不動産売買契約書はどうして必要？重要事項説明書との違いも解説

不動産売却を安心して進めるために、重要な役割を果たすのが不動産売買契約書です。
しかし、契約書は普段目にする機会が少なく、どのような点がポイントになるかわかりにくいケースもあるでしょう。
今回は、不動産売却における売買契約書の必要性や、重要事項説明書との違いなどについて解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で不動産売却をお考えの方のお役に立てば幸いです。

不動産売却前に知っておきたい売買契約書の必要性とは？

不動産売却において、売買契約書はなぜ必要なのでしょうか。
また、通常、売買契約書にはどのような内容を盛り込む必要があるのでしょうか。
まずは売買契約書の必要性や、内容について解説します。

不動産売買契約書とはどんな内容を書いた書類？

不動産売却は、大きな金額が動く取引になることが多く、必要になる手続きや取り決めの内容も多岐にわたることが一般的です。
安全な取引をおこなうためには、売買する不動産にまつわる権利のほか、契約解除についても明確にしておくことが求められます。
そこで、売買契約書を用いて、さまざまな取り決めの内容を明文化します。
弊社のような不動産会社にご依頼いただき、仲介で進める場合は、売買契約書の作成も不動産のプロである不動産会社にお任せいただくことが可能です。
宅地建物取引業法においても、仲介の際には、宅地建物取引士が押印して不動産売買契約書を発行するよう決められています。
交付されるタイミングは、売買契約の成立時です。
通常、不動産売却ではまず媒介契約を結び、売却活動をして、購入希望の買い手から申し込みを受けます。
買主が住宅ローンの事前審査などをしている間に、売買契約書や重要事項説明書の準備を進めます。
重要事項説明をおこなった後に、不動産売買契約書を用いて契約するのが通常の流れです。
売買契約書は、2通作成し、売主と買主がそれぞれ保管するものとなります。
不動産取引では、当事者がそれぞれ売買契約書に記載された内容を理解して契約を結ぶことが重要です。
記載される内容は、取引される不動産の代金や支払いの時期、手付金の金額をはじめ、多岐にわたります。
お金にまつわる情報のほかにも、たとえば物件の情報、契約解除などの項目も記載されます。
物件の情報は面積や境界といった基礎的な情報や引き渡しに関する内容です。
契約解除も、債務の不履行が生じたときのために違約金など重要な内容といえるでしょう。

トラブル防止に役立つ不動産売買契約書

不動産売却では、大切な事項が書類としてまとめられた売買契約書があることでトラブル防止に役立ちます。
とはいえ、専門的な用語なども出てくるため、初見ですぐに理解が難しい場合もあるでしょう。
トラブルを未然に防ぐには、買主となる方にも十分に目を通して理解してもらうことが必要です。
売買契約書でとくに確認したいポイントも、のちほど解説します。

不動産売買契約書と重要事項説明書の違いを知ろう！

不動産売却では、売買契約書のほかにも、さまざまな書類が関連してきます。
なかでも重要事項説明書については、売買契約書との違いがあいまいになっているケースもあるのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却をするにあたって知っておきたい、売買契約書と重要事項説明書の違いについて解説します。

重要事項説明書との違いとは？

2つの書類は、まず使うタイミングに違いがあります。
売買契約書は契約をおこなう際に用いられる書類です。
対して、重要事項説明書は、契約の前に必要になる書類です。
宅地建物取引業法では、不動産売買の当事者となる方に向け、宅地建物取引士が契約をするうえで重要な内容を説明するように定められています。
その重要事項説明で用いられるのが、重要事項説明書です。
重要事項説明書には、文字どおり契約の前提となるような重要な内容が細かく書かれています。
たとえば、所有権や抵当権に関する登記簿情報や契約解除について、インフラの整備や私道に関する負担、建築基準法に基づく道路の制限についても記載されます。
ほかにも、手付金や割賦販売、預かり金の保全措置などお金に関する情報も含まれます。
一方、売買契約書の内容は、大別すると売買する不動産についての事項と、取引の条件についての事項になります。
重要事項説明書では、契約に先立ち必要な情報がより詳しく記載されていることが大きな違いといえるでしょう。
弊社では、買主の方に対して、重要事項説明を丁寧にわかりやすくお伝えすることを心がけております。
買主の方に不安なく内容を理解していただくことは、売主の方にとっても安心できる不動産売却につながるため、きめ細やかな対応に尽力いたします。

2つの書類の作成は同時に必要

重要事項説明書と売買契約書の記載内容を知ると、「共通した1つの書面で使えるのでは？」と感じられるかもしれません。
しかし、2つの書類は役割が違い、併用することはできず、必ずどちらも作成することが必要になります。
なお、重要事項説明書は基本的に売主側で作成することも、どちらが作成しても良いとする売買契約書との違いのひとつといえるでしょう。

「特約事項」についても知っておこう

重要事項説明書や売買契約には、「特約事項」を記載することができます。
不動産取引について、当事者間でのトラブルを防ぐために記載しておく特例が特約事項です。
ただし、民法や法令にそって話し合い、取り決めをするため特約事項を設けないケースも見られます。
特約事項を設ける例としては、契約不適合責任の免責などがあります。
取引する物件が老朽化している場合に、買主が現状について了承のうえで購入する際、「売主は契約不適合責任を負わないとする」などです。

不動産売却時に売買契約書で確認すべきポイントをご紹介

不動産取引をする際の売買契約書には、さまざまな情報が記載されています。
また、売買契約を締結したあとは、契約解除を容易におこなうことも難しくなってきます。
そのため、売買契約書の内容が条件に適したものになっているか、確認することが大切です。
ここでは、売買契約書のなかでとくにチェックしておきたいポイントについて解説します。

ポイント1：手付金について

不動産売却では、売買契約時に買主から代金一部として、手付金が支払われるケースが多いでしょう。
手付金にはいくつかの種類がありますが、多くの場合、解約手付とされています。
これは、当事者のどちらかが契約の履行に着手するまで、買主は手付金の返還を求めず、また売主は手付金の倍のお金を支払うことで契約解除ができるというものです。
手付金の解除ができる期限や、契約の履行をおこなっているかで違約金が生じるかなどをポイントに見ていきましょう。
手付金に関する事項は、もしもの場合に備えて、慎重に内容を確認しておいたほうが良いポイントです。

ポイント2：所有権の移転に関する事項

不動産売却をおこなったら、所有権移転登記をおこない、それによって不動産が所有権が買主に移ります。
決済したあとにおこなう所有権移転登記について、当事者のどちらが手続きの費用を負担するか確認しておきたいポイントです。
所有権移転登記の費用のほかにも、支払いが生じるものについては、支払うタイミングや内容などを確かめておきます。
そうすることで、支払うときにもトラブルを回避でき、スムーズに不動産売却を進められるでしょう。

ポイント3:ローン特約

多くの買主が住宅ローンを活用して不動産購入します。
そのため、売買契約では、もしも住宅ローンの審査に通らなかったとき、買主が無条件で解約解除できるというローン特約を付けることが多いでしょう。
売主となる方は、売買契約書にローン特約が付いているかもチェックポイントです。

まとめ

不動産売却は、多くの方にとって何度も経験することのない大きな取引です。
安心できる取引には、売買契約書の確認が重要になります。
「売却の窓口　上野店」では書類の目的や専門用語のご説明も丁寧に対応させていただいております。
さいたま市を中心に埼玉県全域で売却をお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。