不動産売却時に贈与税がかかるケースや贈与税を軽減する方法について解説！

最近は、「終活」として生前に財産の整理をおこなう方が増えています。
「子どもに家を引き継がせたい」「相続税対策として不動産を生前贈与したい」と考えた場合、贈与税がどうなるのか不安な方もいらっしゃるのでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時に贈与税がかかるケースや、贈与税を軽減する方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に知っておきたい「贈与税」とは？

まずは「そもそも贈与税とは何か」といった基本的なところからご説明します。
贈与税とは、個人が個人から現金や不動産といった財産を「贈与」により取得した場合に、その財産に対して課される税金です。
「贈与」とは、双方の同意のもと、個人から個人へ財産を無償で「贈り与える」ことをいいます。
たとえば親から子どもに、また祖父母から孫に財産を「無償で渡す」ケースが挙げられます。
親族ではない第三者に財産を譲るケースもありますが、血縁関係があるなしに関わらず、財産を無償で第三者に提供する行為は「贈与」となります。
そしてその財産を受け取った側が、「贈与税」を負担しなければなりません。
不動産を第三者に渡す場合、「譲渡」という方法もあります。
「譲渡」は、その漢字から「譲り渡すこと」という意味にとらえることができるため、「贈与と何が違うの？」と混同しがちです。
そこで、「贈与」と「譲渡」の違いを確認しておきましょう。

「贈与」と「譲渡」の違い

「贈与」と「譲渡」の違いは、以下の2つです。
有償か無償か
先述のとおり、「贈与」は無償で財産を渡すことを指します。
一方「譲渡」は、金銭と引き換えに財産を渡すことです。
たとえば不動産会社に仲介を依頼して不動産売却をおこなった場合は、「譲渡」にあたります。
課税対象は誰か
「贈与」は、財産を受け取った側が課税対象です。
一方「譲渡」の場合、不動産売却で得た利益に対して「譲渡所得税」が課されます。
したがって、「譲渡」の場合は、譲渡した側が課税対象となります。
「贈与」は「譲渡」のように金銭を受け取らないため、無償で財産を渡せるように見えます。
しかし受け取った側にはその経済的利益に対して贈与税が課されるため、実質、無償にはならないこともあると頭に入れておきましょう。

不動産売却時に贈与税がかかるケース

贈与税は、個人から無償で財産を受け取った際に課される税金であることを前章でご説明しました。
しかし、不動産売却で金銭を受け取って財産を渡したときでも、贈与税がかかることがあります。
不動産売却時に贈与税が課されるケースとして、以下のような取引が挙げられます。

親族間取引をする場合

親族間取引とは、親子や兄弟といった親族の間で不動産を売買することです。
不動産の売却価格は売主と買主で自由に決めることができますが、市場相場よりも低すぎる価格で取引した場合、贈与税の課税対象になる場合があります。
たとえば、本来なら3,000万円で売却する不動産を300万円で子どもに売却するケースで考えてみましょう。
この場合、「市場相場よりも著しく安い価格で子どもに売却して税金を抑えようとしている」と税務署が判断する可能性が高いです。
このような行為を「みなし贈与」といい、この場合、市場相場と売却価格との差額（今回の例でいえば2,700万円）に対して贈与税が課されます。
適正な価格で不動産売却をおこなえば問題ありませんが、親族間取引では「価格を操作しやすい」という考えから、税務署からマークされる可能性が高いのです。

法人が取引する場合

以下のように、法人が取引する場合でも、市場相場よりも低すぎる価格で不動産売却をおこなうと「贈与」とみなされる場合があります。

• 関係会社間取引
• 代表者と法人間の取引

たとえば、親子会社やグループ会社の間で不動産売却をおこなうケースや、社長個人が所有している土地を会社に売却するケースなどが挙げられます。
ただし、贈与税は個人に対して課される税金であるため、法人に対して贈与税は発生しません。
法人の場合は、贈与税ではなく法人税などの形で税金が課され、実際の相場と売却価格との差額に対して実質的に贈与税の支払いを求められます。
このように、「関係会社間」や「個人と法人間」でおこなう取引についても、親族間取引と同じく税務署が目を光らせていると考えておきましょう。

不動産売却において贈与税を軽減する方法

不動産売却時に贈与税が課されるケースを前章でご説明しましたが、その負担を軽減する方法があれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、不動産売却において贈与税を軽減できる3つの方法についてご説明します。

適正価格で不動産売却をおこなう

前章でもお伝えしたように、不動産売却を親族間や法人間などでおこなう場合は、税務署からマークされる可能性が高いと考えておく必要があります。
したがって、そのような取引こそ適正価格で不動産売却をおこなうことが大切です。
不動産売却を検討する際には、まずは不動産会社に査定を依頼して、適正価格を把握しましょう。
弊社では、不動産査定や売却に関するご相談を無料にてご利用いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

贈与額を年間110万円以内に抑える

贈与税には、年間110万円以下まで非課税となる基礎控除枠が設定されています。
これを「暦年贈与」といい、相続人1人に対しての生前贈与が年間110万円以下であれば贈与税はかかりません。
ただし贈与契約書を毎回作成し、贈与が110万円以下であることを証明しなければなりません。
また、毎年同額の贈与を続けると「定期贈与」とみなされるため注意が必要です。
たとえば、1,000万円を毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与をおこなった場合、「贈与の開始時に1,000万円を贈与する意思があった」とみなされ、あとから贈与税が課される可能性があります。
暦年贈与をおこなう場合は、贈与額や贈与の時期を毎回変えるといった工夫が必要です。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、親族間でおこなう生前贈与について、一定の条件を満たせば2,500万円まで非課税となる制度です。
ただし贈与した方が亡くなった際には、生前贈与された財産とそのほかの相続財産を合計した金額に対して、相続税が課されます。
しかし、相続税には以下のような基礎控除額が設けられています。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
相続財産の合計額が基礎控除額を下回っていた場合、相続税は発生しません。
なお、相続時精算課税制度を使うと「110万の非課税枠」が使えなくなり、取り消すこともできないため、利用する場合は慎重に判断する必要があります。

まとめ

贈与税とは、財産を第三者に無償で渡した場合に、その財産を受け取った側が支払わなければならない税金です。
不動産売却では通常発生しない税金ですが、親族間や法人間で市場価格より著しく安い価格で売却した場合は、贈与税が課される可能性があります。
贈与税を軽減するためには、適正価格で取引することや、上手に生前贈与をおこなうことが大切です。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
税金に関するアドバイスも可能ですので、不動産売却をご検討の際はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。