長屋式住宅の売却に適した方法とは?売れにくいといわれる理由も解説

2022-12-05

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長屋式住宅の売却に適した方法とは?売れにくいといわれる理由も解説

長屋式住宅とは、建物内を壁で仕切り、複数の世帯の住まいとして利用できる建物です。
独特な建築であり、売れにくいといわれることもあります。
その一方で、長屋式住宅は工夫や売り方次第で、売却の可能性を高めることも可能です。
今回は長屋式住宅の特徴や適した売却方法などを解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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売却前に押さえよう!長屋式住宅の特徴や共同住宅との違いとは?

売却前に押さえよう!長屋式住宅の特徴や共同住宅との違いとは?

長屋式住宅とは、簡単にいうと2戸以上の複数の住まいが一体になっている建物です。
時代劇に出てくる連なった住宅を連想される方もいらっしゃるでしょう。
実際には、長屋式住宅にはいくつかの形状があり、法律上は共同住宅と区別される特徴を備えています。
まずは、売却をするときに押さえておきたい長屋式住宅の特徴や共同住宅との違いについて解説します。

長屋式住宅とは?

長屋式住宅とは、1棟の建物内に、壁を隔てて独立した住まいが複数ある建物です。
建物内の住宅は連続して配置されており、一般的には横に並んでいるものを連想されることが多いでしょう。
建物の上部と下部で、縦に連なるタイプのものもあります。
昭和のころに建築されたものであることが多いのも特徴のひとつです。
近年ではタウンハウスやテラスハウスと呼ばれることもあり、洗練された外観の物件も見られます。
また、長屋式住宅は、登記簿上も1つの建物として扱われています。
とはいえ、売却をする際には、長屋式住宅に居住するすべての方の許可が必要です。

共同住宅との違いとは?

長屋式住宅とイメージの似た言葉に、共同住宅があります。
2種類の建物は構造面から考えると、共通する特徴をもちます。
いずれも、基本的には1棟の建物のなかに、複数の世帯が暮らせる住戸が存在しているというものです。
壁で仕切られている点も同様です。
建物の構造からは、長屋式住宅と共同住宅は似ているものとして捉えられるでしょう。
しかし、法律の面ではこれらは区別されており、長屋式住宅には次のような特徴があります。

  • 法律上、特殊建築物に扱われない
  • 道路に敷地が接している必要がある幅は「2m以上」
  • 各住戸に設けられた玄関から直接外部への出入りが可能

法律上、共同住宅といえば、賃貸物件などを指しています。
共同住宅は、建築基準法において特殊建築物という分類になっており、建物を建てる際にはさまざまな制限がかけられる可能性があります。
しかし、長屋式住宅は特殊建築物とは異なるため、特殊建築物にかかる制限の対象にはなりません。
また、長屋式住宅は敷地が道路に接しておく幅も2mが確保できていれば問題ありません。
一方、共同住宅では、4m以上の間口が必要になってきます。
居住する人の出入りに関しても、各住戸の共用となる廊下などを設けて、外部に出入りする必要があります。
長屋式住戸では、各住戸に設けられた玄関から、直接外部へダイレクトに出入りが可能です。
このように、共同住宅との違いを見ると、長屋式住宅とは建築上の制限は少ない建物といえそうです。
とはいうものの、売却においては売りにくいといわれることもあります。
次の章では、売却しにくいといわれる理由について解説します。

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なぜ売れにくい?長屋式住宅が売却しにくいといわれる理由を解説

なぜ売れにくい?長屋式住宅が売却しにくいといわれる理由を解説

構造上、特徴的な建物といえる長屋式住宅は、売却がしにくいといわれることがあります。
売れにくいといわれる理由を知っておくことで、売却の方法や対策なども検討しやすくなるでしょう。
ここでは、長屋式住宅が売却しにくいといわれる2つの理由について解説します。

理由➀住宅ローンが利用しにくい

長屋式住宅は、いくつかの理由から、住宅ローンの審査に通過しにくい可能性があります。
そのため、買い手から敬遠され、売却がしにくい場合があるのです。
具体的には、次のような理由です。

  • 建物が古く担保価値が低いケースが多い
  • 現行の建築基準法に適合していないケースがある
  • 再建築不可物件になっている場合がある

長屋式住宅には、昭和のころに建築されたものが少なくありません。
しかし、住宅ローンの審査では、建物の古さも影響すると考えられます。
というのも、審査では年収などのほかに、住まいの担保価値も重視されるからです。
長屋式住宅では、買主が建て替えをしたい場合、隣家の協力や許可を得るといった手間もかかってきます。
建て替えがしにくいと購入されにくいと考えられ、結果的に担保価値が低くなる場合もあるようです。
また、古い建物は、当時の法律に沿って建てられています。
その後、法改正などを経て、現行の法律で求められる基準に適さない既存不適格建築物になっているケースもあります。
住宅ローンを利用する条件には、現在、施行されている建築基準法に適合している建物であることも挙げられます。
市街化区域内の第一種・第二種低層住居専用地域の場合には、敷地面積にも注意が必要です。
一定以上の建物の敷地面積がないと、再建築不可物件となる場合もあるためです。
これらは、いずれも住宅ローンの審査に影響する要素となってきます。
多くの買主の方が住宅ローンを利用した購入を想定しているため、融資を受けられない可能性や要因があると、売れにくい理由となります。

理由②再建築が難しい

長屋式住宅の場合、住宅ローンの審査とは別に、再建築の難しさが売却しにくい理由のひとつになっています。
たとえば、連なっている隣の住戸と切り離し、独立性の高い住まいしたい考えたとします。
そのための工事をするには、長屋式住宅に居住するすべての世帯に対して、どのような補強をおこなうといった説明が必要になります。
さらに、再建築自体への承諾も得なければなりません。
法律の面からは、切り離したあと、どちらの住戸も建築基準法を満たしておくことが求められます。
建築基準法に沿った内容とならない場合、建築許可は下りず、再建築不可となってしまう可能性があります。
このような再建築の難しさも、売却しにくいとされる理由です。

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売りたい方必見!長屋式住宅に適した3つの売却方法をご紹介

売りたい方必見!長屋式住宅に適した3つの売却方法をご紹介

再建築など制限を受ける場合がある長屋式住宅にも、適した売却方法はあります。
長屋式住宅をより良い条件で売却する方法を押さえておきましょう。
ここでは、おすすめの3つの方法をご紹介します。

不動産会社の買取で売却する

仲介では、売却までに時間がかかってしまいそうな物件でも、買取という方法であれば早期売却が可能です。
買取は、弊社のような取り扱いのある不動産会社にご相談や依頼をいただくことで利用できます。
長屋式住宅のように制限やリスクがある場合でも、不動産のプロである不動産会社が買主となるため、安心して手放しやすいのも良い点です。
買取では、価格が仲介の相場よりも安くなる傾向にあります。
しかし、長屋式住宅は通常の売却をした場合でも、相場よりも低い価格になることもあります。
買取なら現金化も早く、価格面でもデメリットとは感じられないかもしれません。

隣家の所有者に交渉する

長屋式住宅では、隣家もより使い勝手を良くしたいと考えている場合があります。
そのため、隣家に売却の相談をしてみるのもひとつの手です。
購入した側も、隣の住戸を買い取って、利用の幅が広がることが考えられます。
反対に、ご自身がいったん隣家を買い取って、建物全体を所有できる形で売却するという方法もあるでしょう。

リノベーションをしてから売り出す

古い建物であることを魅力に変えて、売却する方法もあります。
たとえば、リノベーションによってレトロな魅力を引き出すという方法です。
この場合、工事の費用は、売却時に上乗せできるとは限らないため、慎重に計画や検討をすることがポイントになります。
また、リノベーションの場合も、単独の判断ではおこなえないこともあるため、隣家との相談や調整が重要です。

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まとめ

長屋式住宅は、再建築などの制限を受けやすく売れにくいといわれます。
しかし、買取など適切な方法によりスピーディーな売却も可能です。
さいたま市を中心に埼玉県内で長屋式住宅の売却をお考えなら、集合住宅の売却ノウハウをもつ「売却の窓口 上野店」がお役に立ちます。
売却しにくい物件も、ぜひ弊社までご相談ください。

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