売主が気を付けたい越境とは？越境している場合の不動産売却の方法も解説

不動産売却にあたり、「塀が隣の土地にかかっている」「樹木が隣地にはみだしている」といった場合、「越境」についての注意が必要かもしれません。
越境とは、土地にある所有物が隣地に侵入している状態のことです。
今回は、越境している、あるいはされている不動産の売却方法や注意点を解説します。
さいたま市をはじめとする埼玉県内で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の前にチェック！越境とはどんなケースがある？

不動産売却をする方が知っておきたい「越境」とはどのようなものなのでしょうか。
越境していることに気付かず不動産売却をしてしまうといった事態を防ぐためにも、まずは越境とは何かと、代表的なケースを見ていきましょう。

「越境」とは？

越境とは、自分の持つ土地の所有物が、境界線を越えて隣の土地に侵入している状態になっていることです。
越境により、隣地の所有者が持つ、所有権を侵害していることになります。
越境物とは、境界線を越えている所有物自体を指しています。
一方、隣の土地から侵入されていることは、「被越境」と呼びます。
越境の範囲は、地面に付いている建物や、それに付属する所有物だけではありません。
空中や地下も、範囲に含まれてくるので注意が必要です。

①「塀」の場合

塀が越境している場合があります。
コンクリート製の塀だけでなく、木の塀やフェンスなども、隣地との境界線を越えて設置されていたら越境物となってしまいます。
とくに気を付けたいのは古い不動産で、設置した当時、塀によって境界を表したというようなケースです。
しかし、塀のみで境界線とするにはあいまいであるため、取り壊しなどの際にトラブルが生じる可能性もあります。

②「樹木」の場合

樹木の越境に関しては、境界を越えている部分が「枝」か、「根」かで対応するルールが異なってきます。
たとえば、隣地から樹木の枝だけが超えてきていたとします。
この場合、隣地の所有者に無断で剪定することは避けましょう。
不動産売却をするにあたり侵入部分の枝を取り除きたいという場合も、まず隣地の所有者に剪定を求めるようにします。
その際、「枝によって外壁に傷がついた」「出入口の利用に支障が出た」「落ち葉に虫が発生し、駆除に迫られている」といった被害のある状況でないと要求が認められない場合があります。
一方、越境してきているのが根であった場合は、民法により、隣地の所有者の許可を得ずに切ることも認められています。
とはいえ、実際に無断で根を切除することは避けたほうが賢明といえそうです。
もしも、侵入部分を切除したことで樹木が枯れたときには、損害賠償を求められる可能性も否めません。
樹木の越境が見つかったときは、根であっても隣地の所有者に切除の相談や依頼をするようしましょう。

➂「建物」の場合

建物については、出窓や屋根といった部分が越境しているケースが見られます。
もし、ご自身の土地の建物が越境している場合なら、買主が建て替えをするときに境界線におさまるようにするということで、隣地の所有者や買主が合意をすればトラブルにはなりにくいでしょう。
しかし、隣地から越境されているケースでは、不動産売却がスムーズに進みにくくなることも考えられます。
買主が建て替えをしたい場合、1つの土地に2つ以上の建物がある状態とみなされ、それが住宅ローン審査など影響するためです。

越境しているときの不動産売却で気を付けたい3つの注意点

越境をしていても、不動産売却をすることは可能です。
しかし、越境とは何かを知ることで、不動産売却時のリスクとなる可能性についても見えてきました。
ここでは、越境している、または越境されている不動産を売却するときに気を付けたい注意点について解説します。

注意点①境界確定をしておこう

不動産売却をする際の注意点に、測量により境界確定することが挙げられます。
越境の状況についても、越境物は何で、どれくらい越えているのかを確認しておきます。
測量の注意点は、必ず不動産売却の前に、隣地所有者の立ち会いのもと確定することです。
売買契約後に確定測量をした場合、測量の結果と取り交わしていた契約内容が異なっていたら、トラブルに発展する恐れも出てきます。
また、購入時の古い地積測量図などが残っているケースでも、あらためて測量しておくことがおすすめです。
測量技術も発達しています。
より精度が高く、正確な確認が済んでいると、買主は越境している不動産でも安心して購入を検討しやすいでしょう。

注意点②覚書を作成する

越境している不動産の売却では、注意点として、覚書も忘れず作成し、残しておきましょう。
覚書では、双方が合意した内容や補足事項を記録しておきます。
越境に関連する内容としては、当事者で越境の確認をしていることや、越境物の撤去や、建て替えのときに越境しないようにすることなどを記載するのが一般的です。
覚書があると、双方の思い違いといったトラブルを防ぐことにも役立ちます。
なお、第三者に不動産売却するときには、覚書の内容を引き継いでいくことも注意点です。

注意点③買主の住宅ローン審査

越境をされている場合の注意点として、買主が住宅ローンを組めない可能性も気を付けたいポイントです。
越境に関して知っておきたい予備知識に「一敷地一建物」の原則があります。
これは、建築基準法による基本的な定めで、1つの土地には建物を1つしか建築できないとするものです。
仮に、隣地からの越境がある状態で、買主が売買契約をした後に建て替えをしたとすると、1つの土地に2つの建物ができてしまいます。
すると、建築確認申請や完了検査の合格が得られない可能性が出てきます。
合格が得られなければ、買主の住宅ローン審査も通過できないことが考えられます。
すると買主は自己資金で一括購入をするか、より金利の高いローンを検討しなければなりません。
つまり、越境をされている場合には、買主にとってのデメリットとなり、不動産売却が成立しにくいケースがあることが注意点です。

越境している場合のスムーズな不動産売却の方法とは？

越境が判明しても、隣地の所有者との間で越境物の切除が進まない、合意がとれず覚書も作れないといったケースがあります。
しかし、そんな場合も不動産売却できる方法はあります。

訳あり物件にも適した方法「買取」

越境しているときの不動産売却では、不動産会社の「買取」が有効な方法になります。
専門性やノウハウが求められる訳あり物件は、買取に対応している弊社のような不動産会社にお任せいただくことがおすすめです。
隣地の所有者が越境の解消に協力的でない場合も、買取はスムーズに不動産売却ができる方法です。
というのも、買主は不動産会社になるので、越境状態のままでも売却が可能です。

スピーディーな買取の特徴

買取は、価格が安い傾向にあるものの、スピーディーな不動産売却がかなう方法です。
たとえば、買主を探す販売活動や交渉といったステップが省略できます。
現金化までの目安は1か月ほどですが、早いときは1週間未満でも可能なケースがあります。
そのため、買取は「覚書を作成する手間がかけられない」「相続税を支払うために早く不動産売却したい」といった方にとっても適した売却方法といえるでしょう。
また、買主が不動産会社であるため、売却後のトラブルといった心配も軽減でき、安心して手放せる方法もといえそうです。

まとめ

越境している不動産の売却方法について解説しました。
「売却の窓口　上野店」では、仲介はもちろん、買取にも対応しており、さいたま市を中心とする埼玉県全域から多くのご相談やご依頼をいただいております。
弊社ではご相談を無料でお受けしておりますので、まずはご遠慮なく、売却への質問やお悩みなどもお聞かせください。