成年後見制度とは？成年後見人が不動産売却をおこなう方法について解説！

不動産売却には本人の意思確認が必要であるため、所有者の親が認知症などで判断能力が低下している場合、子どもが代わりに売買契約を結ぶことはできません。
そのような場合には、「成年後見制度」を利用することで、不動産売却が可能になります。
そこで今回は、成年後見制度とはなにか、また成年後見制度を利用する際の手続きや不動産売却の方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

成年後見人が不動産売却をおこなう「成年後見制度」とは？

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分な方の保護を目的とした制度です。
たとえば、判断能力が低下して財産管理や介護サービスに関する事務手続き、不動産売却といった契約などをおこなうことが困難になった場合に、「成年後見人」による支援を受けられます。
成年後見制度には次の2種類があります。

• 任意後見制度
• 法定後見制度

それぞれの内容を具体的にご説明します。

任意後見制度とは？

任意後見制度とは、将来認知症などで判断能力が低下した場合に備えて、本人の意思で選んだ「任意後見人」に、財産管理や日常取引などを代理でおこなってもらう制度です。
任意後見制度は、本人と任意後見人として選んだ方（受任者）との間で、「任意後見契約」を結ぶことで成立します。
任意後見人にはとくに資格は必要ありません。
信頼できる成人の方であればどなたでも任意後見人になれますが、一般的には親族、または弁護士や司法書士といった専門家が選ばれるケースが多いでしょう。
なお、任意後見契約は公正証書で作成する必要があります。

法定後見制度とは？

法定後見制度とは、すでに認知症などが原因で判断能力が低下したあとに、親族などが家庭裁判所に申し立て、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。
法定後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「補佐」「補助」の3段階に分類し、付与する権限の範囲を定めています。
後見
日常生活に支障をきたすほど本人の判断能力が常に欠けている状態の方には、「成年後見人」が選任されます。
成年後見人は、財産に関する法律行為のすべてに代理権が付与され、本人がおこなった法律行為を取り消すことも可能です。
保佐
判断能力が著しく不十分な方には、「保佐人」が選任されます。
「判断能力が著しく不十分」とは、日常的な買い物などはできても、重要な法律行為については他者の援助を必要とする状態です。
保佐人は、重要な法律行為の同意権と取消権を有し、さらに本人と家庭裁判所が認めた行為に関して代理権が付与されることもあります。
補助
判断能力が不十分な方には、「補助人」が選任されます。
「判断能力が不十分」とは、物忘れが多いとはいえ、意思疎通が十分取れる状態です。
家庭裁判所への申立てにより、本人が希望する特定の法律行為の同意権と取消権が付与され、さらに本人と家庭裁判所が認めた行為に関して代理権が付与されることもあります。
このように成年後見制度には2種類あり、本人の意思で受任者と契約する「任意後見制度」のほうが本人の意思が反映しやすくなります。
親が認知症になってしまったあとは、法定後見制度を利用して不動産売却をおこないましょう。

不動産売却において成年後見人の選任を申立てる手続きとは？

続いて、実際に成年後見制度を利用する場合の手続きについてご説明します。
親が認知症になり、親族が不動産売却をおこないたい場合は、家庭裁判所に成年後見制度を利用するための申請をおこなわなければなりません。

成年後見開始審判の申立て

「成年後見人」を選任してもらうために、まず本人の住所地を管轄する家庭裁判所に成年後見開始審判の申立てをおこないます。
申立てをおこなえるのは、以下のような方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族
• 市区町村長

申立てが受理されると、家庭裁判所の調査官が申立人や後見人候補者、本人との面接をおこなったうえで、成年後見人の選任を認めるかどうか審理します。
本人の判断能力の程度を医学的に確認する必要がある場合には、医師による鑑定がおこなわれることもあります。
提出された申立書類と面接、医師による鑑定などを総合的に判断して家庭裁判所が後見人を選任するため、申立てから審判までは2か月から3か月ほどかかるのが一般的です。
審判が確定すると、家庭裁判所によって法定後見の登記がおこなわれます。
なお、申立てをおこなう際、成年後見人の候補者を立てることが可能ですが、必ずしもその候補者が後見人に選ばれるわけではありません。
また申立てをおこなうと、裁判所の許可がなければ申請を取り下げることはできないため、慎重に手続きしましょう。

必要書類

申立てをおこなう際に提出する必要書類は以下のとおりです。

• 申立書
• 申立事情説明書
• 本人の戸籍謄本（全部事項証明書）
• 本人の住民票または戸籍附票
• 成年後見人候補者の住民票または戸籍附票
• 後見登記がされていない証明書
• 本人の診断書
• 財産や収支に関する資料

そのほか、親族関係図や本人の健康状態に関する資料が必要になる場合があるため、詳細は申立てをおこなう家庭裁判所に確認してください。
後見人が選任されたら、不動産売却へと進む準備を始めましょう。

成年後見人が不動産売却をおこなう方法と注意点とは？

最後に、成年後見人による不動産売却の方法についてご説明します。
成年後見人が不動産売却をおこなう際、売却する不動産が「居住用」か「非居住用」かによって方法が異なります。

居住用の不動産を売却する方法

居住用の不動産を売却するためには、本人の生活を保護する目的から、家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産の売買契約を結んだ場合、その契約は無効になります。
居住用不動産を売却する際は、以下のような書類を準備し、家庭裁判所に居住用不動産処分の許可の申立てをおこないます。

• 申立書
• 不動産の全部事項証明書
• 固定資産評価証明書
• 売買契約書の案
• 不動産会社が作成した査定書

これらの書類をもとに、やむを得ない理由で売却するのかを家庭裁判所が審理します。
また、家庭裁判所の判断によって「成年後見監督人」が選任されている場合は、成年後見監督人の許可も必要です。
その場合は、成年後見監督人の意見書も添えて申立てをおこないましょう。

非居住用の不動産を売却する方法

非居住用の不動産を売却する場合は、本人の生活を保護する重要性がないことから、居住用の不動産のように家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
ただし、許可が不要だからとはいえ、成年後見人が自由に売却できるわけではありません。
成年後見人には、本人の意思を尊重し、なおかつ心身の状態と生活状況に配慮しなければならないという「身上配慮義務」があります。
たとえば、売却する必要性もないのに不動産売却をおこなうと、「本人のための行為ではない」と判断される可能性があります。
その場合、身上配慮義務に違反しているとみなされるため注意が必要です。
したがって、非居住用の不動産を売却する場合でも家庭裁判所に相談したほうが良いでしょう。
また、「成年後見監督人」が選任されている場合は、成年後見監督人の許可が必要です。

まとめ

認知症になった親が所有する不動産を売却したい場合、子どもが代わりに不動産売買契約を結ぶことはできませんが、成年後見制度を利用することで不動産売却が可能になります。
ただし、成年後見制度を利用するためには、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
不動産会社では提携している弁護士などの紹介も可能です。
まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
成年後見制度を利用した不動産売却についてもご相談に応じますので、まずは弊社までお気軽にお問い合わせください。