リースバックとは？その仕組みやメリット・デメリットについて解説！

住宅ローンの返済が苦しく自宅を売却して現金を得たいけれど、住み慣れた自宅を離れたくないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような場合は、「リースバック」を利用することで自宅を売却して、住み続けることもできます。
今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。
混同されやすい「リバースモーゲージ」との違いについてもご説明しますので、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの仕組みとは

「リースバック」とは、不動産の売却方法の1つです。
通常、不動産売却後は引渡し日までに引っ越しを済ませ、売主は退去しなければなりません。
ところがリースバックを利用して自宅を売却すると、売却したあとでも引っ越す必要がなく、これまでと変わらず同じ家に住み続けることができるのです。
リースバックは、以下のような流れで手続きを進めます。

不動産会社に売却して売却金を受け取る

リースバックの場合、通常の不動産売却のように売却活動をおこなって買主を探すわけではありません。
まずは不動産会社と売買契約を結んで、不動産会社に直接売却します。
売却金は一般的に2週間から1か月ほどで入金されます。
このとき、住宅ローンが残っている場合は、売却金で完済しなければなりません。

不動産会社を貸主とした賃貸借契約を結ぶ

売却が完了したあとは、不動産会社と賃貸借契約を結びます。
つまり、売却した不動産を賃貸物件として借りる形になるのです。
このときの賃貸借契約は、「定期借家契約」であるのが一般的です。
定期借家契約とは
「定期借家契約」とは、住むことができる期間が決められている賃貸借契約のことです。
一般的に賃貸物件で採用されている「普通借家契約」は、借主が希望すれば契約更新によってそのまま住み続けることができます。
しかし「定期借家契約」の場合は更新に関する定めがなく、契約期間が満了したあとは再契約を結ぶ必要があります。

家賃を支払って住み続ける

賃貸借契約を結んだあとは、貸主である不動産会社に家賃を支払うことで住み続けることになります。
手続きの流れからもわかるように、リースバックは、売却した不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで、自宅に住み続けられるという仕組みになっているのです。

リースバックを利用するメリット・デメリットとは

実際にリースバックを検討するにあたって、メリット・デメリットの両方を理解し、納得したうえで利用したいですよね。
そこでここからは、リースバックを利用することで得られるメリットと、知っておくべきデメリットについてご説明します。

リースバックを利用するメリットとは

メリットは以下のようものが挙げられます。
生活環境が変わらない
先述のとおり、リースバックは売却して現金を得たあとも住み続けられる仕組みになっているため、引っ越しをする必要がなく生活環境が変わりません。
子どもを転校させたくない、新しい環境での生活が不安という方にとっては大きなメリットだといえます。
内緒で売り出せる
売却活動をおこなわないため、チラシやインターネットなどで情報を公開することはなく、内見者が自宅に訪れることもありません。
したがって、周囲に知られることなく自宅を売り出すことが可能です。
早く現金を得られる
リースバックでは、不動産会社が買主となるため、売却の条件に納得すればすぐに手続きへと進みます。
短期間で現金を得ることができるため、住宅ローンの返済が苦しい方や、急ぎでまとまったお金が必要な場合におすすめの売却方法です。
固定資産税がかからない
不動産を所有していると、毎年固定資産税が課されます。
リースバックで売却すると、自宅に住み続けてはいるものの、その所有権は不動産会社に移転するため、固定資産税の支払いはなくなります。
将来買い戻せる可能性がある
売買契約の内容によっては、将来自宅を買い戻せる場合があります。
今は資金が必要で自宅を売却することになったとしても、生活に余裕ができた際に買い戻したいという方にとってはメリットだといえます。

リースバックを利用するデメリットとは

以下のようなデメリットもあるため、事前に確認しておきましょう。
売却価格は相場より安くなることが多い
リースバックの場合、売却価格は相場よりも安くなる傾向にあります。
したがって、自宅を高値で売りたいという方にとってはデメリットだといえるでしょう。
家賃が発生する
自宅を売却したあとは、売却した不動産会社と賃貸借契約を結ぶことになります。
つまり、生活環境は変わらないのに家賃が発生するということを理解しておかなければならないのです。
ずっと住み続けられる保障はない
先述のとおり、リースバックでの賃貸借契約は、期間の満了とともに契約が終了する「定期借家契約」です。
再契約を結ぶことで住み続けられますが、ずっとそれが可能であるという保障はありません。
オーバーローンの場合は利用できない
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格よりも上回っている状態のことです。
つまり売却しても残債を完済するだけの売却金を得られないことから、金融機関が設定した抵当権を抹消することができません。
不動産を売却するためには抵当権を抹消することが前提であるため、オーバーローンの場合はリースバックを利用できないのです。
ただし、不足している分を自己資金から捻出して返済することが可能な場合は利用することができます。

リースバックと混同されやすいリバースモーゲージ！その違いとは

自宅を売却して資金を得たい場合、「リバースモーゲージ」という方法があります。
リースバックと混同される方が多いため、最後に2つの違いについて確認しておきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、不動産を担保にして金融機関から融資を受けるシニア向けのローン商品です。
利息のみを毎月支払い、契約者が亡くなったあとに自宅を売却し、その売却金で一括返済するという仕組みになっています。

リースバックとなにが違うのか

リバースモーゲージも自宅に住みながら資金を得ることができる売却方法ですが、リースバックと比較すると以下のような違いがあります。
資金の使い道
リースバックは自宅を売却して現金を受け取り、売主はそのお金を自由に使うことができます。
リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を目的としているものが多く、事業資金や投資目的の利用は認められない場合が多いです。
対象物件
リースバックは、一戸建て・マンション・事務所・店舗など、あらゆる物件が対象になります。
リバースモーゲージは、一戸建てを対象にするのが一般的です。
物件の所有権が移転するタイミング
リースバックは、売却と同時に不動産の所有権が買主である不動産会社に移転します。
リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受け、契約者が亡くなったときに売却する仕組みになっています。
つまり、リバースモーゲージを利用した場合に所有権が移転するタイミングは「契約時」ではなく「未来」ということになります。

まとめ

リースバックとは、自宅の売却後に不動産会社と賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けられるという売却方法です。
とくに資金の使い道に制限はなく、生活環境を変えずに資金を得ることができるため、住宅ローンの返済が苦しい方はリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
リースバックに関するご相談も承りますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。