやすいトラブルや注意点を踏まえておくことも大切です。
まずは、基本的な注意点から見ていきましょう。

買取価格が安くなる傾向

リースバックは、買取で売却し、その後は転居せずに賃貸物件として売却した住宅に住み続けることができる仕組みです。
売却の際の注意点として、買取価格が安くなる傾向にあることが挙げられます。
買取は、現金化までに時間がかからないことが利点です。
一方で、通常の売却と比較すると、相場の6割から7割ほどになるケースが多いでしょう。
買取価格は安くなることが多いものの、一般的な売却のときに必要な引っ越し代や賃貸契約の費用などはかかりません。
リースバックは、価格と費用から総合的に検討しましょう。
「想定と違っていた」というようなトラブルを回避するためには、買取価格ついての傾向を注意点として押さえておくことが重要です。

買戻価格が相場より高くなる可能性

リースバックは、将来で物件を買い戻すこともできます。
買戻価格については、不動産売却をする際の契約時点で決められます。
注意点としては、買い戻しをしようと思ったときに、相場より高くなっている可能性もあることです。
不動産は経年によって劣化することが加味され、価値が変化していきます。
そのため、年数を経た物件を購入すると安くなるのが一般的です。
しかし、リースバックではあらかじめ決められた価格で買い戻すことになり、その価格が買い戻し時点の相場よりも高くなっていることも考えられます。
再購入するときのトラブルを避けるには、契約時に買戻価格をよく確認するようにしましょう。

賃貸期間について

売却後も賃貸物件として暮らし続けることができますが、その際の注意点は、あくまでも賃貸物件であるため家賃が必要になることです。
不動産を所有していたときとは異なり、固定資産税や住宅ローンの支払いは不要になります。
とはいえ、毎月の住居費として家賃が生じることも覚えておきましょう。
また、リースバックをした場合、ずっと賃貸物件として住み続けられるとは限らないことも注意点です。
2年といった賃貸期間の制限が設けられる場合もあります。

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リースバックでよく起きる3つのトラブル事例とは?

リースバックでよく起きる3つのトラブル事例とは?

リースバックは住宅ローンの支払いが困難になった場合などに有用な仕組みである一方、注意点があることも分かりました。
ここでは、注意点とあわせて押さえておきたいよく起きるトラブル事例についてご紹介します。

事例1:家賃の支払いができなくなる

リースバックでは、買取による売却のあと、買主と賃貸借契約を結びます。
それによって、住まいから引っ越すことなく住み続けられますが、家賃は周辺エリアの相場よりも高めになることが多いでしょう。
目安としては、売却価格の1割ほどが年間の家賃となります。
トラブル事例として、家賃が割高になる可能性を十分に想定できておらず、毎月の支払いができないというケースが見られます。
また、先々で賃貸借契約を更新する際に、値上げされる場合もあります。
家賃を継続して支払うことが難しくなり、やむを得ず転居するといったトラブルにも気を付けたいところです。

事例2:買い戻しができなくなった

将来的に買い戻しを視野にいれることができるのも、リースバックの特徴です。
買い戻しをするときの価格は、諸費用や手数料が考慮された価格となっています。
そのため、周辺の相場と比較すると高くなる傾向です。
売却価格の1割から3割増しの価格となることが多いでしょう。
しかし、買い戻しの資金計画を見誤ると、再購入ができなくなったということもあります。
買い戻しのタイミングによっては、経年によって物件の価値が低下していることも考えられます。
毎月の家賃の支払いや物件の価値なども考慮して、再購入の計画を考えることが必要といえそうです。
また、リースバックでは買い戻しの期限について「○年以内」と設定される場合もあります。
「資金が十分にできたら買い戻そう」と予定にしていても、期限を忘れてしまうと、再購入ができないといったトラブルもあります。
そうなると退去に至る可能性もあるため注意が必要です。

事例3:勝手に売却された

リースバックで売却した物件の所有権は、買主に移っています。
そのため、所有者が良い条件で手放せる機会があれば、売却することも違法ではありません。
活用した場合に、買い戻しの意思もあったことなどから、「勝手に売却された」とトラブルに感じる事例もあります。
しかし、売却については賃借人が前もって通知する義務も定められていません。
リースバックでは、売られる可能性があることも覚えておくことが大切ですが、契約時に「勝手に売らないこと」も明記しておくと、安心でしょう。
なお、売却された場合は、新しい所有者が貸主となって、賃貸借契約の内容を引き継ぐ形となります。

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リースバックで生じやすいトラブルを防ぐ対策を知っておこう!

リースバックで生じやすいトラブルを防ぐ対策を知っておこう!

リースバックで生じやすいトラブルも、適切な対策を知っておくことで回避しやすくなります。
ここではトラブル回避に有効な対策について解説します。

対策1:契約書を確認する

賃貸借契約に関するトラブルを防ぐ対策として、契約書をよく確認するようにしましょう。
確認する際の予備知識として知っておきたいのが、2種類の賃貸借契約についてです。
ひとつは「普通賃貸借契約」と呼ばれるもので、契約期間を設けて、更新していきます。
一般的には2年とされることが多いでしょう。
滞納などの状況を除き、貸主からの正当な理由なく、家賃の値上げや一方的な契約解除ができないのが特徴です。
一方、「定期賃貸借契約」では、基本的に契約の更新はありません。
ただし、双方が合意をしている場合には再契約もできます。
多くの場合、リースバックで採用されるのは定期賃貸借契約です。
利用する際はに、ご自身の契約がどちらになっているか、また契約年数は何年かを確認することでトラブル対策になります。
とくに買い戻しを視野にいれている場合などは、再購入できる期限を逃さないように気を付けましょう。

対策2:適正価格を把握しておく

リースバックでのトラブルを防ぐ対策として、適正価格を把握しておくことが大切です。
買取では、通常の売却価格よりも安くなることを踏まえて相場を掴むようにしましょう。
住宅ローン返済や買い戻しなどの資金計画の見通しを立てる対策としても、適正価格の把握が役立ちます。

対策3:家賃の負担を計算しておく

よく見られるトラブルの1つに、継続的な家賃の支払いが難しくなるというケースがあります。
リースバックでの1か月の家賃は、「買取価格÷10年÷12か月」という式で求められることが多いです。
家賃は割高になる傾向にあるため、長期にわたっても無理がないかをシミュレーションすることでトラブル対策になります。

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まとめ

リースバックのトラブル事例や対策を解説しました。
トラブル回避には残債の適切な返済計画も重要となります。
「売却の窓口 上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県全域で、住宅ローン残債があるマンションの売却についてもご相談をお受けしております。
まとまった資金が必要で売却をお考えの際も、まずはお気軽にご相談ください。

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