水路に面している土地の売却方法と知っておくべき注意点について解説

水路に面している土地は、一般的な土地に比べてデメリットが多いため、売却しにくい可能性があります。
売却を成功させるためには、デメリットを理解したうえで工夫して売り出すことが大切です。
そこで今回は、水路に面している土地が抱えるデメリットと売却方法、知っておくべき注意点について解説します。
さいたま市を中心に埼玉県で水路に面している土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

水路に面している土地は売れにくい？売却に影響するデメリット

水路に面している土地を売却する際、一般的な土地よりも売却しにくい場合があることを冒頭でお伝えしましたが、どのような点が売却に影響するのかを知っておくことが大切です。
まずは水路に面している土地が抱えるデメリットについて把握しておきましょう。
水路に面している土地は、主に以下のようなデメリットがあると考えられます。

• 建築不可物件の可能性がある
• 軟弱地盤の可能性がある
• 大雨などで浸水する恐れがある

それぞれの内容を具体的にご説明します。

建築不可物件の可能性がある

建築基準法において、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と定められています。
これを「接道義務」といい、満たしていない土地には建物を建築できないのです。
水路に面している土地の場合、道路と土地のあいだに水路を挟むことになり、多くの場合は接道義務を満たしていないと判断されるでしょう。
再建築不可のケースもある
接道義務を満たしていない土地であっても、すでに建物が建っているケースもあります。
これは、建築基準法が改正される前に建てられた建物であり、建築当時は接道義務が定められていなかったため問題ありませんでした。
しかし、解体して新たに建物を建築する場合に、現行の建築基準法における接道義務を満たせない場合は、再建築不可となってしまうのです。
将来建て替えたいと考えている買主にとっては、大きなデメリットになります。

軟弱地盤の可能性がある

土地が水路に面していると、ほかの土地よりも水分が多いと考えられるため、強度が弱い地盤である可能性が高いです。
そのような地盤は「軟弱地盤」と呼ばれ、建物を建築する際には補強工事が必要になる場合があります。

大雨などで浸水する恐れがある

大雨などによって川が増水すると、水路への流量が増し、水があふれる可能性があります。
その場合、建物が浸水する恐れがあります。
このように、水路に面した土地はさまざまなデメリットを抱えています。
リスクがある土地をすすんで購入したいと考える買主は少ないため、売却が困難になる可能性があるのです。

水路に面している土地を売却する方法

水路に面している土地はデメリットが多いとはいえ、売れないわけではありません。
ただし、売却を成功させるためには工夫が必要です。
どうすれば売れやすくなるのか、考えられる3つの売却方法についてご説明します。

建物を建築しない買主に売却する

土地を購入したいと考えている方のすべてが、居住用の土地を探しているわけではありません。
たとえば駐車場や会社の資材置き場など、建物を建築しない前提で土地を探している方もいらっしゃいます。
そのような方をターゲットに絞って売却活動をおこなうのも方法の1つです。

橋を設置する

接道義務を満たすために、土地から道路のあいだに幅2m以上の橋を設置するという方法もあります。
ただし、一般的に水路は行政が管理する公共物であるため、土地の所有者が勝手に橋を設置することはできません。
「占用許可」が必要
住宅建築などを理由に、水路の敷地を個人的に使いたい場合は、自治体に申請して「占用許可」を取得しなければなりません。
水路の占用許可を取得したうえで接道義務を満たす通路を設置すれば、建築が認められるケースがほとんどです。

不動産会社の買取を利用する

居住用以外の土地として売り出すことや、橋を設置して接道義務を満たすことで売却できる可能性はありますが、一般的な土地に比べると売りにくい土地であることは否めません。
また土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、売却が長引けば税金の負担も続きます。
上記のような工夫をして売却活動をおこなってもなかなか買主が見つからない場合は、不動産会社の買取という方法もあります。
買取の場合、不動産会社が買主となって直接土地を買い取るため、売却活動をおこなう必要がありません。
買取価格に納得すればすぐに手続きへと進むため、早く現金化したいという方は、買取がおすすめです。
弊社は、仲介業務はもちろん、買取も積極的におこなっておりますので、お気軽にご相談ください。

水路に面している土地の売却時に知っておくべき注意点

水路に面している土地の売却時には、売れやすくするための工夫や販売戦略が必要であることを前章でご説明しました。
くわえて、売却を検討する際には以下のような注意点を知っておく必要があります。

注意点①占用許可が買主に引き継がれるか確認する

先述のとおり、自治体に申請して水路の占用許可を取得したうえで橋を設置すれば、接道義務を満たし、建物の建築が許可されるケースがほとんどです。
ただし、その占用許可が売却後も買主に引き継がれるかどうかを確認する必要があります。
もし引き継がれない場合は、買主は無許可で水路を占用しているとみなされ、自治体とトラブルになる可能性があります。
買主が購入後にスムーズに手続きできるよう、必要な書類などをまとめて買主に伝えるようにしましょう。

注意点②告知義務がある

水路に面している土地は、接道義務を満たしていないことによる建築不可・再建築不可といった制限だけでなく、軟弱地盤や浸水の可能性などのリスクを抱えています。
買主の意思決定を左右しかねないような内容については、売主側から告知する義務があります。
たとえば橋を設置して接道義務を満たしたとしても、「過去に水路から水があふれて浸水した」といった事実がある場合は、そのリスクがあることを告知しなければなりません。
告知せずに売買契約を結んだ場合は、あとで契約不適合責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

注意点③橋を設置するための費用がかかる

橋を設置するためには、費用がかかります。
水路の幅や耐久性によっては数百万円かかるケースもあるため、事前にどれぐらいの金額になるのかを確認したうえで検討しましょう。
また、かかった費用は販売価格に上乗せして売却できるわけではなく、回収できないケースが多いため、橋を設置するかどうかは慎重に判断する必要があります。

注意点④売却価格がほかの土地よりも安くなるケースが多い

これまでご説明してきたように、水路に面している土地は多くのデメリットを抱えています。
接道義務を満たすために橋を設置したとしても、使い勝手が悪いなどの理由から、ほかの土地と同様の価格で売り出してもなかなか買主が見つかりにくいかもしれません。
したがって、水路に面している土地の売却を検討する際には、市場相場や需要など、さまざまなことを考慮して売り出し価格を設定する必要があります。

まとめ

水路に面している土地は、通常の土地よりも売却が困難になる可能性があります。
売却が長引きそうな場合や、早く現金化して土地を手放したいという方は、買取も視野に入れて検討することをおすすめします。
「売却の窓口　上野店」は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案いたしますので、さいたま市を中心に埼玉県で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。