不動産売却時の物件調査とは？内容と流れについて解説！

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、「訪問査定」では実際に不動産会社が現地に訪れたり公式なデータを調べたりといった詳細な物件調査をおこないます。
物件調査は不動産の適正価格を知るために、また安全な取引をおこなうためにも大切なプロセスであるため、どのような調査がおこなわれるのかについて理解を深めておきましょう。
今回は、物件調査とはなにか、その内容や調査の流れについて解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは

不動産売却時の「訪問査定」では実際に不動産会社が現地に訪れて物件の状況や周辺環境にくわえ、公式な資料を確認するなど、あらゆる面から調査をおこない査定価格を算出します。
このときにおこなう詳細な調査のことを「物件調査」といいます。

物件調査をおこなう目的とは

物件調査は、物件の概要を加味したうえで適正価格を算出するためにおこないます。
また物件調査によって現況を把握し、買主に説明したうえで取引できるというメリットがあります。
つまり物件調査をおこなう目的は、物件に見合った価格で売り出し、買主とのトラブルを未然に防ぐことなのです。

物件調査の内容とは

調査の内容は、主に以下の6種類に区別できます。

• 現地調査
• 法務局調査
• 役所調査
• インフラ施設に関する調査
• 市場調査
• 取引事例調査

上記の6種類の調査が具体的にどのようにおこなわれるのか、順番にご説明します。
現地調査
不動産会社の調査担当者が実際に現地を訪れて物件の状況をチェックします。
具体的な調査内容として、以下のような項目が挙げられます。

• 接している道路の幅や舗装されているかどうかなど
• 境界の有無
• 建物や設備の状態、日当たりや眺望など
• 生活環境（駅や買い物施設までの距離など）
• 騒音やにおい

このように、現地調査では実際に現地でしか確認できないことを細かく調査します。
法務局調査
不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）と公図、地積測量図を法務局で取得し、不動産の公式なデータを確認します。
なお、登記簿謄本（登記事項証明書）に所有者として記載されている方でなければ、不動産を売却することはできません。
役所調査
対象の不動産について役所での調査もおこないます。
具体的には、建築基準法や都市計画法、そのほかの法令による制限の有無や道路状況、インフラ設備の状況などを確認します。
これらは将来リフォームが可能かどうかなどの判断材料になるため、販売戦略の参考にしたり、売却後のトラブルを防止したりするために必要な調査です。
インフラ設備に関する調査
インフラ設備については役所調査でも確認しますが、さらに具体的な内容を調査します。
電気や水道、ガスといったインフラ設備の有無にくわえ、電気の容量やガスの種類、実際に居住する場合にかかる費用なども確認する重要な調査です。
市場調査
不動産の価格は、物件の状態だけでなく、立地条件や需要によって大きく上下します。
適正価格を導き出すために、近隣で売り出されている物件の数や価格、値下げされた実績などを調査します。
取引事例調査
市場調査にくわえ、過去に近隣で売却された類似物件の成約価格も調べます。
取引事例を調査することで、最終的な売却価格の予測を立てる参考になるのです。

売却時の物件調査は不動産の種類によって内容が異なる

前章では、不動産売却時におこなう物件調査の一般的な内容についてご説明しましたが、物件調査は不動産の種類によって内容が異なります。
たとえば、一戸建てや土地であれば境界の有無を確認しますが、マンションでは重視されない項目です。
一方、マンションでは共用部分や管理規約などの確認が必要になります。
そこでここからは、不動産の種類別に物件調査の内容をご説明します。

一戸建てや土地の調査内容

一戸建てや土地の物件調査の主なポイントは以下のとおりです。

• 建て付けや雨漏りの有無
• リフォーム状況
• 近隣にある建物の状況や日当たりなど
• 境界や接道状況
• 埋没物の有無

一戸建てや土地の場合は、建物の状況や道路との接し方、土地の状況などを重点的に調査します。

マンションの調査内容

マンションの物件調査の主なポイントは以下のとおりです。

• 廊下・ポスト・エントランスなどの共用部分の状況
• 管理規約（ペット飼育の可否や楽器演奏の制限などの条件）
• ゴミの出し方などのルール
• エレベーターやバリアフリー設備の有無
• 付帯設備の状況

マンションの場合は、競合物件との差別化を図ることや、居住条件を買主に提示することを目的に、上記のようなポイントを重視して物件調査をおこないます。
このように、買主が購入を検討するうえで重要な情報について、物件の種類に合った調査をおこなうのです。

不動産売却時の物件調査の流れ

最後に、物件調査がどのような流れでおこなわれるのかについてご説明します。

物件調査の流れ

不動産売却時の物件調査は、以下のような流れで進むのが一般的です。
聞き取り調査をおこなう
物件の概要について把握するために、まずは売主に対して聞き取り調査をおこないます。
主な調査内容は以下のとおりです。

• 物件の基本情報（不動産の種別・土地の面積など）
• 住宅ローンに関すること（借入金額や借入先）
• 税金や管理費を滞納していないか
• 法定相続人の存在
• 付帯設備・物件状況確認書の確認

上記のような内容を、事前にわかる範囲で調べておくとスムーズに聞き取り調査が進みます。
なお、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、金融機関が設定している抵当権を解除する必要があります。
不動産の状況に応じて必要な調査をおこなう
売主からの聞き取り調査が終わったら、査定価格を算出するために必要な調査をおこないます。
どのような調査をおこなうのかは不動産の状況や、前章でご説明した種類に応じて異なります。
たとえば一戸建てや土地の場合は建物の状態や境界の有無など、マンションの場合は管理規約や管理状態などを重点的に調査します。
具体的な調査の内容は、聞き取り調査のときに確認しておくと良いでしょう。

現地調査は担当者に物件をアピールするチャンス！

売主が立ち会う現地調査のときには、不動産会社の担当者と物件を確認しながら、アピールポイントを伝えたり、疑問点や不安なことを相談したりできるチャンスです。
たとえばインスペクションの結果報告書や耐震診断結果報告書といった不動産の価値を高める書類を取得している場合は、現地調査の際に提示することをおすすめします。
リフォームをした箇所があれば、事前にそれを証明する工事記録などの書類を準備しておくと調査がスムーズです。
また売却価格や売却時期について希望があれば相談してみると良いでしょう。
物件の欠陥や不具合、また周辺環境について気になることがある場合は、不動産会社の担当者に伝えることも大切です。
不動産売却時の物件調査は、売却活動へと進むうえでの大切なプロセスです。
適正な査定価格を把握するためにも、担当者と協力してしっかりと物件調査をおこないましょう。

まとめ

不動産売却時の物件調査は、不動産会社が物件の概要についてあらゆる角度から調べ、適正な査定価格を算出するための大切なプロセスです。
スムーズに物件調査を進めるために、住宅ローンに関することや不動産の権利関係など、売主がわかる範囲で事前に調べておくことをおすすめします。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。