不動産を売却したときの売却益とは？計算方法や節税方法についても解説

不動産を売却すると大きなお金が手元に入るため、「どれぐらいの税金がかかるのだろう」と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却で所得を得ると税金が課されますが、課税対象となるのは売却代金そのものではなく「売却益」です。
そこで今回は、不動産を売却したときの「売却益」とはなにか、計算方法や節税方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を売却したときの「売却益」とは？

売却益とは、不動産を売却の際に得た「利益」のことです。
不動産を譲渡して得た所得なので、「譲渡所得」ともいいます。
冒頭でもお伝えしましたが、不動産売却で売却益を得た場合には、その売却益に対して税金が課されます。

売却益に課される税金の種類

売却益に対して課される税金は、以下の3つです。
住民税
地方税として都道府県や市区町村に納める税金で、都道府県民税と市町村民税を総じて「住民税」と呼んでいます。
所得税
個人が1年間に得た所得から、控除額を差し引いた金額に対して課される国税です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保するため、2037年12月31日まで課される税金です。
これら3つが売却益が生じた場合に発生する税金で、総じて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は確定申告が必要

サラリーマンの方の住民税や所得税は、会社が源泉徴収をおこなうため、個人で確定申告をする必要はありません。
不動産を売却して得た売却益も個人の所得の一部ですが、「分離課税」といって給与所得などとは切り離して計算されます。
したがって、不動産売却によって利益が発生する場合は、個人で確定申告をおこなわなければなりません。

不動産を売却したときの売却益の計算方法

譲渡所得税が発生するかどうかは、売却益を算出することで把握できます。
そこでここからは、不動産を売却したときの売却益の計算方法について解説します。
売却益は、以下の計算式によって算出できます。
売却益（譲渡所得）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
それぞれについてご説明します。

①取得費を算出する

取得費とは、不動産の購入代金と、購入時に支払った諸費用の合計です。
購入代金以外には、次のようなものが含まれます。

• 購入時にかかった仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
• リフォーム費用
• 登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬

なお建物については、年数の経過とともに資産価値が下がるため、購入代金を取得費とするのではなく、減少した資産価値を表す「減価償却費」を差し引いた金額を取得費とします。
減価償却費は、以下の計算式で算出します。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
「償却率」は、建物の材質や構造ごとに法律で定められた耐用年数によって決まっています。

• 木造…耐用年数33年、償却率0.031
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm超4mm以下）…耐用年数40年、償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造…耐用年数70年、償却率0.015

売却する不動産の減価償却費を計算する際には、国税庁のHPで詳細を確認しながら計算してみてください。

②譲渡費用を算出する

譲渡費用とは、不動産売却時に支払った費用のことです。
具体的には、以下のようなものが該当します。

• 売却時の仲介手数料
• 土地を売る際に境界を明らかにするための測量費
• 土地を売るために建物を解体した際にかかった解体費用
• 税金（印紙税・登録免許税）

③売却益を算出する

取得費と譲渡費用が算出できたら、売却価格からそれらを経費として差し引いて残った金額が売却益です。
控除制度を利用する場合は、そこからさらに特別控除額を差し引いた金額が課税対象となります。
この最終的に残った売却益を「課税譲渡所得」といい、譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率をかけて算出します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
このときの税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間は節税を考えるうえでの大きなポイントとなるため、次章で具体的に説明しましょう。

不動産を売却したときの売却益にかかる税金の節税方法

不動産を売却したときの売却益には税金が課されることをご説明してきましたが、節税方法があれば事前に把握しておきたいですよね。
そこで最後に、不動産の売却益にかかる所得税や住民税を節税する方法についてご説明します。

税率が下がるタイミングで売却する

前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税は不動産の売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得に税率をかけて計算します。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において、不動産の所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、以下のように税率が大きく異なります。
短期譲渡所得の税率：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得の税率：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
「長期譲渡所得」は「短期譲渡所得」の約2分の1も税率が低くなります。
つまり、5年を境に譲渡所得税の税率が大きく変わることを理解したうえで、税率が下がるタイミングで売却することが、税金を抑えるコツの1つなのです。

控除制度を利用する

譲渡所得税の負担を軽減するために、いくつか控除制度が設けられています。
代表的なものを2つご紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。
なお、この2つの特例は併用が可能です。
併用することで大幅な節税になるため、条件を満たす場合は利用することを検討してみましょう。

売却損が生じた場合も確定申告をする

不動産を売却した際、資産価値が購入時よりも下がっている場合など、売却損が生じることもあります。
売却益が得られなかった場合は確定申告をする必要はないと先述しましたが、売却損が生じた場合、一定の条件を満たせばほかの所得と相殺して所得税を減らすことが可能です。
これを「損益通算」といいます。
損益通算については、以下の特例を利用できます。
マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームの買い替えの際に生じた売却損を、その年で通算しきれなかった場合、その翌年から最長3年間、繰り越してほかの所得から差し引くことができます。
この特例を利用するためには確定申告が必要です。
したがって、売却損が生じた場合も確定申告をすることで節税になる場合があるのです。
このように、売却のタイミングを見極めることと、控除制度を利用することで、譲渡所得税を節税することができます。
そのため、事前に特例の条件についても確認しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産を売却したときに売却益を得た場合には、その売却益に対して税金が課されます。
税金については専門的な知識が必要であるため、売却のタイミングや控除制度などを確認し、一緒に節税対策を考えながら売却を進めていきましょう。
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