未接道物件は売却しにくい？売却できる方法や相場を押さえよう！

不動産売却をお考えの方は、「未接道物件」について耳にされたことがあるかもしれません。
未接道物件とは接道義務を果たしていない物件を指し、再建築不可物件にあたることなどから、売却がしづらいともいわれます。
今回は、未接道物件となる判断のポイントや売却できる方法などを解説します。
さいたま市を中心とした埼玉県内で売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

未接道物件とはどんな物件？売却前に判断するポイントを解説

未接道物件とは、どのような物件を指すのでしょうか。
売却をお考え場合、ご自身の所有する物件が該当するのかが気になる方も多いでしょう。
まずは、未接道物件と判断されるポイントを解説します。

未接道物件とは

日本には、建築基準法という法律が設けられています。
建築基準法とは、簡単にいうと、建物を建てたり、利用したりするときに守るべき基本的なルールとして定められている建築法規です。
このなかで「接道義務」という規定があり、「未接道物件」とは接道義務を果たしていない物件を指しています。
接道義務では、どのような道路に対して、敷地がどのように接しておく必要があるかを具体的に定めています。
このルールが、未接道物件であるかの基準に深く関係しているのです。
未接道物件となると、建て替えや大がかりな増改築ができない再建築不可物件の扱いになります。
再建築不可物件でも、既存の建物をそのまま使うことはできるのですが、売却の際には敬遠される傾向にあるといえるでしょう。

ポイント①道路の幅

不動産売却する方が押さえておきたい未接道物件と判断される4つのポイントをそれぞれ解説します。
1つめは、接している道路の幅についてです。
敷地が接している道路の幅が、「4m未満」であると未接道物件と判断されます。
なかには道路幅が「6m以上」であることを必要する自治体もあるので気を付けましょう。
必要な幅をクリアしていない場合、セットバックなどの対応をしないと、再建築ができません。
セットバックについても、記事の後半でご紹介します。

ポイント②道路に接する間口

接道義務では、敷地の間口が「2m以上」道路と接していることと定めています。
道路に接してさえいれば該当しないということではないため、注意が必要です。

ポイント➂旗竿地の通路の幅

旗竿地とは、旗の形をした不整形地のことです。
道路から通路となる部分が細くのび、奥が建築できるような広い敷地になっています。
旗竿地については、道路に接する間口だけでなく、くわえて通路部分も2m以上であることが求められます。
間口が十分であっても、通路部分に2mに満たない場所があると未接道物件になります。

ポイント④袋地

袋地とは、無道路地とも呼ばれ、道に面していない土地です。
他の所有者の土地や、河や池、崖などが、敷地を取り囲んだ状態になっているケースを指します。
袋地では、公道に出るための通行では、隣りの土地を通ることが認められています。
そのため袋地も生活をおこなうことは可能ですが、再建築はできません。

未接道物件は売却できる？価格の相場もあわせて解説

未接道物件と判断される物件をお持ちの場合、「売却できるのだろうか…」という疑問や不安を感じられる方が多いのではないでしょうか。
ここでは、「未接道物件は売却できるのか」について解説します。
売却が難しいといわれる理由や、気になる価格相場も押さえておきましょう。

売却が難しい2つの理由

そもそも未接道物件は、なぜ売却が難しいといわれるのでしょうか。
売却が困難な理由は、大きく2つあります。
建て替えができない
未接道物件は、接道義務をクリアしていないため、再建築不可物件として扱われます。
再建築不可物件では、すでにある建物を解体した場合、再び建築することが認められていません。
つまり、土地を購入した買主は、すでに建っている建物を活用する形となります。
リフォームはできるものの、こだわりの新築を建てるといったことができません。
また、未接道物件に限らず、再建築不可物件は築古であるケースも多いです。
建物が老朽化していても同様で建て替えはできず、売却が難しいといわれています。
また、もしも災害などが起きて倒壊した場合には、再建築できない土地の状態になります。
住宅ローンの契約が難しい
売却しにくい理由の1つは、買主が住宅ローンの契約をしにくいという点です。
契約ができないケースが多い背景には、未接道物件が再建築できず、担保価値が低いことなどが考えられます。
しかし、買主の多くは、住宅ローンの利用を想定して不動産を探しています。
気に入った物件でもローンが組めず、自己資金で購入しようとすると、資金計画に無理が生じて断念するケースもあるでしょう。
買主が住宅ローンを組みにくいことは、売却のしにくさに通じています。

未接道物件は売却できる！

結論からいうと、未接道物件であっても売却できます。
そのままでは再建築はできませんが、それによって売却ができないというわけではありません。
ただし、新たに建物を建築できないことなどが影響して、購入者が少ないことが考えられます。
そのため、相場の価格と比較すると、50％から70％ほどになる傾向にあります。
そのままでも売却できるものの、価格が下がることは踏まえておきたい点です。
次の章では、未接道物件を売却しやすくする具体的な方法をご紹介します。

未接道物件を売却するための3つの方法をご紹介

売れにくいといわれる未接道物件ですが、売却することはできます。
ここでは、未接道物件をできるだけスムーズに手放すために、知っておきたい売却方法について解説します。

方法①賃貸借契約で接道部分の土地を借りる

袋地や旗竿地など、間口の接道部分が足りないケースがあります。
それによって売却が困難になっている場合は、道路に面した隣地から土地の一部を借りるという方法も有効です。
たとえば接道部分が2m未満の旗竿地なら、隣家の土地から道に面した部分を借りて、接道義務を満たせる可能性があるでしょう。
土地をまるごと賃貸するのではなく、間口と通路が2m以上になるように、部分的に土地を借りるという考え方です。
購入する方法もありますが、難しいケースでは、このように隣地との賃貸借契約を結ぶ方法も選択できるでしょう。

方法②隣地の所有者に売却する

第三者となる買主を探すのではなく、隣地の所有者に売却するという方法です。
この方法の良さは、隣地の所有者は購入することで敷地面積を広げられるという点です。
未接道物件であることがデメリットになりにくく、購入によって資産価値がアップする可能性もあるでしょう。
魅力的なメリットを提供できることは、売却の進めやすさにつながります。
売主の方にとっても、そのまま売却できるため手間がかからず、利点を感じやすい方法です。

方法③再建築できるようにする

再建築できるよう対策してから売り出すという方法もあります。
たとえば道路幅が足りずに接道義務を果たせていない場合は、建物が建てられる位置を後退させるセットバックという方法が有効です。
セットバック以外にも、ケースによって間口を広げるなど、再建築を可能にする場合は適切な方法を検討しましょう。

まとめ

未接道物件について、売却方法や相場などを解説しました。
未接道物件の土地も、ポイントを押さえて売却しやすくすることは可能です。
さいたま市を中心に埼玉県内で土地の売却をお考えの場合は、「売却の窓口　上野店」にお任せください。
「接道に不安がある」という場合も、売却に向けたご提案をさせていただきます。