既存住宅売買瑕疵保険とは？不動産売却時に加入するメリット・デメリット

不動産にかける保険といえば「火災保険」や「地震保険」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
しかし、これら以外に「既存住宅売買瑕疵保険」という保険があります。
中古不動産を売却する場合は、売却後に欠陥や不具合が見つかった場合に備えて、既存住宅売買瑕疵保険への加入をご検討されてはいかがでしょうか。
そこで今回は、既存住宅売買瑕疵保険とはなにか、加入するメリット・デメリットについて解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に加入する既存住宅売買瑕疵保険とは？

不動産売却をおこなう際、その不動産に欠陥や不具合が見つかった場合のことを考えておく必要があります。
なぜなら、売却する不動産の責任は売主にあるからです。
不動産売却後に契約内容とは異なる「瑕疵」が見つかった場合、「契約不適合責任」を問われる恐れがあります。
瑕疵とは、不動産の欠陥や不具合のことです。
契約不適合であると判断されると、売主は買主に対して、瑕疵が見つかった箇所の修繕費用を支払わなければなりません。
そのような場合に備える保険が「既存住宅売買瑕疵保険」です。
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、売却後に不動産の瑕疵が見つかった場合に、その修繕費用などを負担してくれます。
ただし、すべての部分に対して保険が適用されるわけではありません。

保険の対象

保険の対象となるのは、以下のような部分です。
構造耐力上主要な部分
「構造耐力上主要な部分」とは、建物自体を支え、台風や地震などによる振動や衝撃に耐える建築物の基本的な部分を指します。
具体的には、壁、床版、基礎、斜材、土台、柱、小屋組、屋根版などが該当します。
雨水の浸入を防止する部分
家のなかに雨水が侵入するのを防ぐ役割がある部分を指し、具体的には、屋根、外壁、開口部などが該当します。
瑕疵が見つかり保険が適用されると、瑕疵部分の調査費用や修繕費用にくわえ、修繕工事をおこなうための引っ越し費用や、仮住まいにかかる費用も負担してもらえます。
なお、支払金額は最大で1,000万円、保険期間は最長で5年間です。

加入方法

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、対象となる部分の検査を受けなければなりません。
検査をおこなうのは、主に国土交通大臣に指定された「住宅瑕疵担保責任保険法人」ですが、検査機関に登録された業者がおこなうこともあります。
売主が検査機関に依頼し、検査で問題がないと判断されれば加入可能です。
また、新耐震基準に適合していることが条件であるため、旧耐震基準の建物については「耐震基準適合証明書」などの提出が求められます。

費用の相場

既存住宅売買瑕疵保険の費用は、保険の適用期間や限度額、不動産の構造、広さによって異なります。
費用は、調査費用と保険料を合計して7万円から15万円程度が相場です。
なお、住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに保険の範囲や料金を設定しているため、詳細は住宅瑕疵担保責任保険法人に確認しましょう。

不動産売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリット

既存住宅売買瑕疵保険への加入は任意であるため、必ず加入しなければならないというものではありません。
しかし、この保険に加入すると売主と買主の双方にメリットがたくさんあります。
そこで、不動産売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入すると具体的にどのようなメリットがあるのかをご説明します。

メリット①瑕疵が見つかった際のトラブルが少ない

先述したように、不動産を売却したあとに契約内容とは異なる欠陥や不具合が見つかると、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
場合によっては、高額な修繕費用を請求される可能性があります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していなかった場合、その費用を全額売主が負担しなければなりませんが、加入していれば保険の範囲内で修繕費用を負担してもらえます。
また買主とのやりとりを売主が直接おこなう必要がないため、トラブルになるリスクを避けられるでしょう。

メリット②安心して取引できる

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、新耐震基準に適合していることと、検査を受けることが必須です。
検査で不具合が見つかった場合は、修繕したあとに加入することになります。
つまり、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているということ自体、安全性が高い物件であるとアピールできるのです。
加入していない不動産よりも、売却後に瑕疵が見つかるリスクが低いことから、売主と買主の双方が安心して取引できます。

メリット③買主が税制上の優遇措 置を受けられる場合がある

既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産を購入すると、買主は以下のような税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

• 住宅ローン減税
• 居住用財産の買換え特例
• 登録免許税の軽減措置
• 不動産取得税の軽減措置

税制上の優遇措置を受けられることは、買主にとって大きなメリットであるため、類似物件との差別化を図ることができ、売却しやすくなるでしょう。

不動産売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリット

不動産を売却するにあたって、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると多くのメリットが得られますが、デメリットも存在します。
加入する際はデメリットも把握し、納得したうえで加入しましょう。

デメリット①売却時にかかる負担が増える

不動産売却時には、仲介手数料や印紙税といった諸費用がかかります。
諸費用については、売却金が手元に入る前に支払わなければならないため、事前に現金で準備しておかなければなりません。
さらに売却で利益を得た場合には、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
先述したように、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると7万円から15万円程度の費用がかかります。
つまり、売却時に支払わなければならない費用の負担が増えるのです。
ただし、既存住宅売買瑕疵保険の費用は、売主が全額負担しなければならないというわけではありません。
買主にとってもメリットが多いため、売主と買主が話し合って負担割合を決めるケースもあります。

デメリット②旧耐震基準の場合は改修が必要

検査を受けた際に不具合が見つかると、修繕したうえで既存住宅売買瑕疵保険に加入することになるため、その修繕費用が必要です。
また新耐震基準に適合していることが加入の条件であるため、旧耐震基準の建物については、大幅な耐震改修工事をおこなわなければならない場合があります。
改修工事の相場は150万程度で、築年数が古いほど高額になる傾向にあるため、売主にとって大きな負担となるでしょう。
さらに改修工事の期間中は売り出すことができないため、売却のタイミングを逃してしまう可能性もあります。
したがって、改修工事をおこなって既存住宅売買瑕疵保険に加入するか、そのまま売却するかは慎重に判断しなければなりません。
築年数が古い不動産の場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入について不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産売却後に瑕疵が見つかった場合に、その修繕費用などを負担してもらえる保険です。
加入するためには検査を受ける必要があり、費用もかかるため、面倒に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、売却後のトラブルを少なくできることや、安心して取引できることなど、売主と買主の双方に多くのメリットがあるため、ぜひ加入することをご検討されてはいかがでしょうか。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却のご相談はもちろん、既存住宅売買瑕疵保険についてもアドバイスいたしますので、不動産売却をご検討の際はぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。