固定資産税を滞納している不動産は売却できる？条件や方法について解説

不動産を維持するためにはさまざまなコストがかかりますが、なかでも固定資産税は不動産を所有しているだけで毎年課される税金です。
不動産を売却して資金を得たいけれど、なんらかの事情で固定資産税を滞納している場合、その不動産は売却できるのでしょうか。
売却できる条件や方法があれば知っておきたいですよね。
そこで今回は、固定資産税を滞納するとどうなるのか、またそのような不動産を売却する際の条件や方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で、固定資産税を滞納している不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

売却したい不動産に固定資産税の滞納があるとどうなる？

不動産の売却を検討するにあたって、まずは固定資産税を滞納しているとその不動産がどうなるのかを知っておきましょう。
固定資産税を滞納すると、最終的には公売にかけられ、不動産を失うことになる恐れがあります。
具体的にどうなるのか、固定資産税を滞納したときの流れをご説明します。

不動産を差し押さえられる

固定資産税を滞納すると、納付期限から20日程度で督促状や納付催告書が届きます。
この時点で延滞金が発生しているため、固定資産税額に延滞金を追加して納めなければなりません。
督促状や納付催告書を発した日から10日以内に税金を納付しない場合には、財産の差し押さえが可能になります。
強制的に差し押さえがおこなわれるため、速やかに対処する必要があります。

「差押の登記」がなされる

不動産の差し押さえがおこなわれると、不動産登記簿にも「差押」と記載されます。
これを「差押の登記」といい、公売の手続きが正式に開始されたことを意味します。
不動産を売却するためには、滞納を解消して「差押の登記」を解除しなければなりません。

公売にかけられ強制的に売却される

公売とは、差し押さえた財産を売却して現金化し、滞納している税金の回収に充てる手続きのことです。
公売は、入札形式もしくはオークション形式でおこなわれます。
「競売」と似ていますが、競売は住宅ローンなどの債務不履行によって、金融機関などが裁判所に申し立てて不動産を売却する方法です。
固定資産税など、税金の滞納によって差し押さえられた物件を対象とする場合は、「公売」といいます。
公売にかけられた場合、その売却金額は市場相場より20～30％ほど低くなります。
たとえば、3,000万円で売却できる不動産を固定資産税の滞納によって差し押さえられ公売にかけられると、2,100万円から2,400万円で手放すことになってしまうのです。

固定資産税を滞納していても不動産売却は可能！その条件とは？

公売にかけられる前に不動産を売却したいと思っても、固定資産税を滞納している不動産を売却することはできるのでしょうか。
結論からいうと、固定資産税を滞納していても不動産を売却することは可能です。
ただし、状況に応じて以下のような条件を満たす必要があります。

差し押さえ前に不動産を売却する条件

不動産を差し押さえられる前であれば、滞納した分の固定資産税を支払えば売却することが可能です。
また、滞納者が自治体に対して誠実に支払いの意思を見せれば、分割払いに応じてくれる可能性があります。
滞納した分を一括で支払うことが難しい場合は、速やかに自治体に相談してみましょう。

差し押さえ後に不動産を売却する条件

先述したように、差し押さえがおこなわれると、不動産登記簿に「差押」と記載されます。
「差押の登記」がなされると、不動産の所有者は自由に売却をすることができないため、「差押の登記」を解除してもらわなければなりません。
差し押さえ後であっても滞納した分の固定資産税を支払えば、「差押の登記」を解除してもらえますが、すぐに支払うことができない場合は公売へと進みます。
ただし、「不動産を売却して得た売却益を、滞納した固定資産税に充てたい」と相談し、解除について同意を得られれば売却が可能になります。

固定資産税を滞納している不動産の売却方法

固定資産税の滞納によって差し押さえられた不動産は、その売却益で滞納した分を支払うことを条件に、不動産売却をおこなうことが可能です。
しかし、新居を購入することが難しい場合や、住み慣れた家を離れたくないなど、そのまま住み続けたいと思う方も多いでしょう。
そのような場合の売却方法を3つご説明します。

親族間売買

親族間売買とは、第三者に不動産を売却するのではなく、親子や兄弟などの親族に不動産を買い取ってもらうことです。
不動産を売却して得た利益で滞納している固定資産税を支払えば、差し押さえられる心配はありません。
通常、不動産売却をおこなうためには、売却活動をおこなって買主を探す必要がありますが、親族が買い取ってくれることが決まっていればその手間は省けます。
また、第三者に不動産を売却する場合は、住み慣れた家を手放さなければなりませんが、親族間売買で家の名義を売却して預かってもらう方法であれば、そのまま住み続けることが可能です。
この場合、売却後は家賃を支払うなど、親族間で条件についての話し合いが必要でしょう。
ただしこれは、買い取ってくれる親族がいることを前提とした方法です。
さらに、親族間売買だからこそ市場相場より安い価格で売却することになる可能性が高いことや、親族が住宅ローンの審査に通りにくいことなどが注意点として挙げられます。

リースバック

リースバックとは、不動産を売却する方法の一つで、不動産売買と賃貸借契約を一体化したサービスのことをいいます。
不動産会社に不動産を買い取ってもらい、その不動産会社と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで、そのまま住み続けられる仕組みになっています。
リースバックの場合、買主は不動産会社です。
売却活動をおこなう必要がないため、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進み、早く現金化できる点が大きなメリットだといえるでしょう。
また、売買契約の内容によっては、将来不動産を買い戻すことも可能です。

任意売却

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンの残債を完済できない場合に、金融機関などの債権者の合意を得たうえで抵当権を外してもらい不動産を売却する方法です。
固定資産税の滞納により不動産を差し押さえられている場合でも、任意売却をおこなうことは可能です。
ただし、任意売却で得た売却金で固定資産税を完納する必要があるため、売却金から固定資産税の滞納分を差し引かれるのが一般的です。
また、売却金で住宅ローンの残債を返済しきれない分は、債権者との交渉のうえ、分割で返済していくことになります。
上記のような方法であれば、固定資産税を滞納していても、不動産を売却してそのまま住み続けることは可能です。
どの方法で売却する場合でも、時間をかけると公売にかけられる恐れがあるため、早急に検討して対処することが大切です。

まとめ

固定資産税の滞納が続くと、公売にかけられる恐れがあります。
納付期限までに固定資産税を納めることができない場合には、そのままにせず、速やかに自治体に相談しましょう。
また、不動産を売却しても住み続けられる方法があるため、不動産会社に相談してアドバイスを受けながら検討することをおすすめします。
「売却の窓口　上野店」は、お客様のご希望に沿った販売方法をご提案しています。
固定資産税の滞納がある不動産についてもご相談に応じますので、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。