不動産売却後の確定申告が不要な場合を知ろう！申告に関連する特例もご紹介

不動産売却をして、売却益が生じると確定申告が必要になります。
一方、確定申告が不要な場合もあるので、判断に迷われるケースもあるでしょう。
今回は、不動産売却後の確定申告が不要かを確認する方法や、確定申告に関連する特例などについて解説します。
さいたま市を中心とする埼玉県内で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却後の確定申告が不要かを確認する方法

不動産売却をしたら「確定申告が必要」と耳にされたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際には、不動産売却後の確定申告が不要なケースもあります。
まずは、申告が不要な場合の確認方法から、見ていきましょう。

課税譲渡所得がマイナスの場合は不要

会社員の方の場合、「確定申告という言葉には馴染みがあるけど…どんなものかよくわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
不要なケースを知る前に、予備知識として確定申告とは何かを解説します。
確定申告は、1年の間に得た所得の合計を割り出して税務署に申告し、所得税を納税する手続きです。
会社員など給与所得者の方は、毎月の給与から所得税が天引きされており、年に1度、会社が年末調整という形で手続きをしてくれます。
通常は年末調整があるため確定申告をしたことがない方も、不動産売却をしたときに購入時よりも不動産が高く売れたら確定申告が必要になる可能性があります。
一方、確定申告が不要なのは、「不動産売却時よりも、購入したときのほうが高かった場合」です。
確認のポイントは、課税譲渡所得がマイナスになるかどうかです。
確認する方法としては、次の計算で譲渡所得を求めることができます。
売却価格-➀取得費-②譲渡費用＝譲渡所得
つまり売った価格から、➀購入時にかかった費用である取得費と②売却時にかかった費用である費用を差し引きます。
すると、売却益である譲渡所得が確認できます。
この時点でプラスでも、マイホームを不動産売却した多くの場合、特例の3,000万円特別控除の金額も差し引くことが 可能です。
譲渡所得-特別控除＝課税譲渡所得
この計算方法で確認し、課税譲渡所得がマイナスであれば税金が生じないため、確定申告が不要です。

マイナスでも税務署から問い合わせが入る場合がある

不動産売却をして、課税譲渡所得がマイナスと確認できれば、確定申告も不要と考えられます。
しかし、マイナスとなる場合も、税務署から確定申告をしないことにについて問い合わせが入るケースも見られます。
不動産売却をすると所有権移転登記をおこないますが、この登記の情報から税務署は「不動産売却があった」と把握するためです。
もしも、問い合わせがあっても、しっかりと内容を伝えられれば不安を感じることは不要です。
課税譲渡所得がマイナスになると確認できる書類として、取引時の売買契約書などを用意し、税務署に伝えると良いでしょう。

不動産売却後の確定申告を忘れたときのリスクと対処法とは？

不動産売却をしても、確定申告が不要となるケースがわかりました。
ちなみに、譲渡所得がプラスとなった場合、申告手続きをおこなうのは不動産売却をした翌年の確定申告期間です。
そのため、不動産売却をしてから申告時期まで間があくケースでは、必要な手続きをは忘れたということのないようにしましょう。
ここでは、確定申告を不要と思っておこなわなかった場合や、忘れた場合のリスクと対処法を解説します。

無申告加算税

不動産売却をして申告すべき所得があったのに、確定申告の期間に手続きを忘れた場合など、無申告とみなされる可能性があります。
すると、忘れた場合の警告書にあたる「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が送付されます。
お尋ねの書類が届いても、売却益がないときは書類の記入と返送だけで済みますが、納税があるときは税務署で期限後申告が必要です。
同時に、申告を不要と思っていた場合や、忘れた場合には無申告加算税が課されます。
課税は、本来納付する金額の50万円までの部分に対して15％、50万円を超える部分の課税は20％と定められています。
たとえば、譲渡所得税を120万円納めるはずだった場合、次のように計算します。
50万円×15％+（120万円-50万円）×20％＝21万5,000円
このケースでは、納める予定の120万円にくわえて、無申告加算税の21万5,000円も支払わなくてはなりません。
しかし、申告する期間を過ぎても「法定の申告期限から1か月以内に申告し、申告の意思があったと認められる場合」は無申告加算税を課されず、支払いが不要になります。

延滞税

確定申告の納税期限を過ぎると、日数に応じて延滞税も支払うことになります。
気を付けたいポイントは、もし確定申告をしていても、期限までに納付を忘れた場合には延滞税が課される点です。
税率は納税期限を過ぎた長さで異なり、2か月までは7％ほど、2か月以降は14％ほどに上がります。
納付を忘れた、あるいは不要と思っていた場合も、できるだけ早めに支払うことが大切です。

融資を金融機関から受けられなくなる可能性

確定申告を忘れたら、事業をしている場合には、銀行の融資が受けられないこともリスクになってきます。
このリスクは、確定申告をおこなわないと決算書を正確に作れないために生じるものです。
事業の信頼性と決算書はつながるものであるため、決算書がないことで融資を打ち切られることや断られることがあります。
不要なリスクを防ぐためにも、確定申告や納税を忘れたということのないよう気を付けましょう。

不要でも申告したほうが得？不動産売却後の確定申告に関する特例

不動産売却後の確定申告が不要な場合でも、申告することで利用できる特例があります。
確定申告に関わる3つの特例をそれぞれ見ていきましょう。

3,000万円特別控除

この特例は、マイホームを不動産売却したとき、譲渡所得から最大で3,000万円を非課税にできるというものです。
特例の活用には、不動産売却した住まいがマイホームであることなど、いくつかの条件が設けられています。
3,000万円特別控除は節税効果の大きな特例といえますが、利用するには条件を満たすほか、確定申告も必要になります。

軽減税率の特例

不動産売却をするときには、軽減税率の特例も覚えておきたいもののひとつです。
この特例は、その年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを不動産売却したケースが対象です。
特例が適用されると、通常よりも譲渡所得税の税率が下がり、節税効果が見込めます。
適用時の譲渡所得に対する税率は、次の通りです。
6,000万円以下の部分：14.21%
6,000万円超の部分：20.315%

譲渡損失の買換え特例

本来、確定申告が不要でも、申告することで有用な特例を利用できる場合があります。
譲渡損失の買換え特例は、文字どおり、買い替えのための不動産売却で損失が生じたときに要件を満たすと活用できます。
生じた損失をほかの所得から差し引く損益通算ができるほか、控除できなかった損失は、翌年以降の3年間で繰り越しもできます。
不動産売却でマイナスが生じてもほかの所得から控除でき、結果的に節税につながるため、申告が不要な場合にも活用を検討したい特例です。

まとめ

不動産売却後の確定申告は、忘れたら延滞税などにつながるため注意が必要です。
一方で申告が不要でも、特例を使えば賢く節税できる場合もあります。
「売却の窓口　上野店」では、申告や特例の利用についても丁寧にアドバイスさせていただきます。
さいたま市を中心に埼玉県全域で売却される方は、お気軽にご相談ください。