相続税評価額の基礎知識を解説！不動産の相続で役立つ計算方法もご紹介

不動産を相続するご予定がある方にとって、知識を備えておきたもののひとつに「相続税評価額」があります。
相続税評価額とは、相続税の課税額を割り出す元となるものです。
今回は、相続税評価額とはどのようなものか、また家屋・建物、土地にわけて計算方法も解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で不動産の相続をされる方や、相続でお困りの方のお役に立てば幸いです。

不動産を相続したときにも必要！「相続税評価額」とは何？

相続が発生すると、ケースによって、相続税が課税される可能性があります。
課税が生じるかは、遺産の金銭的価値がポイントになってきます。
そこで、財産の価値を把握するために求められるのが「相続税評価額」です。
ここでは、相続税評価額とは何か、不動産を相続する方が知っておきたい基礎知識について解説します。

相続税評価額とはどのようなもの？

相続税評価額を知る前に、相続税の支払いの有無がどのように判断されるかも簡単に押さえておきましょう。
相続税とは、相続財産にそのまま課税されるわけではありません。
残された相続人の生活などを考慮し、基礎控除が設けられています。
相続人ごとに課税価額を割り出し、基礎控除額を引くことで、課税遺産総額を求めます。
相続税は、この課税遺産総額に対してかかってくるのです。
ちなみに、基礎控除額を下回る場合、課税はされません。
財産ごとの課税価額を割り出すには、「相続税財産評価に関する基本通達」によって定められた評価方法を用いることになります。
評価方法は、不動産をはじめとするさまざまな財産ごとに、細やかに決められています。
相続税評価額とは、この財産ごとに定められた評価方法で計算した価額です。
求めた評価額の合計をもとに、相続税の支払い義務の有無を割り出していくことになります。

時価と財産ごとの評価方法

評価方法は財産によって違いがあるものの、基本的な考え方として共通するのが「時価」です。
相続税評価額とは、時価をベースに、財産ごとの価額に影響する要素を考慮した評価方法で算出されています。
相続財産の代表的なものとして、預貯金が挙げられるでしょう。
たとえば、普通預金の時価であれば、課税時期の預入高とされます。
しかし、定期預金の場合には、課税時期の預入高にくわえて、「既経過利子の額－源泉所得税額」の金額を足したものが時価として扱われます。
ほかにも投資信託や債券、株式、森林など財産ごとに評価方法は変わってきます。
また、評価方法の違いから、時価を下回る相続税評価額となる財産の種類もあります。
そのひとつが、不動産です。
現金では、1億円の財産の時価は1億円のままですが、その1億円で自宅を建てていた場合、不動産の評価額は現金よりも低くなります。
現金よりも、不動産での保有のほうが相続税評価額を抑えるうえで有用であることも、予備知識として覚えておきたいポイントといえるでしょう。

不動産の家屋・建物部分の相続税評価額を求める計算方法をご紹介

相続税評価額とは、相続税が課税されるかを知るうえで、欠かせない要素となります。
また、財産ごとに評価方法が異なるため、相続財産に応じた計算方法を押さえておくことが重要です。
ここでは、不動産のなかでも家屋・建物に絞り、計算方法をご紹介します。

故人が使っていた家屋・建物の場合

家屋・建物の計算方法では、被相続人である故人が使っていた不動産かどうかで式が異なってきます。
故人が、マイホームなどの居住用や事業用に活用した家屋・建物は計算方法が比較的シンプルです。
固定資産税評価額×1.0
これが、相続税評価額を求める計算式です。
たとえば、故人が固定資産税評価額2,000万円の家屋・建物を遺産として遺していたとします。
計算方法としては「2,000万円×1.0」という式となるため、相続税評価額は2,000万円とわかります。
つまり、家屋・建物の場合は、固定資産税評価額がわかれば、その金額です。
固定資産税評価額を知るには、毎年、市区町村役場から発送される固定遺産税の課税明細書を確認してみましょう。
万一、明細書がないときは市区町村役場で取得できる名寄帳での確認も有効です。

第三者に貸していた家屋・建物の場合

第三者に一戸建て住宅の不動産を貸していたときは、計算方法が変わってくるので注意が必要です。
このケースの計算式は次のようになります。
固定資産税評価額×（1-➀借家権割合）
借家権とは、借主がお金を支払い、家屋・建物を借りて使う権利です。
➀には、借家権割合には定められている30％を当てはめます。
仮に、2,000万円の固定資産税評価額となる家屋・建物を貸していた場合、計算式は「2,000万円×（1-0.3）」で相続税評価額は1,400万円とわかります。

賃貸物件の場合

被相続人の方が賃貸物件となる不動産を所有していたケースでは、家屋・建物部分の評価額をどのように求めるのでしょうか。
固定資産税評価額×（1-➀借家権割合×②賃貸割合）
➀には、第三者に不動産を貸している場合と同様に30％を当てはめます。
また、②の賃貸割合には、家屋・建物を貸している部分の床面積の割合が入ります。
たとえば、建物の固定資産税評価額が8,000万円で、全体の床面積が300㎡の不動産の計算方法を見てみましょう。
仮に賃貸部分の床面積が150㎡とした場合、まず②の賃貸割合を求めると「150÷300」で50％となります。
すると計算式が「8,000万円×（1-0.3×0.5）」となり、相続税評価額は6,800万円と算出できます。

不動産の土地部分の相続税評価額を求める計算方法をご紹介

同じ不動産でも、土地部分の相続税評価額を求める計算方法は、家屋・建物部分と異なっています。
土地についてもご自身で割り出せる計算方法があります。
ここでは土地の場合の計算方法と、あわせて土地の相続税評価額を減額する要素も解説します。

路線価方式

所有する不動産の土地部分については、まず路線価が設定されているかで計算方法が異なります。
路線価は、道路に面した宅地1㎡あたり評価額のことです。
路線価が設定されている場合の相続税評価額の評価方法が、路線価方式です。
路線価×各種補正率×土地面積
計算式に当てはめる路線価は、国税庁のホームページを見ると、設定された地域の場合は確認することができます。
たとえば、20㎡の土地があり、路線価10万円で各種補正率が1.0だった場合には、「10万円×1.0×200㎡」で相続税評価額は2,000万円と算出できます。

倍率方式

路線価が設定されていない地域の土地では、倍率方式という計算方法が適用されます。
どちらの計算方法かわからない場合も、路線価図を見て「倍率地域」と記載があれば、倍率方式で計算します。
固定資産税評価額×倍率
倍率方式では計算式はシンプルです。
倍率は、国税庁のホームページにある評価倍率表を確認しましょう。
仮に固定資産税評価額が2,000万円で、倍率が1.1なら2,200万円となります。

土地の減額要素

土地の相続税評価額には、さまざまな減額要素が設けられています。
たとえば、賃貸物件の敷地として利用されている土地は、貸家建付地として評価額を約2割減らすことが可能です。
また、500㎡以上となる広い宅地については、いくつかの要件を満たすことで、大きな減額ができる可能性があります。
要件は次の3つです。

• 規模：地積が500㎡以上、三大都市圏以外は1,000㎡以上
• 容積率：指定容積率が400％未満、東京の特別区は300％未満
• 地区：普通住宅地区および普通商業・併用住宅地区にあること

計算する不動産が土地の場合、このような減額要素も賢く活用しましょう。

まとめ

相続財産に不動産がある場合、土地と家屋・建物で、相続税評価額の計算方法が異なることが注意点です。
さらに、ご自身での計算が難しいと感じられる場合もあるでしょう。
そのような場合は、「売却の窓口　上野店」までお問い合わせください。
弊社は、不動産を相続される方のご相談や不動産査定にもお役に立ちます。