築30年の家は価値がなくなる？上手に売却する方法について解説！

古い家を所有している方で、「売却したいけれど買主が見つからないだろう」と売却を諦めている方はいらっしゃいませんか。
たしかに築年数が新しい家に比べると築30年ほどの古い家は売却しにくく、売り方に工夫が必要です。
そこで今回は、築30年の家の価値はどうなるのか、築年数が古くても売却しやすい家の条件や、スムーズに売却する方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県に築30年ほどの家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

築30年の家は価値がなくなり売却価格は土地の価値のみになる！

まず、築30ほどの古い家は、新しい家よりも売却が困難になることを想定しておく必要があります。
そもそもなぜ売却しにくくなるのか、まずはその理由について考えてみましょう。

築30年の家が売却しにくい3つの理由

法定耐用年数を超えていることから建物の価値がなくなる
建物はその構造ごとに法定耐用年数が定められています。
法定耐用年数とは、建物の減価償却費の計算に用いられる年数のことで、「資産価値はこれくらいの年数でなくなる」と国が定めた期間を指します。
家の構造ごとの法定耐用年数は以下のとおりです。

• 木造…22年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造…47年
• れんが造・石造・ブロック造…38年

日本の住宅の多くは木造であることから、築30年の家は建物としての価値がないものとみなされることが多いのです。
また法定耐用年数は金融機関の担保評価にも用いられることがあるため、法定耐用年数を超えた建物の場合、買主が住宅ローンを利用できない可能性があります。
耐震基準を満たしていない恐れがある
築30年を超えている家のなかには、現在の耐震基準を満たしていないものもあります。
耐震基準とは、建築する建物が最低限満たすべき地震への耐性基準のことで、現在適用されているのは1981年に改正された「新耐震基準」です。
つまり、それ以前に建てられた家は耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」によって建築されているため、耐震性が不十分なものが多く存在するのです。
境界が明確にされていない
隣地との境界が明確でない土地は、のちのち隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため敬遠されがちです。
また築年数が経過するなかで、地震や土砂崩れといった災害が原因で、境界がずれている可能性があります。
したがって、築30年ほどの古い家を売却する際は、土地家屋調査士に依頼して境界を明確にしておくようにしましょう。

売却価格は土地の価値で考える

上記でご説明したように、築30年の家は法定耐用年数が過ぎており、さらに新耐震基準を満たしていない可能性があるため、建物の価値がないものとみなされるのが一般的です。
したがって、築30年の家の売却価格は、土地の価値で考える必要があります。

築30年でも売却しやすい家の条件とは？

築30年の家でも、早く買主が見つかるケースがあります。
そこでここからは、築30年でも売却しやすい家とはどのような家なのか、その条件についてご説明します。

築30年でも売れる一戸建ての条件とは

前章でもお伝えしましたが、築30年の家は土地のみの価値で評価されるのが一般的です。
したがって、「駅に近い」「生活の利便性が高い」など立地条件が良く資産価値がある土地は、買主が見つかりやすいでしょう。
ただし広すぎる土地や使いにくい形状の土地などは、売却しにくい可能性があります。
つまり築30年一戸建ての場合、資産価値があることと、家を新築しやすい広さと形状であることが売却されやすい条件であるといえるでしょう。

築30年でも売れるマンションの条件とは

マンションの場合も一戸建てと同様、立地条件が良い場合や人気エリアの場合は、買主が見つかりやすいです。
また築30年を超えたマンションでは、多くの場合大規模修繕工事がおこなわれます。
大規模修繕工事直後のマンションは資産価値が上がりやすいため、早く売却できる可能性があります。
このように、築年数は家の価値に大きく影響しますが、「立地条件が良い」「需要が高いエリアにある」といった条件に合えば、築30年を超えていても早く買主が見つかる場合があるのです。

築30年の家を上手に売却する方法とは？

築30年の家の売却を検討するにあたって、早く好条件で売却するための方法があれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、築30年の家を上手に売却する方法を3つご紹介します。

古家付き土地として売り出す

築30年ほどの古い家は、「古家付き土地」として売り出したほうが売却しやすくなります。
つまり、「中古住宅」ではなく「土地」をメインにして売り出すという方法です。
最近は、リフォームやリノベーションをおこなうことを前提に、安い価格で購入できる「古家」を探している方が増えています。
そのような方をターゲットに売り出すことで、築30年の家をスムーズに売却できる可能性が高まり、さらに住宅ではなく土地を探している方にも検討されやすくなるでしょう。
また築年数が古い家を売却するにあたって、解体して更地にしてから売り出すことをご検討される方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、家を解体するためには高額な解体費用がかかるうえに、更地にしてしまうと住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税の負担が増えます。
したがって、築30年ほどの古い家を売却する際には、古家付きの土地として売り出すことをおすすめします。

インスペクションを実施して家の状況を把握する

中古住宅の購入を検討している方は、家に欠陥や不具合がないかを懸念されます。
とくに築30年ほどの家は、劣化や破損している箇所がある可能性が高いため、インスペクションを実施して家の状況を明らかにしたほうが安心して売買できます。
インスペクションに合格すれば、ほかの物件との差別化が可能です。
また欠陥や不具合が見つかった場合は、修繕してから売り出すことを検討できます。
修繕せずに売却する場合でも、買主の合意を得たうえで契約書にその内容を盛り込んで売買契約を結べば、あとから「契約不適合責任」に問われる心配も少なくなります。

リフォームはしない

築年数が古い場合、「リフォームをしたほうが高く売れるのでは？」と考えがちです。
しかし、リフォームをしてもその費用を売却価格に上乗せできるわけではありません。
また買主の好みに合わない可能性があり、リフォームをしたことがかえって逆効果になることも考えられます。
したがって、中古住宅を売却する際には基本的にリフォームは不要です。
ただし、少しの手間と費用で修繕できる部分は修繕し、汚れが目立つ場合はハウスクリーニングをおこなうなど、内見時の印象を良くするための準備は必要です。

買取も視野に入れて検討する

「売却が長引きそう」「早く手放したい」という方は、不動産会社の買取を利用するのも方法の1つです。
買取の場合、不動産会社が直接家を買い取るため、売却活動をおこなう必要がありません。
買取価格に納得すればすぐに手続きへと進むため、早く現金化できる点が大きなメリットです。
したがって、家の状況や立地条件に不安がある方は、不動産会社の買取も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

築30年の家は売却が困難になることが予想されますが、立地条件によっては早く買主が見つかる場合があります。
またインスペクションや簡易的な修繕をおこなうことで売却できる可能性が高まります。
早く現金化したいという方は不動産会社の買取も視野に入れてご検討されてはいかがでしょうか。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
お客様のご希望に沿った販売方法をご提案しますので、築30年の家の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。