不動産売却時のポイントとなる「耐用年数」とは？減価償却についても解説！

不動産売却をおこなう際には、「耐用年数」が売却価格や売却後の税金の計算に大きく関係してきます。
しかし、耐用年数とはどのようなものなのかを具体的にご存じの方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時に知っておくべき「耐用年数」とはなにか、その内容や売却後の税金の計算に必要な「減価償却」との関係について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における「耐用年数」とは

そもそも「耐用年数とはなにか」という基本的なところからご説明します。
「耐用」とは、「使用に耐えること」という意味を指す言葉です。
不動産における「耐用年数」とは、建物を使用できる期間を指します。

耐用年数がなぜ不動産売却に影響するのか

建物は年数の経過とともに劣化していくため、資産価値も減少すると考えられます。
不動産売却においては、資産価値の減少を加味したうえで、その建物にどれぐらいの価値があるかを判定して建物の売却価格に反映させます。
「耐用年数」は、その基準として用いられているのです。

耐用年数には3つの種類がある

実はこの「耐用年数」には以下の3つの種類があります。

• 物理的耐用年数
• 法定耐用年数
• 経済的耐用年数

それぞれの内容を順番にご説明します。
物理的耐用年数
物理的耐用年数とは、年数とともに建物が劣化していくことによって、建物の仕組みや材質の品質などが維持できず、物理的に使用不可能となるまでの期間を指します。
主に電化製品やバッテリーなどの基準になるもので、状況によって変化することが多い不動産の場合には、この物理的耐用年数を用いることはほとんどありません。
法定耐用年数
法定耐用年数とは、国が設定している耐用年数のことです。
不動産の価値を公平に算出するために、種類や構造、用途ごとに一律に定めたものであるため、現状はこの法定耐用年数を用いて建物の価値を判定するのが一般的です。
ただし、法定耐用年数を過ぎたからといって建物が使用できないというわけではありません。
経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、不動産の価値がゼロになるまでの年数を表したものです。
たとえば築年数が古い建物であっても、メンテナンスや損傷した箇所の修繕などをおこなうことで、建物を長く使用できるケースも少なくありません。
しかしメンテナンスや修繕に必要な費用が改築費よりも多くかかるのであれば、その建物の価値はないといえるでしょう。
経済的耐用年数は、修繕費などが改築費より上回る期限までの年数を指しますが、個別に判断する要素が多く、公平性に欠けるといえます。

不動産売却における建物構造別の耐用年数

先述したとおり、不動産売却時の価格に影響する「法定耐用年数」は、建物の種類や構造などによって国に定められています。
したがって、不動産売却をおこなう際には、対象の建物の耐用年数を把握しておくことが大切です。
そこでここからは、不動産売却における法定耐用年数を建物構造別にご説明します。

新築の一戸建て

一戸建ては「木造」であることが多いため、木造住宅の耐用年数についてご説明します。
木造住宅の場合、法定耐用年数は22年と定められています。
たとえば4,400万円の一戸建てを新築した場合、22年後には資産価値がなくなるという設定です。
つまり、毎年200万円ずつ価値が減少していくものと考えられ、不動産売却時の価格を決める際には、築年数に応じて減少した価値が加味されます。

中古の一戸建て

中古の一戸建ての場合、以下の計算式で算出します。
耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
たとえば、築10年の中古の一戸建てを取得した場合、以下のように計算できます。
耐用年数＝（22年－10年）＋10年×20％＝14年
単純に「法定耐用年数である22年から築年数の10年を引いて12年」となるのではないということを理解しておきましょう。
なお、築年数がすでに法定耐用年数を超えている場合は、以下のように計算します。
耐用年数＝法定耐用年数×20％
木造住宅の法定耐用年数は22年であるため、以下のようになります。
耐用年数＝22年×20％＝4年
つまり築22年以上の中古の木造住宅を取得した場合、耐用年数は一律4年となるのです。

マンション

通常のマンションでは「鉄筋コンクリート造」、高層マンションでは「鉄骨鉄筋コンクリート造」が一般的に採用されています。
マンションの場合、法定耐用年数は47年と定められています。
同じ価格で比較すると、たとえば4,400万円の建物の価値は、木造の新築一戸建てでは22年後、マンションは47年後に価値がなくなる計算です。
つまり、マンションは木造の一戸建てよりも価値が下落しにくいということがいえるのです。

木造アパート

木造アパートでは「木骨モルタル造」が採用されている場合が少なくありません。
木骨モルタル造の場合、法定耐用年数は20年と定められています。
建物構造別の耐用年数をふまえると、法定耐用年数が短い建物は早く価値が下落するといえます。
不動産売却をおこなう際には、売却したい不動産がどのタイプになり、何年で価値がなくなるとされているのかを、事前に確認しておきましょう。

不動産売却における耐用年数は減価償却にどう影響する？

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