固定資産税評価額とは何？不動産売却前に知っておきたい評価額の種類も解説

評価額とは、固定資産税や相続税をはじめとする税金の計算で用いられる土地の価格です。
今回は、税金の基準としてだけでなく、不動産の売却相場をつかむうえでも役立つ「固定資産税評価額」を中心に、評価額とは何か、計算方法なども解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却する方にも役立つ！固定資産税評価額とはどんなもの？

不動産売却をする際にも押さえておきたい固定資産税評価額とは、どのようなものなのでしょうか。
まずは、固定資産税評価額の役割や、どのように決まるのかなど、基礎知識から解説します。

固定資産税評価額の役割とは？

固定資産税評価額とは何かの前に、予備知識として「土地の評価」についても知っておくと、固定資産税評価額の理解に役立ちます。
実は、評価額には5つの種類があります。
固定資産税評価額にくわえて、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格をあわせた5種類です。
これらを「一物五価」と呼び、それぞれの評価額が目的に応じた役割をもっています。
たとえば、相続税などの課税額を求めるときには、相続税路線価が用いられます。
それでは、固定資産税評価額が用いられるのはどのようなシーンかというと、固定資産税の支払いや、不動産取得税の支払いのときなどです。
固定資産税評価額とは、これらの税金の課税額を割り出す計算に使われます。
また、不動産売却においては、相場をつかむ参考にもなります。
簡単にいうと、土地の場合、「固定資産税評価額÷0.7」が市場で取引される実勢価格と見ることが可能です。
不動産売却を考えはじめて、どれくらいの価格で売却できそうかを知りたいときには、ひとつの目安として固定資産税評価額を確認すると良いでしょう。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額とは、具体的にどのように決められているのでしょうか。
基本的に、固定資産税評価額を決めるのは市町村です。
しかし、決め方については、総務大臣が示す「固定資産評価基準」に基づいて設定されます。
また、土地と建物は、それぞれ別に評価されることもポイントです。
具体的な計算方法については、次の章でご紹介します。
ちなみに、固定資産税評価額の見直しについては、3年に1度おこなわれています。

固定資産税評価額の計算方法と不動産売却前に調べる方法をご紹介

固定資産税評価額とは、課税額を求める計算のため以外に、不動産売却で相場を知る参考にもなることがわかりました。
次に、固定資産税評価額の計算方法と調べる方法について、それぞれ解説します。

評価するのは不動産鑑定士

実際に、固定資産税評価額を評価するのは、市区町村の不動産鑑定士となります。
前章で触れた通り、土地と建物は別で評価や計算がおこなわれます。
土地の場合には、評価の基準となるのは売買実例価格です。
土地の評価額については、おおまかに次のような流れで決められていきます。

• 用途地域などに基づいて地域を区分け
• 区分け後に指標となる街路と標準宅地を選定する
• 標準宅地の時価から街路の固定資産税路線価を決定
• 路線価からそれぞれの土地ごとに奥行価格補正等の計算をして評価額を設定

このような手順を踏んで求められるのが土地の評価額です。
一方、建物の評価額を求めるときには、「➀評点数×②評点一点当たりの価額」という計算式を用います。
➀の評点数は、構造や用途、建築素材などに基づいて求めた再建築費評点数に、減点補正率を掛けた数値を当てはめます。
次の式で、求められます。
・再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率
②の評点一点当たりの価額について、「1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率」という計算式で求めます。
物価水準は地域差を考慮するもので、設計管理費等では一般管理費や設計監理費などを考慮して、計算できるようになっています。
一般的に木造の建物とマンションを比較すると、評価額はマンションのほうが高くなると考えられます。

4つの調べる方法

不動産売却する方が押さえておきたい固定資産税評価額は、4つの方法で調べることが可能です。
調べる方法についても、それぞれご紹介します。
納税通知書で調べる
毎年4月から6月の間に送付される納税通知書に、課税明細書が同封されています。
この明細書で、土地と建物の固定資産税評価額を調べることができます。
一番、簡単に確認できる方法といえるでしょう。
固定資産評価証明書で調べる
市区町村の役場で、固定資産評価証明書を交付してもらうのもひとつの手です。
取得するには300円ほどの手数料がかかります。
郵送で取り寄せることも可能です。
固定資産課税台帳で調べる
固定資産税課税台帳では、評価額のほか、登記簿に記載される内容などが記録されています。
納税する方がご自身で、もしくは委任をされた方が役所で閲覧できます。
不動産売却したい不動産が東京23区内にある場合は、都税事務所が対象です。
それ以外の地域については、それぞれの市町村役場で閲覧可能です。
公租公課証明書で調べる
公租公課証明書とは、固定資産税の金額を記した書類です。
土地評価額だけでなく、軽減税率が適用された後の課税額も確認できるのが、固定資産評価証明書との違いになります。
不動産売却をしたい土地について、都市計画税を確認したいときにも、役立つ書類です。

固定資産税評価額以外も不動産売却に役立つ！土地の評価額を解説

不動産売却をする方にとって参考になる固定資産税評価額ですが、土地の評価額にはほかにも4つの種類があります。
それぞれの種類ごとに目的や特徴があり、固定資産税評価額以外でも、土地の不動産売却時に役立ちます。

公示地価

個人の方が不動産売却をするとき、土地の価格の目安として参考にできるのが公示地価です。
公示地価は、国土交通省が毎年公表する土地の価格です。
全国に約2万3,000箇所の基準地があり、各基準地に2人以上の不動産鑑定士が赴いて調査を実施します。
公示地価は、税額を算出するためではなく、適正な地価の形成が目的とされており、土地を不動産売却する際の指標になり得ます。

基準地価

各都道府県が、全国で2万箇所以上の基準地を選び、公表している土地の価格が基準地価です。
土地の価格の指標となるところは公示地価と共通していますが、異なる特徴もあります。
不動産鑑定士1名が各基準地で調査にあたります。
基準地が公示地価と重なる場合がある一方で、公示地価では調査対象になっていない宅地や商業地などの土地についても地価の参考にできるケースがあります。

路線価

路線価には、固定資産税評価額を決める際に市町村が決める固定資産税路線価のほか、贈与税や相続税の計算の基準とされる相続税路線価の2種類があります。
一般的に路線価というと、相続税路線価を意味する場合が多いでしょう。
相続税路線価は公示地価の8割ほど、固定資産税路線価は公示地価の7割ほどとされています。

実勢価格

実勢価格も不動産売却時の参考になります。
実際の市場で、不動産売却された取引価格が実勢価格です。
実勢価格の7割ほどが、固定資産税評価額とされています。
取引がない地域では、周辺エリアで不動産売却が成立した金額から実勢価格が推定されるケースも見られます。

まとめ

固定資産税評価額を中心に、評価額について解説しました。
さいたま市を中心に埼玉県内で、地価について知りたい場合や評価額に関するご質問には、地域に精通している私たち「売却の窓口　上野店」がお役に立ちます。
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