自己破産するときの不動産売却に適したタイミングとは?売却の方法も解説

2023-01-20

その他

自己破産するときの不動産売却に適したタイミングとは?売却の方法も解説

自己破産をおこなう際、債務を減らすためにも、できるだけ高く不動産売却したいとお考えになるケースが少なくありません。
少しでも高く不動産売却するには、タイミングも重要です。
今回は、自己破産するときの不動産売却のタイミングや、自己破産前に売却に取り組むメリットなどを解説します。
さいたま市を中心に埼玉県内で、不動産売却をご検討されている方の参考になれば幸いです。

\お気軽にご相談ください!/

自己破産の前と後で異なる!タイミング別の不動産売却の進め方

自己破産の前と後で異なる!タイミング別の不動産売却の進め方

自己破産をする場合、不動産売却をするタイミングは慎重に検討したい点となります。
不動産売却を自己破産の前のタイミングでおこなうか、それとも後におこなうかで、進め方も変わってきます。
まずは、自己破産の前後にわけて、不動産売却の進め方の違いを解説します。

自己破産後に売却する2つの方法

自己破産後のタイミングで不動産売却をするなら、進め方は2つにあります。
破産管財人が不動産売却する
破産管財人は、裁判所から選任されて債務者の財産を売却し、得たお金を債権者に分ける役割を担っています。
自己破産をおこなうとき、不動産といった高額な財産があるケースは管財事件と判断されます。
管財事件では、破産管財人が財産について調査をおこない、不動産売却をおこないます。
破産手続きにあたり申し立てをおこない、手続きが開始されると、不動産は破産財団に帰属されます。
そこで破産管財人は、債権者への分配のために不動産売却をおこないます。
基本的に、破産管財人に選ばれるのは弁護士で、不動産売却できるのは破産管財人だけです。
不動産売却ができると、代金を抵当権抹消の費用に充て、残った売却益についても破産管財人により債権者へ分配されます。
財産がすべて売却できると破産の手続きが終り、裁判所が免責許可を決めたタイミングで債務が免除となります。
なお、自己破産後の不動産売却では、裁判所に納める予納金が必要です。
自己破産後にご自身で売却する
自己破産後のタイミングでも、破産管財人が選任されることなく破産廃止決定に至るケースがあります。
それは、住宅ローンの残債が、不動産売却する時価相当額よりも多い、オーバーローンの場合です。
不動産を所有していても、住宅ローン残債が多い場合や、売却益が生じない場合には、裁判所の判断により同時廃止事件となる可能性が考えられます。
同時廃止事件では、裁判所が免責審尋をおこない許可すると、破産開始のタイミングと同時に破産手続きが終わります。
この場合、ご本人によって不動産売却を進めることが可能です。
通常の不動産売却と同じく、弊社のような不動産会社にご依頼いただき、売却活動を進められます。
ただし、仲介による不動産売却には抵当権者に抵当権の放棄を同意してもらう必要があり、同意が得られないと競売での売却となります。

自己破産前に売却する方法

自己破産の申し立てをおこなう前のタイミングで不動産売却に取り組む場合、ご自身で売却を進められます。
とはいえ、売却代金の使用には注意が必要で、定められた以外の用途に使うと債権者への配当が減り、破産が認められない可能性があります。
また、申し立ての前のタイミングで売るときには、管財事件で納める予納金の数十万円を用意する必要がありません。
ほかにも、自己破産前に不動産売却するメリットについては、次の章で解説します。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

自己破産前に不動産売却をすると得られる2つのメリットをご紹介

自己破産前に不動産売却をすると得られる2つのメリットをご紹介

自己破産前に不動産売却をする場合には、いくつかのメリットがあります。
ここでは、費用と価格の2つメリットについてご紹介します。

メリット1:売却に必要な費用を捻出できる可能性

自己破産前の不動産売却では、費用の負担を軽減できる可能性がメリットのひとつです。
たとえば、測量の費用をはじめ、住宅ローンの返済手数料や仲介手数料、抵当権抹消にかかる登記費用などを想定し、売却価格に含めて売り出すことができます。
ほかにも、不動産売却をするときには、ケースによってハウスクリーニングをおこなうこともあるでしょう。
自己破産を進めるにあたり、申し立ての手続きや弁護士にかかる費用もあります。
不動産売却をするうえで、さまざまな費用が必要になりますが、売却価格に含めて費用負担を抑えられる可能性は大きなメリットといえそうです。
また、自己破産前に任意売却によって不動産を手放すケースでは、引っ越しの費用が捻出できる場合もあります。
売却代金から引っ越しに充てる費用を捻出できるかは、債権者への交渉によります。
認められば、多くの場合、10万円から20万円を引っ越し費用として確保できるでしょう。
任意売却をすれば引っ越しが必要になりますが、ローン返済が困難になっているときに引っ越し費用を確保できることはメリットです。

メリット2:破産後に売却するより高くなりやすい

自己破産をする前に不動産売却をする場合、自己破産後におこなうよりも高く手放せる可能性がメリットです。
たとえば、競売による売却になると、市場価格よりも安い価格で入札されることが多いでしょう。
一方、自己破産の前の不動産売却なら市場価格になりやすいことが特徴です。
任意売却の場合も、通常の売却と同じように買主を探して売却できます。
そのため、少しでも高く売却するには、競売にかけられる前に売るほうが良いでしょう。
ただし、自己破産前の売却には注意点もあります。
自己破産を検討していて不動産売却するときには、財産隠しとして扱われないよう気を付ける必要があります。
自己破産前の不動産売却をする際は、安い価格で売らないことや、売却による所得は申し立ての費用や自己破産後の生活費などに充てることなどが決められています。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

ローン残高の有無で変わる!自己破産前の不動産売却の方法を解説

ローン残高の有無で変わる!自己破産前の不動産売却の方法を解説

自己破産前なら、ご本人が不動産売却を進めることが可能です。
しかし、ローン返済の状況によって、自己破産前の不動産売却は方法が変わってきます。
ここでは、残債がある場合と、完済している場合の売却方法をそれぞれ解説します。

ローン残債がある場合:任意売却

自己破産前の不動産売却で、ローンの支払いが終わっていないときは「任意売却」という方法をとります。
任意売却は、ローンが滞納となったときや、売却代金を充てても完済できないときに使える売却方法です。
ローンの借り入れをしている金融機関の同意を得ることで、任意売却を活用できます。
金融機関は、競売や差押えをおこなうより、任意売却で売り出した方が高く売れる可能性があるため、同意するケースが多いでしょう。
また、通常の不動産売却と同様に、所有者の経済事情を周囲に知られることがないことも利点です。
メリットが多い一方で任意売却にも、注意点があります。
ひとつは、自己破産の免責調査で財産隠しとされないよう気を付けましょう。
さらに、返済については、すべての債権者に平等におこなうことも大切です。
抵当権者以外で、返済が特定の債権者に偏ると偏頗弁済として問題があるとされ、ひいては詐欺行為として扱われる可能性もあるため注意が必要です。

ローンが完済している場合:仲介での売却

ローンが完済している場合、抵当権も外れているため、通常の仲介による不動産売却として進められます。
不動産売却の流れとしては、まず弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただき、査定と媒介契約をおこないます。
その後は、売却活動をはじめ、買主がみつかれば交渉後に売買契約をし、引き渡しをして完了です。
ただし、免責調査で免責許可を得るには、売却利益は自己破産に関することや債務履行に使うよう気を付けましょう。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

まとめ

自己破産にともなう売却は、申し立ての前におこなうと費用を価格に含みやすいでしょう。
さいたま市を中心に埼玉県全域でマンションの売買をサポートする「売却の窓口 上野店」では、ローン返済が困難になったときの売却についてもお役に立ちます。
自己破産や任意売却に関するご相談も、ぜひご遠慮なくお問い合わせください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

03-5844-6515

営業時間
9:30~18:30
定休日
日曜日・祝日・第一土曜日・第三土曜日・GW・夏季・年末年始

関連記事

物件紹介

さいたま市エリア情報

108ちゃんねる

その他

売却査定

お問い合わせ