土地の売却時に必要な「境界線」の調べ方と測量にかかる費用について解説！

土地を売却するときには、買主に対して土地の境界を明示しなければなりません。
しかし、相続で取得した土地など、どこが境界線なのかわからないケースもあるでしょう。
そこで今回は、土地の境界線とはなにか、境界の調べ方や境界線を確定する際にかかる費用について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で土地の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

「境界線」とは？土地の売却時に必要な理由と境界の種類

土地の境界線とは、所有している土地と隣の土地との境を示す線のことです。
「線」とはいえ、実際に土地に線が引かれているわけではなく、隣地との境を示す目印としていくつか設置された「境界標」を結ぶ線のことを「境界線」といいます。

境界には2種類ある

土地の境界には、次の2種類があります。

• 筆界
• 所有権界

それぞれの内容を具体的にご説明します。
筆界とは
筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた「公法上の境界」です。
この「筆界」で囲まれた土地は「一筆の土地」として地番が付与され、法務局の地図や公図にも記されています。
「筆界」は法律によって定められた境界であるため、個人の意志で勝手に変更することはできません。
所有権界
境界線に接する土地の所有者同士が話し合いで決めた境界線で、「私法上の境界」と呼ばれています。
この場合、境界標が設置されていなかったり、境界があいまいだったりするケースが少なくありません。
「筆界」と「所有権界」が一致していれば問題ありませんが、一致していない土地や境界線がはっきりしない土地を売却する際には、境界線を確定する必要があります。

境界線はなぜ必要？

境界がわからなければ面積を計算することができないため、査定ができません。
また、土地を売却する際、売主は買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられています。
これを「境界明示義務」といいます。
境界があいまいな土地は、購入後に隣地の所有者とトラブルになる可能性があるため、そもそも買主が見つかりにくいです。
このような理由から、土地を売却する際には、境界線を確定する必要があるのです。

筆界特定制度について

土地を売却する際、「筆界」と「所有権界」が一致していないことから、隣地の所有者とトラブルになるケースが少なくありません。
トラブルが長期化すると、裁判に発展することもあります。
そこで、筆界をめぐるトラブルの長期化を防ぐために、「筆界特定制度」が設けられています。
筆界特定制度とは、土地所有権の登記名義人が筆界特定の申請をおこなえる制度です。
法務局に申請すると、まず申請人と関係者に意見や資料提出の機会を与えられます。
そのうえで、法務局長から任命された土地家屋調査士・弁護士・司法書士といった「筆界調査委員」が現地で調査をおこない、その意見書を加味して筆界を特定するという仕組みになっています。
裁判になると、筆界が確定するまでに長期間を要し、費用負担も大きいため、できるだけ筆界特定制度を利用して解決したほうが良いでしょう。

土地の売却時に必要な「境界線」の調べ方

続いて、土地の売却を検討したときに、どのように境界線を確認すれば良いのか、その調べ方についてご説明します。

境界線の調べ方①公図や地積測量図を閲覧する

公図とは、土地の形状や地番、道路、水路などを表している図面で、隣地との境界線が記されています。
しかし公図は、主に明治時代に租税徴収の目的で作成された図面で、地図が備え付けられるまでの間「地図に準ずる図面」として置かれているものです。
したがって、地図よりも精度が低い図面といえますが、土地の筆界を判断する資料として参考にすることができます。
地積測量図とは、登記申請をおこなう際に法務局に提出する図面で、土地の面積や形状、境界線の位置、隣地との位置関係などが記載された公的な図面です。
ただし、必ずしもすべての土地にあるわけではなく、地積測量図がない土地も多く存在します。
公図や地積測量図は法務局で閲覧することができるため、参考に確認してみると良いでしょう。

境界線の調べ方②区画整理図面を閲覧する

土地区画整理事業により整備された土地については、自治体が保管する戦災復興図面や震災復興図面を参考にすることができます。
しかし、すべての土地の図面が保管されているわけではないため、閲覧したい場合は自治体に確認してみましょう。

境界線の調べ方③地籍調査図面を閲覧する

自治体によっては、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する「地籍調査」をおこなっている場合があります。
その結果作成された地籍調査図面も、境界線を調べる際の参考になります。
地籍調査を実施した自治体で保管されているため、問い合わせてみましょう。
ただし、土地の所有者による立ち会いがおこなわれなかった土地については調べることができません。

境界線の調べ方④売買契約書を確認する

売買契約書にも、土地の境界が記載されている場合があります。
先述したように、土地を売却する際、売主には「境界明示義務」があります。
土地を購入した際に確定測量図などが交付されている場合は、境界を確認する重要な資料になるため、確認してみましょう。

土地の売却時に「境界線」を確定するためにかかる費用

土地を売却するにあたって、境界線を確定するためにはどれぐらいの費用がかかるのかを事前に把握しておくと安心ですよね。
境界線を確定するためには、以下の2つの方法があります。

• 土地家屋調査士に測量を依頼する
• 筆界特定制度を利用する

それぞれの場合にかかる費用を見ていきましょう。

土地家屋調査士に測量を依頼する

法務局への登記申請を目的にした測量は、「土地家屋調査士」がおこないます。
具体的な作業は、次のような流れでおこなわれます。

• 事前調査：図面調査、所有権調査、現地調査など
• 測量：現地測量、境界標設置など
• 書類作成：測量図・添付資料・調査報告書などの作成
• 登記申請：申請費用、登記完了書類取得費など

上記のように、測量費用には実際の測量作業だけでなく、事前調査や書類作成、登記申請まで含まれるのが一般的です。
売却する土地が民間の土地とのみ接している場合の費用は、約30万円から50万円が相場です。
公道や河川といった国や行政が所有する官有地と接している場合は、公的機関の立ち合いが必要となり、費用の相場は約60万円から80万円と高めになります。
弊社では、土地家屋調査士のご紹介が可能です。
土地売却における確定測量をご検討の際は、弊社までお気軽にご相談ください。

筆界特定制度を利用する

筆界特定制度を利用する場合は、手数料と測量費用がかかります。
手数料は、土地の固定資産評価額をもとに計算されます。
法務局の「申請手数料計算シミュレーション」に、固定資産課税台帳に登録された土地の価格を入力すると簡単に計算することができます。
測量が必要な場合は測量がおこなわれ、その費用は申請者負担です。
測量費用は一律ではなく事案によって異なりますが、約50万円から80万円が相場です。

まとめ

土地を売却する際には、買主に対して境界を明示する義務があります。
土地の境界線が確定していない土地の売買はトラブルに発展する可能性が高いうえに、買主を見つけるのが困難です。
測量には費用がかかりますが、早めに土地家屋調査士に依頼して境界線を確定し、スムーズに売却を進めましょう。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却のご相談はもちろん、土地の境界についてもアドバイスいたしますので、土地の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。