収益物件を売却するか迷ったら!知っておきたい売却のメリットとデメリット

2022-08-29

収益物件を売却するか迷ったら!知っておきたい売却のメリットとデメリット

マンションなどの収益物件を所有する方にとって、売却のタイミングは悩みどころではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件とはなにか、また失敗しない売却のために押さえておきたいメリットとデメリットについて解説します。
さいたま市を中心とする埼玉県内で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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収益物件とは?売却前に押さえておきたい基礎知識をご紹介

収益物件とは?売却前に押さえておきたい基礎知識をご紹介

一口に不動産といっても、さまざまなケースがあります。
そのなかで、収益物件とは、どのような物件を指すのでしょうか。
売却のメリットとデメリットを知る前に、まずは収益物件の特徴を押さえておきましょう。

「収益物件」とは

収益物件とは、簡単にいうと定期的な賃貸収入を得ている物件です。
所有者の方がご自身で居住しているマイホームとは異なり、第三者に貸すことで、毎月、家賃としての収入を得ている不動産となります。
そのため、不動産購入時に利用するローンも、通常の住宅ローンではありません。
収益物件の購入に対する融資には、不動産投資ローンを活用します。
ちなみに、不動産投資ローンも、一般的なマイホームの購入に使うことはできません。

賃貸収入を得るすべての物件が対象

収益物件とは1棟まるごと賃貸をして収益を上げている物件だけではなく、さまざまなタイプが挙げられます。

  • マンションやアパート
  • 事務所が入る物件
  • 飲食店などのテナントが入る物件

これらは代表的な物件ですが、賃貸収入が発生するすべての不動産が対象です。
貸地も種類のひとつに含まれます。
貸地とは、地代を得て貸している土地を指します。
とはいえ、収益物件のなかで最も一般的といえるは、マンションといった住居系の不動産でしょう。
比較的安定した投資として、不動産投資に取り組まれているケースが多く見られます。
マンションでは、おもに個人の方に向けて賃貸されています。
また、収益物件をはじめて売却される場合など、「どのように売るのがよいのだろう」と疑問を持たれる方もいらっしゃるでしょう。
基本的には、不動産会社による仲介、もしくは買取での売却となります。
仲介の場合、弊社のような不動産会社にご相談いただき、媒介契約を結んだ後、買主を探します。
おおまかな流れは、一般的な不動産売却と大きく変わらないため、ご安心ください。
また、買取は不動産会社が買主となって収益物件を買取ります。
弊社なら仲介と買取のいずれもご選択いただけるため、「売却をどのように進めてよいか分からない」というケースでも、ご自身にあった判断をしていただきやすいことがポイントです。

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収益物件オーナーが知っておきたい!売却する3つのメリットとは

収益物件オーナーが知っておきたい!売却する3つのメリットとは

入居者がいる場合、安定した賃貸収入を得られるため、売却に迷われるケースも少なくありません。
一方で、収益物件は手放すタイミングも重要といえます。
そこで、知っておくと判断の参考になるのが、売却のメリットとデメリットです。
両面を押さえておくことで、ご自身にあった売却のタイミングが見えてくるでしょう。

メリット①:投資計画の見通しが立てやすい

収益物件を売却するときのメリットに、投資計画が立てやすいという点が挙げられます。
というのも、不動産売却をすることで、まとまった現金が得られます。
その資金をご自身のプランにあわせて、さまざまな用途に使えることもメリットといえるでしょう。
たとえば、不動産投資ローンの残債がある場合には、完済できる可能性もあります。
あるいは、さらに高い収益性が期待できる物件への買い替えに充てたり、新しい事業や投資のための資金に充てたりすることもできるでしょう。
収益物件のマンションは、修繕費用が必要になる大規模修繕の前に手放すと、より利益が得やすくなるケースもあります。
一方で、経年するほど賃料は低下することが考えられます。
ご自身にとっての売却のタイミングを逃さず活かすことは、今後の投資計画にも良い影響をもたらすでしょう。

メリット②:入居者募集の心配や手間が不要になる

空室のリスクは、多くのオーナーにとって懸念点となります。
もしも入居者が退去すれば、募集のための手間も必要です。
売却をすることで、このような心配や手間から解放されることはメリットのひとつといえます。
また、入居者がいる状態で売却をする場合には、買主が検討しやすいこともメリットにつながるでしょう。
入居者がいる状態で売却するケースをオーナーチェンジと呼びます。
オーナーチェンジの場合、現状の賃貸借契約が新しい所有者へと引き継がれます。
買主にしてみると、すでに入居者がいることで募集する手間がなく、賃料が分かっているので利回りも把握しやすく、購入の判断がしやすいと考えられます。
つまり買主が購入しやすいメリットを提供することが売却につながり、売主の方にとってもメリットとなりやすいでしょう。

メリット③:収益以上に費用がかかるリスクがなくなる

入居があれば、安定して賃貸収入を得られることが収益物件の魅力ですが、所有する限り必要になるコストやリスクもあります。
たとえば、マンションでは修繕費用が必要になります。
また、ローン残債がある際は、金利が上昇する可能性も気になるところです。
このような要素から、結果的に収益よりもコストがかかってしまう場合も考えられます。
売却をすることでリスクがなくなることもメリットです。

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収益物件を売却するときに気を付けたいデメリットを解説

収益物件を売却するときに気を付けたいデメリットを解説

収益物件の売却には、メリットだけなく、デメリットもあります。
失敗しない売却のためにも、気を付けておきたいデメリットも見ておきましょう。

賃貸による定期的な収益がなくなる

当然のことながら、売却をすると賃貸収入として得ていた定期的な収益がなくなることはデメリットです。
収益の大きかった物件ほど、家計に与える影響も考えられるため、売却に際して気を付けておく必要があります。
一方で、売却ではまとまった資金を得ることができ、それによって実現できる投資計画もあるでしょう。
どちらが今後にとって有用であるか、またどのようなデメリットが考えられるかをよくシミュレーションして検討しましょう。

時間がかかる可能性

収益物件に限りませんが、売り出したものの売却まで時間がかかるケースもあります。
通常でも、売却を決めて成約に至るまで、3か月から6か月ほどかかるでしょう。
状況によっては、さらにかかる可能性もあります。
スケジュールにゆとりがある場合はデメリットと感じにくいかもしれませんが、急ぐ場合には気を付けておきたいポイントです。
早期売却をしたい理由がある場合には、仲介以外に、弊社のような不動産会社の買取を検討するのもひとつの手です。
買取は価格が安くなる傾向にありますが、買主を探す時間を短縮でき、スピーディーに売却して現金化することができます。

オーナーチェンジでよくあるトラブル

オーナーチェンジの収益物件は、買主が購入時に利回りを把握しやすいことなどはメリットといえるでしょう。
その一方で、入居者がいることで注意したいデメリットもあります。
たとえば、入居者が暮らしているため、売却前に買主が室内の状況をつかみにくいという点です。
売却後にトラブルに発展してしまうケースも見られます。
オーナーチェンジの収益物件では、売却前に物件の状況や価値を明らかにして譲渡することが大切です。

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まとめ

収益物件を売却するメリットとデメリットを解説しました。
売却によって投資計画の見通しも立ちやすくなります。
「売却の窓口 上野店」では、さいたま市を中心に埼玉県全域でマンション売却を数多くサポートしております。
売却方法のご相談など、収益物件に多いマンションの売買を得意とする弊社に、ぜひお任せください。

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