最低敷地面積に分筆した土地の売却方法とは？おすすめの調べ方もご紹介

建物を建てるには、土地の大きさにも制限があることをご存知でしょうか。
スムーズに売却するためにも、土地の分筆では「最低敷地面積」に気を付けることが重要です。
今回は、最低敷地面積とは何かに加え、調べ方、最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

最低敷地面積とは？分筆して面積が満たない土地は売れにくい？

「最低敷地面積」とは、どのようなものなのでしょうか。
分筆をして、最低敷地面積の土地にすると売却が難しくなると言われるのは、なぜでしょうか。
まずは、最低敷地面積の基礎知識について解説します。

地区計画区域・用途地域の種類で決められている

最低敷地面積とは、ひと言でいうと、「建物を建築するために確保すべき最低限の敷地面積」を指します。
市区町村ごとに、地区計画区域や用途地域にあわせて定められているものです。
全国で共通の面積が決められているということではありません。
とはいえ、建築基準法により、最低敷地面積の上限は200㎡と定められています。
200㎡を超えない範囲で、たとえば「市街化区域は110㎡以上」「第一種低層住居専用地域は130㎡以上」などのように、市区町村が最低敷地面積を決めています。
最低敷地面積とは、なぜ設けられているのでしょうか。
それには、土地の分筆についての予備知識も押さえておくと、理解に役立つでしょう。
分筆とは、登記簿上1つの土地を2つ以上に分けて登記することです。
分筆が利用されるのは、面積が広いまま売り出しても、買主が事業者などに限られていることもあるため、売りにくいといったケースです。
このようなときに、分筆をすると一般の買主も購入がしやすくなり、売れる可能性が高まります。
とはいうものの、分筆によるミニ開発は、住環境に次のような影響を及ぼす場合もあります。

• 小さな土地が増えて建物が密集する
• 日当たりや通風に確保しにくくなる
• 公共の公園などがつくりにくくなる

このような背景を受けて、最低敷地面積は設けられているのです。

最低敷地面積よりも小さいと建築ができない

最低敷地面積が定められている地域では、規定よりも小さな土地になると、建物を建築することができません。
仮に最低敷地面積が130㎡以上の地域では、129㎡の土地だと建築ができないということになります。
その土地は、建物のない駐車場などでの利用になってしまうでしょう。
規定の面積を下回る土地に分筆すると、建築することを想定している買主に敬遠され、売却がしにくくなる可能性が出てきます。

例外的に適用されないケースとは？

規定の面積より小さい土地でも、例外として条例の適用外になるケースがあります。
まず、分筆をしたタイミングが、条例の施行より前だった場合です。
この場合、さらに分割することなく1つの土地として利用すれば、建築することが認められます。
なお、施行前から既にある建築物についても適用外です。
また、条例が施行されたあとでも、最低敷地面積以下の土地に建築が可能なケースがあります。
具体的には次のような場合です。

• 建ぺい率80%のエリアで、防火地域内の耐火建築物
• 特定行政庁が構造や用途からやむを得ないとして認めた建築物・敷地の周囲に広い公園や道路、空地などがあり、特定行政庁が安全・交通・衛生上において問題がないと認めた建築物
• 公衆トイレや派出所といった公共の利益に必要な建築物

分筆した時期も重要！土地の最低敷地面積の調べ方

売却を考えている土地が、最低敷地面積の適用対象となるかの調べ方には、どのような方法があるのでしょうか。
ここでは、2つの調べ方をご紹介します。

調べ方➀市区町村のホームページを確認する

最低敷地面積は、必要に応じて各市区町村が独自に設定しています。
そのため最低敷地面積が、設けられていない地域もあります。
土地の売却や分筆をお考えの際は、事前に該当する地域の情報を確認するようにしましょう。
調べ方には、まず土地がある市区町村のホームページを確認するという方法があります。
インターネットで、地域の名前と最低敷地面積という単語を組み合わせるなどして、検索してみましょう。
しかし、ホームページ上で情報公開していないケースや、情報が見つかりにくいケースもあります。
そのような場合、次にご紹介する調べ方が有効です。

調べ方②不動産会社に尋ねる

弊社のような不動産会社にお尋ねいただくことも、おすすめの調べ方です。
たとえば、規定未満の土地である場合であれば、分筆した時期も重要になります。
条例が施行された時期よりも、先に分筆したかどうかで、その後に必要な対応も変わるためです。
もし分筆したのが施行前であれば、前述で触れたように再建築も認められる可能性があります。
しかし、分かりやすいケースばかりではなく、判断が難しい場合もあるでしょう。
とくに、施行後に規定を下回る面積に分筆され、建築物もある場合はより詳しい調査をしなくてはなりません。
また、これから分筆をお考えのケースでは、分かれた土地のすべてで建築ができるよう想定してプランを立てる必要があります。
もし、分筆することで再建築ができない土地ができてしまう場合は、分筆をせずに売り出すことが有効な場合もあります。
不動産会社にご依頼いただく調べ方では、インターネットでわかる情報だけでなく、登記簿や自治体への確認やヒアリングなどもおこないます。
最低敷地面積は、地域で設定されているものであり、分筆の時期もそれぞれ異なるため、物件ごとの調査が欠かせません。
不動産売却において、最低敷地面積をお調べになっている方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。

最低敷地面積未満に分筆してしまった土地の売却方法

規定の面積を下回る土地に分筆されていると、売却が難しくなる場合があるといわれます。
しかし、最低敷地面積の土地に分筆してしまっていても、適切な方法で売却することは可能です。

方法➀隣地を所有する方に売る

最低敷地面積未満に分筆された土地の場合、隣地の所有者に売却するという方法が挙げられます。
そのままでは新しく建築することができず売却しにくいという土地も、隣地と合筆することで、必要な面積を満たせる可能性が出てきます。
合筆とは、2つ以上の土地を合わせて、1つの土地にすることです。
容積率や建ぺい率は考慮する必要がありますが、隣地の所有者にとっても、土地活用の幅が広がることがメリットとなる方法です。
車庫や物置を設けたり、増改築で建物を大きくしたりできる場合もあるでしょう。

方法②隣地を買い取り・合筆する

ひとつめの方法とは異なり、隣地の所有者から土地を買い取って、最低敷地面積を満たすという考え方もあります。
この方法であれば、一般的な建築ができる土地として売却することが可能です。
土地を探している買主も、建物を建築することが可能であるため安心して検討がしやすく、売却できる可能性が高まります。
また合筆後、接道義務や建ぺい率、容積率も満たす土地になるかを事前に確認して買取をするようにしましょう。

まとめ

最低敷地面積未満の土地は、隣地の所有者が有力な買主候補となり得ます。
また買い取って売却する場合は資金計画も重要です。
「売却の窓口　上野店」では、ケースに応じて資金のご相談から、売却の交渉まできめ細やかにサポートします。
さいたま市を中心に埼玉県内で土地の売却をお考えの場合は、ぜひ弊社までご相談ください。