相続した不動産が未登記だった場合の問題点と手続きの方法について解説

建物を新築・増築した場合や、不動産取引によって取得した場合には、登記手続きをおこなう必要がありますが、じつは「未登記」の不動産も少なくありません。
とくに築年数が古い家などに多く見られるため、相続が発生したときに「未登記」であることが発覚して戸惑っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、なぜ未登記の不動産が存在するのか、そのままにしておく問題点や相続時の手続き方法について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で相続を控えている方や、相続した未登記の不動産についてお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産が未登記である理由

そもそも「登記」とはどういうことなのか、なぜ必要なのかよくわからないという方もいらっしゃるかもしれません。
そこでまずは、不動産登記の概要についてご説明します。

不動産登記とは？

不動産登記とは、不動産の所在地や広さ、所有者の住所・氏名、権利関係といった情報を公的な帳簿（登記簿）に記録することです。
不動産登記は、所有者の権利を守り、不動産取引を安全かつ円滑におこなうことを目的としています。
登記簿はどなたでも閲覧できるようになっており、不動産登記によってその所有権を第三者に主張することが可能になるのです。

不動産登記は義務？

登記簿は、大きく分けて「表題部」と「権利部」の2つの構成で作成されます。
表題部は不動産を取得してから1か月以内に登記する義務がある
登記をおこなうと、まず「表題部」から作成されます。
表題部には、不動産の所在地、種類、構造、床面積といった基本的な情報が記録されます。
表題部を新しく作成する場合や変更がある場合は登記をおこなう義務があり、怠った場合は10万円以下の過料が科される場合があります。
権利部の登記は任意
「権利部」には、所有者に関する情報や、いつ、どのようにして所有権を取得したか、所有権以外の権利に関する情報が記録されます。
権利部の登記は、義務ではなく現時点では任意です。
ただし任意とはいえ、住宅ローンやそのほかの借り入れのために不動産を担保にした場合は、金融機関によって登記されます。

不動産登記が必要になる場面

不動産登記が必要になるのは、主に以下のような場面です。

• 建物を新築・増築したとき
• 不動産を取得したとき
• 建物を解体したとき
• 相続が発生したとき
• 不動産に抵当権を設定するとき・抹消するとき

つまり、新しく建物を建てたり名義人が変わったときや、不動産の抵当権に関する情報が変更になった場合などに、登記手続きが必要になるのです。
しかし、実際には上記のような場面で手続きをおこなわず、登記簿がない不動産や、権利部の情報に誤りがある不動産も数多く存在します。
そのような状態を「未登記」といいます。

未登記の不動産が生まれる理由

ではなぜ「未登記」の不動産が生まれるのか、その理由として以下のようなケースが考えられます。
所有者が申請していなかった
表題登記は義務ですが、所有者の申請がなければ自動的に登記されることはありません。
つまり、申請が義務であることを知らなかったり怠ったりしたことが、登記がない状態の不動産が生まれてしまう理由の1つとして考えられるのです。
自己資金で購入した
先述のとおり、不動産の権利関係についての登記は任意です。
不動産を担保に借り入れをした場合は権利部の登記が必須になるため、表題部の登記もおこなう必要があります。
しかし自己資金で建物を建てた場合、権利部の登記をする必要がなく、さらに表題登記をおこなわずに放置した場合、登記簿は作成されません。
昔は自己資金で家を建てる方が今より多かったため、相続した実家が未登記だったというケースは珍しくないのです。

相続した未登記の不動産をそのままにしておく問題点

未登記の不動産が数多く存在することを前章でご説明しましたが、そもそも未登記のままにしておいても良いものなのか疑問ですよね。
先述のとおり、表題登記は義務であり、怠った場合は罰則として過料が科される場合があります。
つまり未登記の不動産をそのままにしておくことは法律違反なのです。
さらに登記簿がない不動産を所有していると、さまざまなデメリットが生じます。

未登記によるデメリット

所有権を主張できない
不動産登記によって、所有権を第三者に主張することが可能になります。
つまり未登記の場合、不動産売買において売主は所有権を主張できないまま売却することになり、それは購入した買主も同様です。
所有権を主張できない不動産を購入したいと考える買主は少ないため、不動産の売買が困難になるといえます。
買主が金融機関の融資を受けられない
買主が、購入する不動産を担保にして住宅ローンを利用する場合、金融機関は登記簿上に抵当権を設定します。
抵当権を設定する不動産が未登記の場合、買主は住宅ローンを利用することができないのです。
相続登記が義務化される
相続が発生した場合は、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」が必要です。
しかし、これをおこなわずにそのまま放置したことによって、不動産の名義が被相続人のままになっているケースも少なくありません。
現時点で「相続登記」は任意ですが、2024年4月1日より義務化されます。
正当な理由がないのにも関わらず、期限内に相続登記をおこなわない場合は、10万円以下の過料を求められます。
このように、未登記の不動産を相続し、登記をしないまま放置すると、売買したいときに所有権を主張することができず罰則も生じます。
このようなデメリットを理解したうえで、未登記の不動産を相続するときは速やかに登記手続きをおこなうようにしましょう。

未登記の不動産を相続する方法

それでは最後に、未登記の不動産を相続するときには具体的にどうすれば良いのか、その手続き方法についてご説明します。

未登記の不動産の相続方法

登記自体がない場合
相続した不動産がそもそも未登記の場合は、まず申請して登記簿を作成することから始める必要があります。
この場合は以下のような手順で手続きをおこないましょう。

• 遺産分割協議をおこなう
• 表題登記を申請する
• 権利部登記を申請する

相続人が複数いる場合は、相続人全員が集まって「遺産分割協議」をおこない、遺産分割の方法や割合を決めます。
遺産分割協議によって不動産を相続する方が決まったら、法務局で表題登記を申請して登記簿を作成したのち、所有権を記録する権利部登記も申請します。
登記はなされているが名義人が異なる場合
登記簿はあるけれど、不動産の名義が亡くなった方のままになっている状態も、登記の情報が正しくないため「未登記」であるといえます。
この場合は以下のような手順で手続きをおこないましょう。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記を申請する

遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら、名義人を移転する「相続登記」をおこなってください。

登記は専門家に依頼するのがおすすめ

表題登記をおこなえるのは「土地家屋調査士」、権利部登記の専門家は「司法書士」です。
登記はご自身で書類を揃えて申請することも可能ですが、手間と時間がかかるため、専門家に依頼してスムーズに手続きを進めましょう。

まとめ

相続発生時に不動産が未登記であることが発覚するケースは少なくありません。
未登記の不動産は所有権を主張できないだけでなく、過料が科される場合があります。
大切な財産を守るためにも、不動産を相続したら速やかに登記手続きをおこないましょう。
「売却の窓口　上野店」は、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をサポートしております。
相続した不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。